重庆市X区人民法院
民事判决书
（2012）中区民初字第X号
原告重庆某某房产顾问有限公司，住所地：重庆市X区X巷X号。
法定代表人赵某，该公司总经理。
委托代理人李某，该公司员工。
被告郑某，女，1958年6月8日出某，汉族，住（略）-3。
委托代理人王某某，男，1957年6月21日出某，汉族，住（略）-1。身份证号：（略）。
被告邹某，男，1956年8月14日出某，汉族，住（略）-3。
委托代理人王某某，男，1957年6月21日出某，汉族，住（略）-1。身份证号：（略）。
原告重庆某某房产顾问有限公司（以下简称某某公司）与被告郑某、被告邹某委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹潇潇独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员罗银担任法庭记录。原告某某公司的委托代理人李某，被告郑某及被告邹某的委托代理人王某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称，2010年12月11日，某某公司与郑某、邹某签订了《房屋限时代卖委托销售合同》一份，该合同约定郑某、邹某将其共同所有的位于重庆市X村X号6-X号房屋一套以350000元的价格委托某某公司独家销售，包销期为4个月即从2010年12月12日至2011年4月11日止。签订合同当日，某某公司支付了郑某、邹某定金500元。
合同签订后，某某公司于2010年12月17日为上述房屋联系到了意向购买方，并于2011年2月25日与其签订了《购房确认书》，该意向购买方在确认书中表示愿意以355000元的价格购买此房屋。嗣后，某某公司先后于2011年3月16日和31日两次向郑某、邹某寄送邮件催告其与购买方签订房屋买卖合同，但邮件均被退回。某某公司遂于2011年4月2日以在报纸上登载公告的方式催告郑某、邹某与购买方签订房屋买卖合同，但郑某、邹某一直未向某某公司作出某复。
某某公司认为，其按照合同的约定在限时代卖期限内将郑某、邹某委托出某的房屋以高于约定的价格卖出，履行了合同的义务，但郑某、邹某在独家委托某某公司限时销售房屋的合同期限内擅自将房屋转让给他人，其行为已构成违约，故某某公司起诉至法院，要求：1、郑某、邹某按照委托售房的成交价355000元的3%向某某公司支付违约金10650元；2、郑某、邹某赔偿某某公司损失5000元；3、郑某、邹某退还某某公司的定金500元。
被告郑某辩称，郑某与某某公司之间并未签订《房屋限时代卖委托销售合同》，而与《郑某、邹某签订房屋限时代卖委托销售合同》的是“重庆某某地产有限公司”，故某某公司不是本案的适格主体；即使上述“重庆某某地产有限公司”与某某公司系同一公司，郑某在合同约定的限时代卖期间内并未收到任何某某公司要求其与购买方签订购房合同的通知，现合同约定的限时代卖期限已过，合同应当自动终结效力，故郑某不存在任何违约行为；另外，郑某在自行转让该涉诉房屋前已经告知某某公司不再委托其代卖房屋并同意退还已收取的定金500元，而某某公司在明知郑某不再委托其代售房屋的情况下仍然继续销售该涉诉房屋，故某某公司与其他人达成的该涉诉房屋买卖合同对郑某没有约束力，因此郑某不应承担违约责任；即使郑某存在违约行为，那么某某公司要求郑某支付违约金并赔偿损失的诉讼请求存在重复主张，且某某公司主张的违约金过高，请求法院将违约金调减至1000元为宜。
被告邹某的答辩意见与被告郑某的答辩意见一致。
