上诉人（原审原告）朱某甲，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。

上诉人（原审原告）朱某乙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。

上诉人（原审原告）朱某丙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。

上诉人（原审原告）朱某丁，女，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。

上诉人（原审原告）朱某戊，女，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。

上诉人（原审原告）朱某己，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）-X号，身份证号码：x。

上诉人（原审原告）骆某庚，女，白族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。

上诉人（原审原告）骆某辛，女，白族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。

上诉人（原审原告）骆某壬，男，白族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。

以上九上诉人共同委托代理人方滇祥，云南理路律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）昆明龙宇房屋拆迁有限公司。

住所：昆明市X路拓东大厦X楼X号。

法定代表人曾某某，董事长。

委托代理人武社民，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。

委托代理人马某某，昆明龙宇房屋拆迁有限公司员工，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）昆明阳光服饰有限公司。

住所：昆明市X街X号金威阁X号。

法定代表人陶某某，董事长。

委托代理人张帆，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。

原审第三人朱某癸，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

上诉人朱某甲、朱某乙、朱某丙、朱某丁、朱某戊、朱某己、骆某庚、骆某辛、骆某壬因与被上诉人昆明龙宇房屋拆迁有限公司（以下简称龙宇公司）、昆明阳光服饰有限公司（以下简称阳光公司）、原审第三人朱某癸财产权属纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2009）五法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月4日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院确认如下法律事实：景星街片区处于政府规划的文明街X街区保护建设范围之内。2005年3月，阳光公司取得《拆迁许可证》，获准对包括景星街X—X号等范围内的住宅及非住宅实施拆迁，龙宇公司为拆迁实施单位。同年3月29日，《文明街X街区保护建设项目房屋拆迁安置补偿实施方案》发布，方案规定私房的拆迁补偿可以为货币补偿，也可以为房屋产权调换，根据文明街片区的实际情况，房屋产权调换实行异地安置。同年4月，房管部门发布了《房屋拆迁公告》。此前，龙宇公司委托昆明诚跃房地产评估有限公司对文明街片区拆迁范围内房屋的拆迁价格进行了评估鉴定。原景星街X号、X号房屋4间拆迁前由朱某癸管理使用。房屋拆迁过程中，被告龙宇公司对朱某癸提供的房管部门发还房屋产权的文件进行了审核，并向房管部门进行了查询，得知朱某癸系房屋的实际使用人、继承人。2006年4月30日，第三人朱某癸与被告龙宇公司签订了《文明街X街区保护建设项目房屋拆迁补偿协议》，约定朱某癸将景星街X号、X号砖木结构房屋三层四间交被告龙宇公司拆除；被告龙宇公司以一次性货币补偿的方式对朱某癸进行安置，补偿费用合计x元；因景星街X号、X号房屋发生的产权、使用权及债权、债务纠纷由朱某癸承担。同日被告龙宇公司申请对拆迁房屋进行了证据保全。2006年5月10日，被告龙宇公司将与朱某癸所签协议项上拆迁补偿款x元办理了提存公证。同时查明：根据昆明市房管局1995年3月作出的《关于同意给朱某斋在景星街X—X号补留自住房的批复》，房管部门将本市X街X号铺面1间(自然间2间)、X号铺楼X层3间(自然间6间)计4间房屋产权退还朱某斋自行管业。朱某斋与杨君玉生育朱某己，与汪君华生育朱某甲、朱某乙、朱某丙、朱某丁、朱某戊、朱某癸、朱某清。朱某清(1995年3月15日去世)与骆某凯(2002年10月7日去世)生育骆某庚、骆某辛、骆某壬。上述房产由第三人朱某癸管理使用至拆迁时。原告与第三人因遗产问题发生纠纷，原告诉至一审法院，一审法院审理后作出(2006)五法民二重字第X号民事判决书，判决原景星街X号铺面一间(自然间2间)及X号铺楼三层三间(自然间6间)房产由朱某甲、朱某乙、朱某丙、朱某戊、朱某己和朱某癸各享有八分之一，骆某庚、骆某辛、骆某壬共同享有八分之一。庭审中原告明确诉讼请求为要求原地回迁。

