广西壮族自治区X区人民法院
民事判决书
(2012)兴民一初字第X号
原告辛某。
委托代理人潘生云，广西百举鸣律师事务所律师。
被告刘某丁。
委托代理人韦婉妮，广西桂三力律师事务所律师。
原告辛某诉被告刘某丁租赁合同纠纷一案，本院于2012年2月2日受理后，依法适用简易程序由审判员于2012年3月15日公开开庭审理了本案。书记员韦娜担任记录。原告的辛某的委托代理人潘生云，被告刘某丁的委托代理人韦婉妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辛某诉称：2011年4月28日，被告与原告签订了商铺租赁合同，租期为三年，从2012年8月1日起至2015年7月31日止。合同签订后，原告按合同约定将租金保证金82600元交付给被告。同时，原告于2011年6月28日又与广州焦石贸易有限公司签订了特许加盟合同书，由原告作为该公司在南宁的品牌销售商，销售地点就在被告及另案原告梁晓敏的商铺。原告与广州焦石贸易有限公司签订合同后，按约定交纳了保证金200000元并支付了400000元的购货定金。同年10月份，被告的妻子及子女以未经其同意就与原告签订商铺租赁合同为由诉至兴宁区人民法院，请求确认该合同无效。原告认为被告隐瞒事实真相与原告签订合同的行为已经侵犯了原告的合法权益并给原告造成了重大的经济损失，根据《民法通则》及《合同法》等相关法律法规的规定，被告对上述原告的经济损失应承担民事赔偿责任，故原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告退还原告交纳的租金保证金82600元；2、被告赔偿原告经济损失300000元；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告刘某丁辩称：一、答辩人与辛某于2011年4月28日签订的《商铺租赁合同》已经南宁市X区人民法院(2011)兴民一初字第lX号生效判决认定为无效。人民法院的生效判决认定辛某对诉争铺面的所有权人为多人且与答辩人签订合同时未经其他所有权人同意是明知的，应当承担相应的责任。
二、答辩人收某了辛某的租金保证金82600元，答辩人愿意退还给辛某。
三、辛某诉请答辩人赔偿其经济损失人民币30万元无事实和法律依据。
1、辛某以一份与第三人签订的《特许加盟合同书》来主张其受到“保证金”和“定金”损失是毫无根据的，因为该《特许加盟合同书》是不真实的，其与本案诉争的铺面无关联性，也不符合逻辑。
首先，该《特许加盟合同书》的内容不真实、互相矛盾。该《特许加盟合同书》中约定的经营地址是南宁万达商业广场首层1004-X号铺面（即答辩人与辛某签订的《商铺租赁合同》中约定的铺面)，授权期限自2011年6月28日至2014年6月28日止，而答辩人与辛某签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期自2012年8月1日至20l5年7月31日止。也就是说，在辛某与第三人签订《特许加盟合同书》并交纳所谓的“保证金”和“定金”时，铺面并没有交付，租赁期也还一年多才开始，辛某不可能从2011年6月28日就在该铺而经营销售服装。如果说辛某实际履行了该《特许加盟合同书》，那么就肯定不是在诉争的铺面经营销售的；如果说该《特许加盟合同书》并没有履行，那么该《特许加盟合同书》就是不真实的，辛某主张自己交纳了所谓的“保证金”和“定金”也是不真实的。
其次，该《特许加盟合同书》的签订及辛某交纳““保证金”和“定金”的行为不符合逻辑。在辛某与第三方签订《特许加盟合同书》时，其与答辩人约定的租赁期还有一年多才开始，作为季节性很强、淘汰很快的商品----服装来说，不可能提前1年多就签订加盟协议并交纳定金定货，也不可能将几十万元的资金留滞在第三方处不用于流动经营，这不符合逻辑和常理。
再次，辛某以其向第三人“石爱斌”的帐户转帐主张其向广州市焦石贸易有限公司交纳了“保证金”和“定金”也是不真实的。辛某与广州市焦石贸易有限公司《特许加盟合同书》的“第二条经销方式”“第10款”明确约定：“乙方汇款须按甲方盖有财务章或公章的指定帐号汇款，甲方任何人员口头或书面提供的帐号都无效。甲方任何人员向乙方借款、借货均视为个人行为，与甲方无关。”因此，即使辛某向第三人“石爱斌”汇款，该行为也应为其两人的个人行为，不能认定辛某向广州焦石贸易有限公司交纳了“保证金”和“定金”。
最后，辛某一直在从事服装零售个体经营，即使辛某确实与第三方签订了《特许加盟合同书》并交纳了定金定货，也是辛某其它店铺的经营行为，与本案诉争的铺面无关联性。
2、退一步讲，就算辛某确实就诉争铺面与第三方签订了《特许加盟合问书》并交纳了“保证金”和“定金”，此“保证金’和“定金”也不能认定为其实际损失。
首先，在本案诉争铺面的租赁合同无效的情况下，辛某不能取得诉争铺面进行经营，也不意味着其必然损失该“保证金”和“定金”，其可以另行租赁其它铺面继续履行与第三方的《特许加盟合同书》。
其次，即使由于租赁合同无效，而导致辛某无法履行与第三方的《特许加盟合同书》，也并没有一个生效的法院判决或仲裁裁决确定其交纳的“保证金”和“定金”不能退回，其仍可通过与第三方协商要求退回款项，或通过诉讼或仲裁的方式主张权利、挽回损失，不能以其交纳的金额来确定其损失。另外，需要提醒法庭注意的是：辛某与广州市焦石贸易有限公司《特许加盟合同书》的“第一条经销授权”“第4款’的倒数第二句这样约定：“……如果乙方“在2012年8月份前本店未开，则本合同自动失效，甲方有权扣除保证金……”答辩人与辛某签订的租赁合同自2012年8月1日开始履行，铺面在交付后还需装修才能开业。也就是说，即使答辩人铺面的其他共有人对答辩人与辛某签订的租赁合同进行追认，辛某也不可能在2012年8月前开业。辛某与他人订立不可能履行的协议，过错明显，就算遭受损失，也应自行承担。