经审理查明，2010年12月11日，郑某、邹某（甲方，委托方）与某某公司（大坪店）（乙方、受托方）签订《房屋限时代卖委托销售合同》一份，合同约定甲方独家委托乙方以350000元的价格销售座落于重庆市X村X号6-2的住宅房屋一套，甲方净收350000元并委托乙方代收买方所交购房定金及房款，包销期为4个月即从2010年12月12日至2011年4月11日；乙方支付500元限时定金给甲方，该限时定金转入乙方为甲方代收的房款；甲方确保该房屋权证和交易手续齐全，可以合法上市交易，确保该房屋无任何债权债务或其他担保行为，并已取得其他共有人（含配偶）书面同意，若因甲方原因导致房屋无法正常过户或办理委托公证的，甲方应承担由此给乙方造成的一切损失；本合同签订后，甲方（包括甲方本方）不得委托他人转让该房屋，也不得以抵押、出某、拍卖等方式处分该房屋或其他一切形式影响该房屋买卖合同的履行，甲方同意乙方独家代卖、自买、溢价销售处置该房；甲方同意最后促成的成交价高于上述房价时，高出某分作为乙方服务费及口头咨询费相关费用；因甲方不履行本合同的约定，致使本合同条款无法履行的，甲方应向乙方支付合同成交价3%的违约金，若实际损失超过违约金的，甲方应据实另外赔偿，若乙方未在限时时间内售出某房的，甲方不退还乙方已支付的限时定金等内容。郑某、邹某在该合同尾部的“委托方”处签字，而对应“受托人”处以格式化打印及手写填空方式注明为“重庆某某房产顾问置业有限公司大坪店”，同时“受托代理人”处签名人为杨超，“受托人”处还加盖了名称为“重庆某某地产有限公司”的业务受理章。合同签订后，某某公司支付给郑某、邹某限时定金500元，同时，郑某、邹某在该合同底部空白处手写收条一份，该收条载明：“今收到某某大坪店限时定金人民币伍佰元（￥500）整。收款人：邹某、郑某2010.12.11”。上述合同签订后，邹某、郑某将委托销售的房屋的房产权证复印件、个人身份证复印件以及房屋室内物品清单等一并交给了某某公司大坪店。邹某、郑某委托销售的该重庆市X村X号6-2的住宅房屋所有权该二人按份共有，各占50%。
2010年12月17日，某某公司带杨庆轩至重庆市X村X号6-X号处看房并在杨庆轩与某某公司签订的《委托购房居间协议书》上的看房记录处进行记录。
2011年1月28日，郑某、邹某与杜贤义签订房地产买卖合同一份，合同约定郑某、邹某自愿将座落于渝中区X村X号6-X号的住宅房地产出某给杜贤义，双方协商议定成交价格合计为壹拾玖万元；杜贤义在2011年1月28日付清全某，邹某、郑某收到全某之日将上述房地产全某移交给杜贤义，本合同登记后，上述买卖行为成立等内容。该合同于2011年1月31日在重庆市国土房管局土地房屋登记部门登记备案。
2011年2月25日，杨庆轩与某某公司签订购房确认书一份，该确认书载明杨庆轩自愿购买位于重庆市X村X号6-2的住宅房屋一套；若某某公司能与该房出某方将该房价格协调到人民币叁拾伍万伍仟元整，则杨庆轩自愿支付购房确认金人民币贰仟元整给某某公司，并同意某某公司将此购房确认金交由该房出某方视为杨庆轩支付给出某方的购房定金等内容。
嗣后，某某公司先后于2011年3月16日及3月31日通过中国邮政国内特快专递分别向郑某、邹某的身份证地址“（略）-3”以及上述房屋地址“重庆市X村X号6-X号”邮寄了催告签订房屋买卖合同的通知，要求收件人在收悉函件三日之内到某某公司签订房屋买卖合同，但该两份邮件因多次投递无人领取、电话错误、迁移新址不详等原因而被退回；同年4月3日，某某公司在重庆晨报刊登公告，公告要求邹某、郑某依据其余与某某公司签订的房屋限时代卖委托销售合同于公告之日起2日内到某某公司签订房屋买卖合同，否则法律经济后果由郑某、邹某承担。
2011年10月20日，某某公司以郑某、邹某违反双方签订的上述房屋限时代卖委托销售合同的约定为由向本院提起诉讼。
审理中，某某公司向本院作出某明，某某公司为开拓业务在重庆市区内不同地方设置有几个门店，大坪店是其中之一，而所有门店外面挂的招牌都是“某某地产”，在业务工作中某某公司工作人员都把公司名称“重庆某某房产顾问有限公司”简称为“重庆某某地产有限公司”以方便交谈，某某公司大坪店在开展业务时与委托方签订合同使用的“重庆某某地产有限公司业务受理专用章”为某某公司认可的业务受理章；同时，某某公司还出某证明一份，证明杨超自2011年1月11日起至今一直是某某公司大坪店的负责人，杨超代理某某公司与委托方签订、履行合同，杨超与工作相关的行为产生的法律后果由某某公司承担。另外，本院依法向重庆市X区工商行政管部门查询了“重庆某某地产有限公司”，但该部门档案查询处查询结果是没有名称为“重庆某某地产有限公司”的公司存在。