基于上述确认事实，一审法院认为：原景星街X号、X号铺面房4间由原告与第三人共有。阳光公司作为景星街地块拆迁人，委托龙宇公司进行拆迁，龙宇公司实施拆迁的法律后果依法由阳光公司承担。2006年4月30日，龙宇公司与第三人朱某癸签订了《文明街X街区保护建设项目房屋拆迁补偿协议》。现原告以第三人朱某癸未经其他共有人同意与龙宇公司签订协议侵犯其他共有人合法权益为由，要求被告承担侵权赔偿责任。因此本案首先应解决龙宇公司与第三人朱某癸签订的协议效力问题。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，龙宇公司在与朱某癸签订协议时，审核了朱某癸提供的房管部门出具的发还房屋产权的文件，并向房管部门进行了查询。在确定朱某癸系原景星街X号、X号房屋管理使用人及继承人后，被告龙宇公司与朱某癸签订协议已尽必要的注意义务。按照《文明街X街区保护建设项目房屋拆迁安置补偿实施方案》，私房的拆迁补偿可以为货币补偿，也可以为房屋产权调换，根据文明街片区的实际情况，房屋产权调换实行异地安置。朱某癸与龙宇公司签订协议，约定由龙宇公司对所拆房屋进行货币补偿，朱某癸的该行为未损害其他共有人的利益，可视为朱某癸代表共有人的行为。被告龙宇公司在对朱某癸进行货币补偿时，所采用的标准有相关的鉴定机构对拆迁地块价值所作的评估鉴定为依据。龙宇公司在签订协议后已按协议约定全额支付了房屋拆迁补偿款。被告阳光公司基于拆迁本案诉争房屋而负有的作价补偿的义务已履行完毕。朱某癸与龙宇公司签订协议虽没有原告的参与，也未经原告认可，但被告龙宇公司善意、有偿地对房屋进行拆迁，其合法权益应当予以维护。被告龙宇公司与朱某癸签订的《文明街X街区保护建设项目房屋拆迁补偿协议》属有效合同，原告主张合同无效无事实及法律依据，一审法院不予采纳。鉴于龙宇公司依据有效协议对原景星街X号、X号房屋4间进行了拆迁，并按协议履行了货币补偿义务，对原告要求原地回迁的诉讼请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告朱某甲、朱某乙、朱某丙、朱某丁、朱某戊、朱某己、骆某庚、骆某辛、骆某壬的诉讼请求。

宣判后，朱某甲、朱某乙、朱某丙、朱某丁、朱某戊、朱某己、骆某庚、骆某辛、骆某壬不服一审判决，向本院提起上诉，称：被上诉人明知原审第三人无权处分涉案房屋却仍然与其订立处分该房屋的合同，该合同依法无效，但一审判决认定这样的合同有效，违反了法律规定，侵犯了上诉人的合法权利。一、一审判决违反了公认的法律准则。本案争议的核心问题是：被上诉人与原审第三人签订的《拆迁补偿协议》是否有效，其实质是被上诉人是否属于“善意取得”。一审判决认为被上诉人在与原审第三人签订协议时“审核了房管部门出具的发还房屋产权的文件，并向房管部门进行了查询”，因为其“已尽必要的注意义务”，因此属于“善意取得”。上诉人认为，一审判决的这一认定是完全错误的：第一，众所周知，在交易活动中，区分“善意”与“恶意”的分水岭是：对标的物的瑕疵是“明知”还是“不知”。而在本案中，相关证据已经证明：被上诉人事前就知道该房屋存在多个共同共有人，且“家庭内部尚未协商好”，却仍然一意孤行，这无论如何不能被说成是“善意”；第二，在签订任何类似协议之前，查清标的物的真正主人，最大限度地规避风险，这应当是任何人都必须要做的工作，在本案中，查明相关房产是否存在瑕疵即“原审第三人是否有权处理该房产”是被上诉人必须要做的工作，因此，不管是“向有关部门查询”还是通过其他途径进行调查了解，都仅仅只是手段，其目的是“查明事实真相”。因此仅仅“向房管部门进行了查询”并不能成为“善意”的标准；第三，在本案中，被上诉人通过“向房管部门查询”的结果恰恰是：“该房屋还存在其他多个共同共有人”。也就是说，被上诉人在明知“原审第三人无权处分该房产”的情况下仍然一意孤行，强行与原审第三人签订了上述拆迁补偿协议，这能说是“善意”吗第四，一审判决的逻辑是：只要进行了一定的调查(或查询)，不论调查的结果如何，均视为“已尽了必要的注意义务”，就是善意取得；推而广之，明知是非法所得，只要实施过“查询”即可视为“善意”而受到法律保护，果真如此，则法律法规根本就不必要有“善意”和“恶意”的规定了。可见，一审判决对“善意”的理解完全违背了基本的法律原则。二、一审判决对重要事实的认定没有依据。在本案中，被上诉人对于相关房产的补偿标准大大低于房屋价值，也大大低于该地块其他同类房产的实际补偿数额，且在签订协议时并未对该房屋作过评估鉴定，但一审判决却认定：该协议规定的补偿标准“有相关的鉴定机构对拆迁地块价值所作的评估鉴定为依据”，实在令人匪夷所思。三、一审判决对于原审第三人“代理权”认定同样违反法律规定。在本案中，被上诉人在明知原审第三人根本就无权签订合同的情况下仍然强行与其签约，其恶意勾结的迹象十分明显；原审第三人从未得到过其他产权人的授权，事后也没有得到追认，一审判决却认定：原审第三人擅自签订该协议的行为“可视为朱某癸(即原审第三人)代表共有人的行为”，上诉人无法理解，一审判决将国家法律中一系列有关“代理”的相关规定置于何地。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判将上诉人原地回迁。

