原告王某丁，男，X年X月X日出生，汉族，焦作市公安局退休干部。
委托代理人王某戊，男，X年X月X日出生，汉族，焦作市工商局消保科干部。
被告陈某己，男，X年X月X日出生，汉族，无业。
被告李某，女，X年X月X日出生，汉族，焦作市妇幼保健院退休职工。
委托代理人王某庚，男，X年X月X日出生，汉族，焦作市建行中站支行职工。
第三人焦作市X村村民委员会。
原告王某丁因与被告陈某己、被告李某，第三人焦作市X村村民委员会（以下简称“新店村村委会”）返还财产纠纷一案，原告王某丁于2009年5月7日向本院提起诉讼，本院于2009年11月20日做出（2009）解民初字第X号民事判决书，被告陈某己不服，提起上诉，焦作市中级人民法院于2010年9月4日做出（2010）焦民一终字第X号民事裁定书，撤销本院（2009）解民初字第X号民事判决书，发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2011年3月14日公开开庭审理，原告王某丁的委托代理人王某戊、被告陈某己、被告李某的委托代理人王某庚到庭参加诉讼。第三人新店村村委会，经本院合法传唤，未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某丁诉称：原告及其家人一直在市X村的住房一直租给他人使用。2004年，在原告不知情的情况下，二被告私自协商把原告名下位于新店村的房屋以76000元廉价转让。同时，将原告的集体土地建设使用证非法占有至今。被告陈某己一直居住该房（当时因原告股骨头坏死正在治疗期间，原告不知其详情）。2009年，因南水北调房屋拆迁需要才知事情实情。为此，原告多次找被告陈某己协商要求退回房屋，但被告陈某己拒不同意。根据以上事实，二被告之间订立的房屋买卖协议，一是未经过权利人同意，因此是无效的。二是被告房屋买卖行为实质上是变相转让农村宅基地，依据我国《土地管理法》的规定，也是无效的。据此，原告诉至法院，请求判令：1、依法认定二被告所签订的房屋买卖协议无效；2、第一被告陈某己应将现住房返还给原告，该房价值为120000元；3、第一被告陈某己应将原告集体土地建设使用证返还给原告；4、本案诉讼费由二被告承担。
被告陈某己辩称：1、原告所称的房屋买卖协议合法有效。原告及其配偶即第二被告李某与被告陈某己所签的售房协议是双方的真实意思表示，而第二被告李某与原告事实上是一种表见代理关系。出售涉诉房屋是原告和第二被告李某的共同行为，尽管原告称其当时在就诊期间，但有证据证明其是知情并同意的。且按民间习惯，对于夫妻共同财产的处分都是以夫妻一方的名义与他人签订协议的。被告陈某己有理由相信原告王某丁与第二被告李某是协商一致的。且原告提起诉讼距协议签订之日已五年之久，根据一般日常生活法则，原告应该早已知情。即便其真的不知情，过错也不在被告陈某己。2、被告购置该房产是善意的、有偿的。被告陈某己支付了76000元的相应对价，原告也履行了交付该房屋的义务，被告也已占有使用了四年之久，从维护市场的稳定性角度出发，也应该确认合同的效力。3、被告是农民而非城市居民，且现为涉诉房屋所在地的集体经济组织成员。根据既尊重历史又照顾现实的原则以及从维护社会和谐稳定的角度考虑，该协议也应确认为有效。既然如此被告陈某己业已成为本集体经济组织成员，依法享有使用本集体经济组织土地的权利。而原告是国家公职人员，而非该集体经济组织成员，依法不享有取得该集体组织土地使用权的法定资格。4、该房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定。就现行的法律、行政法规而言，没有一部是明确禁止农村私有房屋的买卖的，至于其他的一些规范性文件因不属于法律和行政法规的范畴，没有规范该买卖协议的法定效力。所以该房屋买卖协议有效是没有任何法律障碍的。5、如果原告所主张的该房屋买卖协议无效的观点能成立的话，则导致合同无效的全某或主要责任在原告，因而给被告陈某己造成的经济损失原告应予过错赔偿。依据《合同法》之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上述房屋买卖合同如被确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到原告及其配偶身为国家公职人员，作为出卖人在出卖时即明知其所出卖房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，是对诚实信用原则的违背，故其应对合同无效承担全某或主要责任。