审理中，杨庆轩及杨超分别作为证人当庭作证。证人杨庆轩确认上述《购房确认书》是其本人与某某公司签订的，某某公司当时签订合同的代表就是杨超，签订购房确认书后的同时其还向某某公司支付了2000元的购房定金，在签订购房确认书之前，其由某某公司带领看了重庆市X村X号6-X号房屋，但其没有见过重庆市X村X号6-X号房屋的房屋所有权人，杨庆轩最终并未能与重庆市X村X号6-X号房屋的房屋所有权人签订房地产买卖合同；证人杨超确认其是某某公司工作人员，具体负责某某公司大坪店的业务工作，上述《房屋限时代卖委托销售合同》就是其在某某公司大坪店内代表某某公司与郑某、邹某签订的，由于某某公司各门店从事中介业务的工作人员没有系统的法律常识，在公司业务章的制作以及业务合同的制作中存在疏忽，且由于业务工作人员的流动性较大且日常业务量也较大，工作人员在业务工作中对某某公司的全某没有形成足够的重视，因此才出某了上述《房屋限时代卖委托销售合同》中某某公司的名称与加盖的业务受理章上的公司名称不一致的情况，但接受郑某、邹某委托并与其签订《房屋限时代卖委托销售合同》的受托方就是与杨庆轩签订《购房确认书》的受托方，而上述两合同中的受托方均是某某公司。
上述事实，有《房屋限时代卖委托销售合同》、《委托购房居间协议书》、《房地产买卖合同》、《购房确认书》、中国邮政国内特快专递详情单、2011年4月3日重庆晨报、重庆某某房产顾问有限公司情况说明及证明各一份等证据材料在案佐证以及当事人陈述为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本院将双方争议焦点归纳如下：1、某某公司是否为本案适格的诉讼主体；2、郑某、邹某是否违约。对此，本院根据查明的事实及各方当事人的意见进行分析认定。
关于某某公司是否为本案适格的诉讼主体问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款第一项的规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，本案中，首先，虽然上述房屋限时代卖委托销售合同中受托方加盖的业务受理章上的公司名称与某某公司名称不一致，但该合同受托方代表为杨超，且某某公司已经确认杨超作为某某公司代表与郑某、邹某签订合同的职务行为的有效性，并明确表示愿意为杨超的职务行为承担一切法律后果；其次，某某公司按照郑某、邹某在上述房屋限时代卖委托销售合同中约定的售房条件促成了房屋买卖合意，并与购买方签订了购房确认书，而该购房确认书上某某公司的代表亦为杨超；第三，本院依法向工商行政管部门查询“重庆某某地产有限公司”的查询结果并不存在名称为“重庆某某地产有限公司”的公司，综上，本院认为，虽然上述委托售房合同中存在合同相对方加盖的业务章所印刻的公司名称与某某公司名称表述不一致的情况，但该业务章所印刻的公司并不存在，而杨超作为该合同相对方的代表与郑某、邹某签订合同的行为系代表某某公司的职务行为，且某某公司也确认了杨超上述职务行为的效力，故某某公司是上述委托售房合同的权利义务相对方，其与本案有直接利害关系，因此，某某公司是本案适格的诉讼主体，郑某、邹某的抗辩理由不能成立。
关于郑某、邹某是否违约的问题。首先，某某公司与郑某、邹某签订之间签订的《房屋限时代卖委托销售合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立，应属有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。双方在上述合同中明确约定，郑某、邹某是以独家方式委托某某公司进行房屋限时代售，且合同签订后郑某及邹某不得委托他人转让该房屋，也不得以其他一切形式影响该房屋买卖合同的履行，但在合同履行过程中，郑某、邹某在合同约定的委托售房期限内将涉诉房屋转让给了他人，导致某某公司按照上述委托售房合同中约定的条件促成了的房屋买卖合同无法履行，因此，郑某、邹某的上述行为违反了合同的约定，已经构成违约；其次，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。