被上诉人龙宇公司答辩称：我方在拆迁中已经尽到了善意的所应当尽到的所有注意义务，并且在支付拆迁款时已经进行了相应的评估，我方只对有产权的房屋才进行补偿，朱某癸持发放文件找到我方要求赔款，我方就要落实发放文件的真实性，并据此进行查询。经查询，唯一的继承人就是朱某癸。根据我方掌握的材料只能找到朱某癸，所以只有与朱某癸进行协商，本案诉争房屋已包含在评估报告中了，并且在何时进行拆迁是根据工程的进度进行。我方在本案中处于善意第三人的地位，并且支付了相应的对价，请求法院维持《拆迁补偿协议》。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人阳光公司答辩称：我方在房屋拆迁的过程中依法履行了所有义务，合理监督了所有的拆迁行为，没有违规违法，在商业活动中尽到了应尽的注意义务。被上诉人按规定对拆迁进行了公示，仅朱某癸向拆迁人申报权利，我方向房管部门查询该房产登记表后，明确继承人只有朱某癸，并了解到诉争房屋属于历史遗留问题，落实文件当中也只有朱某癸的名字出现。此外，在拆迁公示期间未有任何人主张过权利，上诉人在一审也未提交证据证实其在法定期限内向被上诉人主张过权利。朱某癸与我方签订拆迁补偿协议时是争议房屋的继承人和实际使用人，我方发布公告后、与朱某癸签订协议、发放补偿款之前再没有收到任何人关于该房屋权益的要求，补偿协议的补偿价格已高于评估价格。此外，本案早已过了法定撤销权的除斥期间或诉讼时效。综上，根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人朱某癸述称：诉争房屋从我父母去世后一直由我管理使用，没有任何人过问或提出异议，原审第三人历经艰辛，解决了父亲房屋的遗留问题，收回了产权，上诉人对原审第三人长期管理使用、维护房屋无异议。申请书和公证书均是我办理的，公证书是2006年5月10日，此时我与上诉人的官司还没有结果，双方的诉求还未得到法院认可，继承人的身份及份额还在法院认定阶段，因为双方当时还未确权，2008年8月20日以后超权限的行为就是侵权；2008年8月20日以前双方期待法院判决，其权利待定，彼此间不产生约束，所以在2008年8月20日前本人和上诉人之间不存在“有无代理权”的问题。此外，诉争房屋的补偿数额也比其他房屋补偿的要高。所以，签订房屋拆迁协议、提存公证，没有改变当事人的所有权，所提存公证的现金依然是遗产，性质未变，没有灭失，管理更为安全和方便。

二审经审理查明的事实与一审确认事实相符，本院依法予以确认。

综合诉辩双方主张，审理本案涉及的焦点是：本案被上诉人龙宇公司与原审第三人朱某癸签订的《拆迁补偿协议》是否有效。

本院认为：关于本案中2006年4月30日被上诉人龙宇公司与原审第三人朱某癸签订的《文明街X街区保护建设项目房屋拆迁补偿协议》的效力问题，本院认为，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。具体到本案，被上诉人龙宇公司在与原审第三人朱某癸签订协议时，按照程序审核了朱某癸提供的房管部门出具的发还房屋产权的文件，亦向房管部门进行了查询。在确定朱某癸系原景星街X号、X号房屋具体的管理使用人及继承人后，被上诉人龙宇公司与朱某癸签订协议已尽必要的注意义务。而朱某癸作为诉争房屋长期的、具体的、明确的管理者和使用者,在其与上诉人之间的析产纠纷一案尚未得到最终明确的情况下与被上诉人龙宇公司签订拆迁补偿协议并未损害其他共有人的利益。其次，被上诉人龙宇公司与原审第三人朱某癸签订协议约定由龙宇公司对所拆迁的房屋进行货币补偿符合国家有关房屋拆迁安置补偿实施方案的规定，且采用的补偿标准有有关的鉴定机构对拆迁地块价值所作的评估鉴定为依据，上诉人提出并未对诉争房屋作过评估无充分证据予以证实，且被上诉人龙宇公司已按协议约定全额支付了房屋拆迁补偿款,故被上诉人龙宇公司与原审第三人朱某癸签订的拆迁补偿协议是有效的。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第一百零七条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币x元，由上诉人朱某甲、朱某乙、朱某丙、朱某丁、朱某戊、朱某己、骆某庚、骆某辛、骆某壬负担。

本判决为终审判决。

审判长许莉

审判员杨章亮

审判员万绍敏

二ＯＯ九年十二月七日

书记员吴自红