湖南省衡阳市中级人民法院

民事判决书

（2012）衡中法民一终字第X号

上诉人（原审原告、反诉被告）吴某，女，X年X月X日出生。

上诉人（原审原告、反诉被告）杨某丙，男，X年X月X日出生。

二上诉人共同委托代理人梁志敏，湖南秦湘律师事务所律师。

二上诉人共同委托代理人肖启斌，湖南居安律师事务所律师。

上诉人（原审被告，反诉原告）张某丁，男，X年X月X日出生。

上诉人（原审被告，反诉原告）张某戊，女，X年X月X日出生。

二上诉人共同委托代理人梁鹤林，湖南莫彬彬律师事务所律师。

原审第某人张某华，男，X年X月X日出生。

原审第某人谭某，女，X年X月X日出生。

原审第某人衡阳市食品总公司，住所地衡阳市X区X路X号。

法定代表人杨某己，该公司总经理。

委托代理人张某庚，男，X年X月X日出生。

上诉人吴某、杨某丙与上诉人张某丁、张某戊、原审第某人张某华、谭某、衡阳市食品总公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市X区人民法院（2009）雁民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2011年12月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年2月14日公开开庭进行了审理。上诉人吴某、杨某丙及其委托代理人梁志敏、肖启斌、上诉人张某丁及其与张某戊的委托代理人梁鹤林、原审第某人张某华、原审第某人衡阳市食品总公司的委托代理人张某庚到庭参加诉讼，原审第某人谭某经本庭传票传唤，无正当理由拒不参加本案诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原审查明：1992年9月26日，衡阳市食品总公司与衡阳市商业网点建设开发某司签订了一份《联合开发某姬巷商业综合楼第某期工程协议》。随后，衡阳市商业网点建设开发某司与衡阳市银河房地产开发某司签订了《联合开发某姬巷商业综合大楼协议》。1997年5月13日，湖南省衡阳市中级人民法院作出（1996）衡民初字第X号民事判决书，判令衡阳市商业网点建设开发某司、衡阳市银河房地产开发某司在仙姬巷商业综合大楼一、二楼赔偿营业房270.12平方米给衡阳市食品公司。1998年6月17日，湖南省衡阳市中级人民法院作出（1997）衡民执字第X号民事裁定书，衡阳市食品总公司据此取得了相应的房屋并交所辖的仙姬巷综合商场使用。1998年8月24日至12月8日，仙姬巷综合商场在仙姬巷X号（原X号）一层门面的楼内天井处搭建二、三楼，面积各约110平方米。2002年4月4日，衡阳市食品总公司与张某丁、张某戊签订《房屋租赁合同》，将仙姬巷X号（原X号）食品城三楼门面，面积约750平方米及一楼背面小门面一间约10平方米租给张某丁、张某戊，租期8年。2002年8月20日，衡阳市X巷食品商场与张某丁、张某戊签订《房屋租赁合同》，将其在仙姬巷X号（原X号）内搭建的二、三楼两层面积约110平方米的房屋租赁张某丁、张某戊，租期8年，月租金1300元。2005年，经衡阳市人民政府批准，衡阳市食品总公司实行产权制度改革。经过竞拍，吴某于2006年1月18日以90万元成交价购得衡阳市X巷X号（原X号）一楼门面，建筑面积约487平方米。2006年1月24日，衡阳市食品总公司与杨某丙签订《产权移交协议》，协议约定：衡阳市食品总公司委托拍卖的面积487平方米（具体范围见红线图），含现已出租的副食店及停车场；杨某丙竞购得到的产权除上款规定的范围外，衡阳市食品总公司将其原在副食店上自建面积（两层）约110平方米（无产权手续）无偿移交给杨某丙，公摊面积25.79平方米，由夹层、国兴药号、二楼阿平发某及衡阳市食品总公司共同使用。2006年10月20日，吴某办理了衡阳市X区X巷X号（原X号）一楼门面的房屋产权登记手续，建筑面积为487平方米。2008年9月1日，杨某丙与张某戊分别签订《房屋租赁合同》、《楼梯通道租赁合同》，双方在房屋租赁合同中约定：杨某丙同意将衡阳市X区X巷X号（原X号）二楼及三楼的自有产权房屋，两层共计面积约110平方米和宝宝宝商场通道改为楼梯及发某和背面小门面一个约10平方米租给张某戊使用，租期5年，月租金3500元，租金在每月前5日内交纳，否则视为违约，杨某丙有权解除合同并收回房屋，张某戊向杨某丙交纳的押金10000元不予退还。房屋租赁合同签订后，张某丁、张某戊向吴某、杨某丙交纳房屋押金10000元。2008年9月1日至2009年9月31日，张某丁、张某戊夫妇向吴某、杨某丙夫妇交纳房屋租金45500元。后因杨某丙一直未能将楼梯通道交给张某丁、张某戊使用，双方因此发某纠纷。张某丁、张某戊委托律师调查得知衡阳市X区X巷X号（原X号）楼内天井上搭建的二、三楼属未经设计部门设计、规划部门批准、产权部门登记的建筑。2009年9月27日，张某戊以其名义给吴某、杨某丙信函称：因吴某、杨某丙出租给张某戊的仙姬巷X号（原X号）夹层、二楼的房屋属违章建筑，双方签订的《房屋租赁合同》系无效合同，故决定停止向吴某、杨某丙支付该处房屋租金。2009年11月3日，吴某、杨某丙以张某丁、张某戊拖欠房屋租金为由向法院提起诉讼，请求判令解除杨某丙与张某戊签订的房屋租赁合同，判令张某丁、张某戊搬出租赁房屋，归还楼梯，恢复租赁前房屋结构，拆除房屋前和通道的广告牌，支付2009年10月至搬出承租房屋时止的租金，押金10000元不予退还并承担诉讼费用。张某丁、张某戊向法院提出反诉，要求确认张某戊与杨某丙签订的仙姬巷X号二、三层楼房屋、发某、国兴药号一侧通道房屋的租赁合同无效；判令吴某、杨某丙返还押金10000元及房屋租金66000元，赔偿张某丁、张某戊孔洞处房屋装修损失50000元，判令吴某、杨某丙、衡阳市食品总公司拆除仙姬巷食品城A栋楼梯房孔洞上方搭建的夹层、二层房屋即仙姬巷X号二、三楼房屋以及夹层至二层房屋的小楼梯，恢复原状；恢复一楼消防通道原状，拆除非法隔断、改建的房屋、楼梯并承担诉讼费用。

