湖南省衡阳市中级人民法院
民事判决书
(2012)衡中法民一终字第X号
上诉人(原审原告)廖某丙，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人费兰，湖南八方律师事务所律师。
委托代理人廖某丁，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审被告）贺某，男，X年X月X日出生。
委托代理人凌玉成，湖南天戈律师事务所律师。
原第三人张某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人凌玉成，湖南天戈律师事务所律师。
上诉人廖某丙与被上诉人贺某、原审第三人张某某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市X区人民法院(2011)珠民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月17日受理后，依法组成合议庭，于2012年3月20日公开开庭审理了本案。上诉人廖某丙的委托代理人费兰、廖某丁，被上诉人贺某、原审第三人张某某及其二人的委托代理人凌玉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年6月17日，贺某通过竞买拍卖，以15.5万元购得坐落于衡阳市X路X号（后部）炼油厂房屋面积597.4平方米、土地使用权面积852.7平方米。同年6月19日，贺某（乙方）与廖某丙（甲方）签订《合伙协议》，约定竞买的房屋产权归双方共同共有，各占50%产权，房屋先租给廖某丙使用，廖某丙每月给付贺某租金600元。同年底，廖某丙、贺某办理了衡阳市X路X号房屋的房屋所有权证及国有土地使用证（国有土地使用证上标注为珠晖区X路X号）。2009年，贺某找廖某丙协商，称其妻弟张某某欲购买上述房屋。2010年8月13日，廖某丙、贺某与张某某签订房屋买卖协议，约定：1、廖某丙、贺某将衡阳市X路X号房产权、土地权一次性卖给张某某，总价48万元整；2、过户办证的费用由张某某负责；3、签订协议时，张某某首付20万元，过户后一次性付清余下房款；4、土地使用证号：NO.（略）,房屋证编号：（略）、（略）、（略）、（略），房屋总面积：594.4平方米，土地面积852.7平方米。5、协议签字付款生效，生效后如有任何一方违约需承担违约责任。合同签订后，2010年８月23日，张某某通过贺某向廖某丙交付了首笔购房款10万元，并出具收条，“收到东风路X号出售与贺某合伙共有产权和土地权定金壹拾万元整。”同年8月26日，贺某在衡阳市房地产交易估价中心以2010年8月26日为估价时点对双方共有的衡阳市X区X路X号房地产课税价值进行评估，确认上述房地产的价值为人民币608616元。后张某某认为受让廖某丙、贺某共有的全某房产需交纳的税费过高，遂决定将属于原告廖某丙部分的房产过户至其姐夫贺某名下。2010年9月12日，贺某与廖某丙签订一份协议，约定廖某丙将东风路X号房屋总面积594.4平方米，土地使用面积852.7平方米的一半一次性卖给贺某，总价款为24万元，过户办证的一切费用均由贺某负责。签订协议时，贺某付款10万元，余款在过户后一次性付清。但该协议上的落款日期为2010年8月13日。协议签订时，贺某将原廖某丙、贺某与张某某的协议原件撕毁。后廖某丙要求增加卖房款，经商谈后，张某某同意在原来价款基础上增加１万元，廖某丙、贺某各得5000元。同日，贺某代张某某向廖某丙付购房款5000元。
原审认为，１、各方当事人均主张其共有房产的买受人是张某某，故廖某丙、贺某与张某某之间成立房屋买卖合同关系，廖某丙与贺某之间的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，故对廖某丙提出其与贺某之间的房屋买卖合同有重大误解的意见，予以采纳；廖某丙与贺某二人与张某某的房屋买卖合同虽然被张某某撕毁，但各方在当时均无解除房屋买卖合同关系的意愿，廖某丙除在2010年8月23日收取张某某支付的10万元购房款外，还在张某某撕毁协议原件的2010年9月12日收取了张某某增付的购房款5000元，故廖某丙一直在行使卖房人的收款权利，其主张其与贺某二人与张某某的房屋买卖合同关系随协议原件撕毁而消灭的理由不能成立，不予采纳。
廖某丙与贺某签订的房屋买卖协议实际上是基于廖某丙、贺某与张某某签订的房屋买卖协议约定的价款。廖某丙主张其同意以490000元将双方共有的房屋出售给张某某，是贺某与张某某故意压低价格所致，协议显失公平。原审法院认为，对于房屋价款，各方当事人经多次商议，约定诉争房价款为490000元，而据衡阳市房地产交易估价中心对诉争房屋进行课税评估时，认定诉争房屋的价值为608616元，应缴税款为80793.77元。故张某某实际向廖某丙、贺某支付的购买价款为570793.77元，已经达到评估价的93.8%，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款之规定，“转让价格不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”，廖某丙、贺某方与张某某的房屋交易价款尽管低于市场交易价，但并非明显不合理价格，故廖某丙认为诉争房屋交易价格过低而协议显失公平的理由，不符合事实及法律，不予采纳。