而对于被告陈某己作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全某考虑出卖人因升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。就本案而言，原告自认为该房屋现值为260000元，那么被告陈某己的损失约为184000元，对此损失，原告王某丁及第二被告李某应予赔偿128800元。另对添附部分的价值原告王某丁也应予以补偿。
被告李某辩称：当时原告王某丁股骨头坏死，家里急需用钱，被告李某就委托老村X村长）找买房人，后被告李某将房子卖给了被告陈某己，并与其签订了协议。此事一直未告诉原告王某丁，直至南水北调拆迁时，原告王某丁才知道卖房的事情。原告王某丁知道后认为被告李某的行为不合法。
第三人焦作市X村村民委员会未提交答辩状亦未提交证据。
根据原、被告双方的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点如下：1、本案售房协议的性质和效力如何，本案如何定性；2、原告各项诉讼请求的事实及法律依据是什么，其诉讼请求应否予以支持。
原告王某丁为支持自己的主张，在庭审中提交了在原审中提交过的下列证据材料：1、王某丁的身份证复印件，以此证明原告的身份；2、售房协议，以此证明二被告签订的协议违背了原告的真实意思表示，是第二被告李某假借原告王某丁的名义与被告陈某己签订的一份协议书，该协议也违反了国家法律规定；3、王某丁乡村委会证明一份，以此证明原告王某丁名下的土地宅基地使用证由被告李某交给了被告陈某己。原告的土地使用证号是：《集体土地建设用地使用证》，编号为解集建（92）字第（略）号；4、王某丁富的证人证言，以此证明当时李某卖房时，原告王某丁并不知情；5、2009年5月6日新店村村委会证明，以此证明被告陈某己买房时不是新店村村民，而是到了2005年6月份才迁入新店村X村民资格；6、法律依据，以此证明原告起诉的依据。另外，原告补充证据如下：7、被告陈某己写的证明，证明被告陈某己承诺放弃权利。
被告陈某己对上述证据质证后，坚持在原审中的质证意见：1、对证据1原告的身份证复印件无异议；2、对售房协议的真实性无异议，但不能证明原告的主张。虽然该协议是李某以王某丁的名义签字的，王某丁本人未签名，但不能否认王某丁认可的事实或者说李某是家庭代理的事实。应视为是李某与王某丁共同的意思表示；3、对王某丁乡X村委会的证明均无异议；4、对王某丁富的证言有异议，证人本人未出庭作证，被告对该证人证言不予质证；5、对法律依据本身无异议。另外，被告陈某己补充质证意见如下：对证据7的真实性有异议，不是陈某己本人所写。
被告李某对原告王某丁举证的证据材料均无异议。
被告陈某己为支持自己的观点，在庭审中提交了在原审中提交过的证据：1、售房协议，证明原告王某丁之妻李某以王某丁的名义与被告陈某己达成了《买卖房屋协议》，是双方真实的意思表示；2、收条一份，以此证明被告陈某己支付第二被告李某售房款76000元，证明被告陈某己诚信履行事宜；3、第二被告李某手写的本人手机号码及家庭座机号码，被告陈某己多次电话联系，证明王某丁对李某卖房的事情是知情的，李某没有隐瞒卖房事实；4、土地使用证，以此证明第二被告李某在与被告陈某己签订售房协议后，第二被告李某把土地使用证交给了被告陈某己，原告王某丁对售房事实是知情的，是被告陈某己与原告王某丁协商一致的结果。第二被告李某的行为使被告陈某己有理由相信原告王某丁知情；5、邳州市X村委会的证明，以此证明被告陈某己在原籍没有宅基地；6、户口本，以此证明陈某己是新店村村民，属涉诉房屋所在地的集体经济组织成员；7、光盘及资料各一份，以此证明：①、售房协议的签订是原告王某丁及第二被告李某及被告陈某己的真实意思表示；②、原告王某丁反悔是基于涉诉房屋在南水北调拆迁范围之内，土地升值利益驱动所致；③、原告王某丁认可涉诉房屋现价260000元；8、申请两名证人出庭，证明原告对卖房的事是知情的，是原告王某丁与第二被告李某协商一致的结果。