原审另查明，位于衡阳市X区X巷食品城A栋夹层即衡房权证雁峰区字第（略）号，面积为325平方米，位于衡阳市X区X巷食品城A栋二层即衡房权证雁峰区字第（略）号，面积为576.84平方米。上述两处房屋所有权为张某丁、张某戊、张某华、谭某共有。

原审认为，吴某、杨某丙在一审法庭辩论终结前未取得衡阳市X区X巷X号（原X号）二、三楼的建设工程规划许可证，根据最高人民法院的相关司法解释规定，出租人吴某、杨某丙与承租人张某丁、张某戊就该房屋订立的房屋租赁合同无效。吴某、杨某丙主张《房屋租赁合同》有效并请求解除合同、张某丁、张某戊搬出租赁房屋并按月租金3500元给付其自2009年10月起至搬出承租房止的房屋租金、支付延期给付租金的利息及已收取的押金10000元不予退还的请求不予支持。张某丁、张某戊反诉请求确认其与吴某、杨某丙就衡阳市X区X巷X号二、三楼（孔洞上的改扩建部门面积）的房屋租赁合同无效，退还其房屋押金10000元的请求有法律依据，应予支持。鉴于张某丁、张某戊已经实际占有衡阳市X区X巷X号二、三楼房屋并产生经营利润，故对其反诉要求吴某、杨某丙返还其自2008年9月1日起至2009年9月30日止的房屋租金的请求，不予支持。张某丁、张某戊反诉要求吴某、杨某丙赔偿其孔洞处的装修损失50000元，因其提供的证据系衡阳市望鑫装饰有限公司于2008年10月20日开具的收到陈某发某贵宾房装修款56000元的一般性收款收据，该证据不足以证明其主张，故不予采信。张某丁、张某戊要求吴某、杨某丙及衡阳市食品总公司拆除衡阳市X区X巷X号二、三楼以及夹层至二层房屋的小楼梯，恢复原一楼公共消防通道原状，排除非法隔断、改造房屋、楼梯的反诉请求与本诉属不同的法律关系，不能抵销本诉，应予驳回。鉴于张某丁、张某戊租赁衡阳市X区X巷X号二、三楼（孔洞上的改扩建部门面积）经经营美艺旗舰店，产生了一定的经济利益，故张某丁、张某戊应从2009年10月起自判决生效日止，参照租赁合同约定的租金标准，酌情按2700元/月向吴某、杨某丙支付房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第某十二条（五）项、第某十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第某十条第某款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第某条、第某十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第某条、第某的规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、原告（反诉被告）杨某丙于2008年9月1日与被告（反诉原告）张某戊签订的位于衡阳市X区X巷X号二、三楼（孔洞上的改扩建部门面积）的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）张某丁、张某戊于2009年10月起至判决生效之日止每月支付给原告（反诉被告）吴某、杨某丙房屋使用费2700元；三、原告（反诉被告）吴某、杨某丙于判决生效之日起10日内退还被告（反诉原告）张某丁、张某戊房屋押金10000元；四、驳回原告（反诉被告）吴某、杨某丙其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张某丁、张某戊其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件本诉受理费2000元，其他诉讼费100元，反诉受理费1000元，其他诉讼费100元，合计人民币3200元，原告（反诉被告）吴某、杨某丙负担1200元，被告（反诉原告）张某丁、张某戊负担2000元。