本案中，虽然郑某、邹某在审理中辩称其在将房屋转让给他人之前已经向某某公司明确表示不再委托某某公司销售房屋，但郑某、邹某并未提交证据证明其主张解除合同的通知已经到达了某某公司并与某某公司就解除合同达成了一致，故郑某、邹某的抗辩理由不能成立；第三，郑某、邹某在审理中还辩称其并未收到某某公司作出某要求其与购房人签订房屋买卖合同的通知，本院认为，郑某、邹某违反上述房屋限时代卖委托销售合同的约定将房屋转让给他人的违约行为发生在某某公司以邮寄、公告等方式通知其签订房屋买卖合同之前，故郑某、邹某是否收到了某某公司的通知并不能成为其违反合同约定转让房屋的抗辩理由。综上，本院认为，郑某、邹某在合同约定的委托房屋期限内将委托某某公司独家代理销售的房屋转让给了他人，其行为已经构成违约，理应退还某某公司的定金500元并承担相应的违约责任。
关于郑某、邹某应当承担的违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；以及《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款的规定，本案中，双方当事人在合同中约定了违约金条款，现某某公司要求郑某、邹某退还定金并按照合同约定的违约金标准支付违约金，但郑某、邹某认为约定的违约金过高，要求人民法院调整。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出某决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中，虽然上述委托合同中约定的违约责任是“按合同成交价3%支付违约金”，但某某公司提交的证据不足以证明其损失达到了10650元，且某某公司亦未提交证据证明其受到的实际损失，因此，本院根据公平原则和诚实信用原则，考虑到郑某邹某在履行上述房屋限时代卖委托销售合同中的违约过错程度，酌定郑某、邹某共同向某某公司支付违约金4000元。
至于某某公司要求郑某、邹某共同赔偿损失5000元的主张问题。本案中，双方当事人在合同中对违约责任的承担明确约定了违约金条款，并约定实际损失超过违约金的应据实另外赔偿，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条中对违约金标准的认定可以看到，违约金的支付应当既包含了对违约方的惩罚性，也包含了对守约方的补偿性，现某某公司提交的证据不能证明其受到的实际损失，同时，某某公司实际上亦未能以其与购买方达成的购房价格实现该涉诉房屋的买卖，故某某公司要求郑某、邹某共同赔偿的5000元损失并未实际发生，现本院根据公平原则和诚实信用原则综合考虑郑某、邹某的违约过错程度，已经酌定郑某、邹某共同向某某公司支付违约金4000元，该违约金既包含对郑某、邹某违约行为的惩罚，也包含了对某某公司损失的补偿，因此，本院对某某公司要求郑某、邹某共同赔偿损失5000元的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、被告郑某和被告邹某应在本判决生效之日起十日内退还原告重庆某某房产顾问有限公司定金500元；
二、被告郑某和被告邹某应在本判决生效之日起十日内支付原告重庆某某房产顾问有限公司违约金4000元；
三、驳回原告重庆某某房产顾问有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取受理费102元，由原告重庆某某房产顾问有限公司负担27元，由被告郑某及被告邹某共同负担75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出某本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员曹潇潇
二○一二年三月二十日
书记员罗银