综上，原审认为：廖某丙、贺某方与张某某已签订合法的房屋买卖协议后，张某某为避免多交税费而授意贺某方作为买房人与廖某丙另行签订一份房屋买卖协议，拟将所购买廖某丙名下房产过户到贺某方名下，其行为使廖某丙对买房对象产生错误认识，廖某丙因此要求将其与贺某方签订的房屋买卖协议予以撤销的意见，符合法律规定，应予支持。但对其关于协议显失公平的意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一款第一项、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条规定，判决：撤销原告廖某丙与被告贺某方签订的房屋买卖协议。案件受理费4900元，由被告及第三人各负担2450元，财产保全某5000元，由原告负担。
宣判后，原审原告廖某丙不服，向本院提出上诉称：原审认定事实错误：1、贺某方之所以撕毁房屋买卖合同原件，是经过三方协商，一致同意解除合同，而从贺某方向廖某丙支付购房款及将房屋办到自己名下的行为可知，贺某方才是房屋的真正买家，故廖某丙与贺某方的协议才是双方真实意思表示；2、廖某丙收取10.5万元卖房款是在三方协议撕毁之前，并不能认为三方之间仍有合同关系存在；3、廖某丙与贺某方签订的房屋买卖协议显失公平，衡阳市房地产交易估价中心房地产课税价值估价确认书作出的程序违法，不能作为认定诉争房屋价值的依据，上诉人一审中提交的评估报告书应予认定。双方的转让价格不应包括买卖双方所应缴纳的税费，原审法院计算依据错误。请求二审查明事实，对该事实重新认定。
被上诉人贺某及原审被告张某某答辩称廖某丙、贺某与张某某在签订第一份卖房合同后，在产权转让登记时，张某某为了避免高额的转让税，欲将房屋登记在其妻弟贺某名下，各方在协商一致的情况下，才撕掉了第一个卖房合同，签订了第二个卖房合同。并不是双方解除第一个合同，签订第二个合同。再者，49万的房价在当时也合乎市场价格，并非显失公平，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审认定的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1、廖某丙、贺某与张某某签订的房屋买卖合同是否已经协商解除。2、廖某丙与贺某签订的买卖合同是否显失公平。
针对上述争议焦点，作如下评述：
一、关于廖某丙、贺某与张某某签订的房屋买卖合同是否已经协商解除的问题。廖某丙虽然主张其事先不知道贺某与张某某是亲戚关系，但其对于将房屋出售给张某某是没有异议的，故廖某丙、贺某与张某某的房屋买卖合同是各方真实意思表示，未违背法律强制性规定，是有效合同。合同签订后，张某某向廖某丙交付了部分购房款，廖某丙将房屋产权证交给张某某办理产权转让手续。之后，张某某在办理房屋过户过程中，为逃避房屋转让应交纳的税费，欲将房屋过户至其妻弟贺某名下，三方协商后，由廖某丙与贺某了签订房屋买卖合同，并撕掉了廖某丙、贺某与张某某签订的房屋买卖合同，因廖某丙认为原房屋买卖合同的价款过低，张某某又于同日向廖某丙支付了增加的购房款5000元，故各方当事人自始至终没有解除三方合同的意愿，廖某丙主张其与贺某及张某某签订的合同已经双方协商解除的理由不能成立，本院不予支持。
二、关于廖某丙与贺某签订的买卖合同是否显失公平的问题。廖某丙与贺某签订的买卖合同约定的价格是490000元。衡阳市房地产交易估价中心对诉争房屋进行课税评估时，认定诉争房屋的价值为608616元。合同约定的成交价达到了课税评估的80%。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定，“转让价格不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”，衡阳市房地产交易估价中心系相关行政部门，其对诉争房屋的估价可作为交易地的指导价，而衡阳易成土地房地产评估有限责任公司于2011年5月18日对房屋的评估是廖某丙单方委托鉴定机构所作，且其估价时点是2011年5月9日，故不应作为认定2010年8月涉争地产的价格的依据。原审对该评估结论不予采信正确。综上，本案中廖某丙与贺某签订的房屋买卖合同的成交价不是明显不合理的低价。廖某丙称该合同价款过低，显失公平的理由不能成立，应不予采纳。但原审将房地产交易税款计入房屋价款不当，应予纠正。
综上，原审判决虽然对房屋价款的认定错误，但适用法律正确，处理得当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由上诉人廖某丙负担。
本判决为终审判决。
审判长龙巍
代理审判员代立华
代理审判员周某斓
二○一二年四月九日
书记员刘某
校对责任人周某斓打印责任人刘某
附相关法律条款：
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