原告王某丁对上述证据质证后，坚持在原审中的质证意见：1、对售房协议的真实性无异议，但不能证明原告王某丁知情；2、对收条，不是原告王某丁写的收条，是第二被告李某写的收条，与原告王某丁无关，原告王某丁不知情；3、第二被告李某手写的电话号码证明不了被告陈某己的主张；4、对土地使用证，是第二被告李某交给被告陈某己的，但原告王某丁对卖房并不知情；5、夹河村村委会的证明与本案无关；6、对被告陈某己户口本的真实性无异议，但与本案无关；7、关于录音，原告王某丁上午开庭时问过被告陈某己何时录的音，他回答是7月3日。而答辩状是7月1日写的，还未录音为何就出现在答辩状上。8、关于被告陈某己请求证人出庭的问题，原告王某丁与他们也不认识，认为没有必要出庭作证。因为一是二被告签售房协议时原告本人不在场，其他人也不在场，被告陈某己所说的人原告都不认识如何作证；二是即便被告陈某己找有证人，对其证人的可信度也不能相信。
被告李某同意原告王某丁的质证意见。
原告提交的证据1、3、5、两被告均无异议，本院予以采信；证据2，虽然是被告李某以王某丁的名义所签，但不能证明王某丁并不知情，故对该协议的真实性本院予以采信，对被告陈某己的异议予以采纳；证据4的证人证言，证人未出庭，本院不予采信；证据6，是有关法律依据，不属于证据的范围，本院只作为参考，而不作为证据采信；证据7，被告陈某己对其真实性有异议，且即使是陈某己本人所写，也与本案无关，本院不予采信。
被告提交的证据1、2、3、4、5、6，原告对其真实性均未提出异议，本院予以采信；证据7，录音资料能够证明原告王某丁对售房一事知情，本院予以采信；证据8，证人未出庭作证，本院不予采信。
本院根据原、被告的陈某己、举证及诉辩意见，对本案的证据及事实确认如下：原告王某丁与被告李某系夫妻关系。2004年10月28日，被告陈某己与被告李某签订售房协议。协议约定：甲方（王某丁）将房子售给乙方（陈某己），乙方已将售房款全某付清，甲方将集体土地建设用地使用证交给乙方。从2004年11月1日起，房屋产权全某归乙方所有，售房一切手续由乙方办理。关于此房甲乙双方互不追究。落款为王某丁（实为被告李某代王某丁签名按手印）、陈某己。2004年10月19日，李某出具收到条一份，内容为：甲方王某丁、乙方陈某己，甲方收到乙方售房款柒万陆仟元正。经手人：李某。协议签订后，被告李某将该房产的土地使用证交给被告陈某己，被告陈某己入住所买房屋。2009年，因南水北调拆迁房屋，原告王某丁以当年的售房协议未经权利人同意，不是权利人本人签订，并且违反国家禁止变相转让农村宅基地为由诉至本院，要求维护其合法权益。另查明，被告陈某己于2005年6月份取得王某丁乡X村民资格。
本院认为，公民的合法财产受法律保护。被告李某与被告陈某己签订的售房协议是双方真实意思表示，具有法律效力。且双方已将协议内容履行完毕，被告陈某己已入住上述房屋中，应视为陈某己为该房屋的实际所有人。虽然被告陈某己购买诉争房屋时不是王某丁乡X村民，但其已于2005年6月取得该村X村村民的权利及义务。即使诉争房屋的《集体土地建设用地使用证》至今未依法变更登记至陈某己名下，但在双方签订协议时，李某已将《集体土地建设用地使用证》交付给陈某己，并将诉争房屋交付陈某己使用，陈某己也将房款全某支付完毕，因此双方的协议真实有效。原告王某丁以被告李某处分夫妻共有财产时未取得原告的同意，事后也未得到原告的追认为由，要求确认协议无效，本院认为，虽然王某丁未在协议上签字，但其作为家庭成员，其妻售房，是一件家庭大事，不与其商量就将房屋售予他人，不符合常理，且房屋已售出五年之久，原告依然不知情，均与常理相违背，因此对原告不知道李某售房之事的理由，本院不予采信。即使原告王某丁确实对李某售房之事不知情，但陈某己作为第三人，其善意、有偿取得该房产，应当维护其合法权益，应当视为陈某己取得该房产的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条的规定，判决如下：
驳回原告王某丁的诉讼请求。
案件受理费2900元，由原告王某丁承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长苗滋滨
审判员张莉
审判员杜春晖
二○一二年五月十日
书记员耿金凤