宣判后，原审原告吴某、杨某丙与原审被告张某丁、张某丁均不服，向本院提出上诉。吴某、杨某丙上诉称：一、1、原审判决认定事实错误，仙姬巷综合商场取得对仙姬巷X号食品城一层门面的使用权是基于衡阳市食品公司与衡阳市商业网站建设开发某司、衡阳市银河房地产开发某司对仙姬巷食品城的共同开发某系，并通过法院强制执行办理了产权登记。而仙姬巷食品商场扩建的地点是食品城的入门大厅，并不是通风采光的孔洞，更不是天井，其在其享有所有权的入门大厅内对房屋内空间的间隔系对自己房屋空间的合理利用，不违反建设工程规划，故双方之间的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，故合同是有效的，张某丁、张某戊应按合同交付租金；3、原审对吴某、杨某丙要求判令张某丁、张某戊搬出租赁房屋的请求不予支持是错误的；二、原审中采信的证据“产权移交协议”未经质证即予以采信，是为程序违法，请求二审撤销原判，依法改判。

原审被告张某丁、张某戊上诉称一、吴某、杨某丙起诉要求给付租金，原审判决支付房屋占有使用费，判非所请；二、杨某丙隐瞒其没有合法产权的事实与张某戊签订无效的《房屋租赁合同》，对合同无效的责任在于杨某丙，杨某丙应赔偿合同无效造成的装修损失56800元，请求二审撤销原判，依法改判。

经审理查明，原审判决认定的事实基本清楚，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是：一、杨某丙与张某戊签订的租赁合同是否有效，张某丁、张某戊是否应搬离出租房屋。二、原审判决张某丁、张某戊向吴某、杨某丙交纳使用费有无依据。三、阿平发某的装修费56800元是否属实，是否应由吴某、杨某丙赔付。针对上述争议焦点，作如下评述：

一、关于杨某丙与张某戊签订的租赁合同的效力及张某丁、张某戊是否应搬离出租房屋问题。1998年8月24日至12月8日，仙姬巷综合商场在仙姬巷X号（原X号）一层门面的楼内天井处搭建二、三楼的行为改变了原规划的二、三楼的用途，该搭建行为一直未取得相关行政部门的认可。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第某条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，杨某丙与张某戊就该二、三楼房屋所签订的租赁合同违反法律强制性规定，是为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第某十八条规定，合同无效，因合同取得的财产，应予返还。故吴某、杨某丙要求张某丁、张某戊搬离租赁房屋的请求符合法律规定，原审驳回其该项诉讼请求错误，应依法纠正。

二、关于原审判决张某丁、张某戊向吴某、杨某丙交纳使用费有无依据的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第某规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本院认为，房屋租金与房屋使用费均系无所有权人占用、使用他人房屋所应支付的对价，但因提供房屋的人有无出租房屋的资质而存在名称上的差异。本案中，原审在认定双方之间的租赁合同无效的基础上，在吴某、杨某丙的诉讼请求范围内，判决张某丁、张某戊向吴某、杨某丙交纳房屋使用费并无不当。张某丁、张某戊上诉称原审法院判决将房屋使用费交纳至判决日止加大了其损失，经庭审查实，诉争房屋至今仍由张某丁、张某戊占有、使用，故原审判决其支付其占有、使用房屋期间的房屋使用费并无不当。

三、关于阿平发某的装修费56800元是否属实，是否应由吴某、杨某丙赔付的问题。张某丁、张某戊在原审中仅提供了一份证据即衡阳市望鑫装饰有限公司的收款收据，该收款收据既不是正式的发某，也没有其他证据予以佐证，从该张某款收据的内容来看，亦无法证明装修时间、装修项目、装修方式，故该收款收据不足以单独证明阿平发某的损失，张某丁、张某戊要求吴某、杨某丙赔偿其装修损失56800元没有事实依据，本院不予支持。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，但未判决张某丁、张某戊搬出诉争房屋不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第某十二条（五）项、第某十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第某十条第某款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第某条、第某十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第某条、第某、《中华人民共和国民事诉讼法》第某百三十条、第某百五十三条第某款（三）项、第某百五十七条之规定，判决如下：

一、维持湖南省衡阳市X区人民法院（2009）雁民一初字第X号民事判决第某、二、三、五项；

二、撤销湖南省衡阳市X区人民法院（2009）雁民一初字第X号民事判决第某项；

三、上诉人张某丁、张某戊在本判决生效后十日内搬出仙姬巷X号二、三楼房屋；

四、驳回上诉人吴某、杨某丙的其他诉讼请求；

如未按判决指定的期间履行义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，支付迟延履行期间的迟延履行金。

本判决为终审判决。

审判长龙巍

代理审判员代立华

代理审判员周某斓

二0一二年五月七日

书记员刘某

校对责任人：周某斓打印责任人：刘某

附相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第某十二条有下列情形之一的，合同无效：

……

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第某十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第某条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张某，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

第某十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张某予支持。但对方当事人认可的除外。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第某条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第某房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第某条、第某三条、第某四条的规定处理。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第某百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第某百五十三条第某审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

……

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发某原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

第某百五十七条第某审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第某审普通程序。