最后，辛某在明知道铺面为答辩人与他人共有，在签订合同时未征求其他共有人的同意，签订合同后也从未试图取得其他共有人的追认同意，即就诉争铺面与第三人签订《特许加盟合同书》，过错明显，就算其因合同无效遭受损失，其损失也应自行承担。
四、关于诉讼费用的承担问题。
答辩人在之前与辛某有过多次沟通，告知其他共有人扪绝追认合同，因此合同无法履行，要求将收某的82600元租金保证金退还。但辛某予以拒绝，并引起本案诉讼。答辩人认为辛某起诉无理，应当由其自行承担全某的诉讼费用。
综上所述，请求人民法院驳回辛某的第2项、第3项诉讼请求并承担本案的全某诉讼费用。
经审理查明：南宁市X街X号X商铺系刘某丁、盛某、刘某模、刘某海于2003年8月21日向南宁万达商业广场有限公司购买，该商铺面积为71.71平方米（含公摊面积为26.65平方米），于2005年9月1日取得房屋所有权证，登记的房屋所有权人为刘某丁，共有人为盛某、刘某模、刘某海。
2011年4月28日，刘某丁(甲方)与辛某(乙方)签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将上述商铺出租给乙方使用，商铺建筑面积71.71平方米；租期3年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止；月租金为41300元；租金按月支付。该合同还对其他相关事宜进行了约定。乙方于签订本合同的同时向甲方一次性交付相当于两个月租金的保证金82600元。
2011年5月6日，辛某向刘某丁交纳保证金82600元，刘某丁向辛某出具了《收某》一张。签订合同后，刘某丁未将商铺交付给辛某使用。
由于盛某、刘某模、刘某海认为刘某丁未经三人同意将商铺出租给辛某，侵犯了其合法权益，遂于2011年10月19日向本院提起诉讼，请求依法确认刘某丁与辛某签订的《商铺租赁合同》无效。本院经审理，作出（2011）兴民一初字第X号判决：刘某丁与辛某于2011年4月28日签订的《商铺租赁合同》无效。
另查明：2011年6月28日，辛某（乙方）与广州焦石贸易有限公司（甲方）签订了一份《特许加盟合同书》，约定甲方授权乙方为广西省级代理商，全某代理甲方品牌在指定区域内的市场开发和销售，乙方第一间店在广西南宁市X区X街X以专卖店形式特许经销“x”服饰系列产品，实用面积为143.43。授权期限：自2011年6月28日至2014年6月28日止。乙方签订合同后三日内须向甲方交纳保证金20万元，本合同方可生效。如乙方在2012年8月份前本店未开，则本合同自动失效，甲方有权扣除保证金。乙方订货后，须在五日内向甲方交纳订货总额的30%的定金（附首单订货单），剩余70%的货款在交货前支付给甲方。合同还就其他事项进行了约定。
2011年6月30日，辛某向广州焦石贸易有限公司交纳了20万元的保证金。2011年9月21日、2011年9月28日，辛某又分别向该公司交纳了20万元的订货定金。
以上事实，有商铺租赁合同、房屋所有权证、房屋共有权证、（2011）兴民一初字第X号民事判决书、特许加盟合同书、网上银行电子回单、收某、收某及当事人的陈述等证实。
本院认为：本案原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已经（2011）兴民一初字第X号生效判决认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该条法律规定，刘某丁向辛某所收某的保证金82600元应当在《商铺租赁合同》无效返还给辛某，故辛某诉请刘某丁退还所交纳的保证金82600元有事实依据，也符合法律规定，本院予以支持。本案庭审中，辛某承认在签订《商铺租赁合同》前刘某丁出示过商铺的产权证给其审查，而辛某作为承租人未尽到合理的审查义务，在明知商铺还有其他共有权人且未取得其他共有权人同意的情形下，仍与刘某丁签订《商铺租赁合同》应承担相应的责任，辛某与刘某丁双方都有过错，过错程度相当，对导致本案合同无效造成对方的损失各应承担50%的责任。本案中，原告提交与广州焦石贸易有限公司签订的《特许加盟合同》及向该公司交纳的保证金及购货定金的银行电子回单、收某主张经济损失30万元，这些证据只能证实辛某因本案租赁合同而加盟广州焦石贸易有限公司及与该公司之间的资金往来，尚不足以证实辛某因本案租赁合同无效所遭受的实际损失，故辛某主张刘某丁赔偿其保证金、购货定金理由不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告刘某丁退还原告辛某交纳的保证金82600元；
二、驳回原告辛某的其他诉讼请求。
案件受理费3520元，由原告辛某负担2585元，被告刘某丁负担935元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（收某单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：（略）），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员梅晓兰
二○一二年三月二十一日
书记员韦娜
