上诉人（原审被告）郑州上家房地产营销策划有限公司。住所地：郑州市X路X号院X号楼X号。

法定代表人周某某，总经理。

委托代理人杨宗儒，河南晟大律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）叶某某，男，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人马国杰，河南正润律师事务所律师。

原审被告肖某乙，男，X年X月X日出生，住（略）。

法定代理人肖某丙，男，X年X月X日出生，住（略），系肖某乙之父。

上诉人郑州上家房地产营销策划有限公司（以下简称上家公司）因与被上诉人叶某某、原审被告肖某乙房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2009）开民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年1月20日公开开庭审理了本案，上家公司的委托代理人杨宗儒、叶某某的委托代理人马国杰到庭参加诉讼。肖某乙的法定代理人肖某丙经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2008年10月5日，叶某某与上家公司、肖某乙签订了编号为x的《房屋买卖合同》一份，合同约定：叶某某自愿购买肖某乙所有的位于郑州市郑东新区鑫苑中央花园X号楼东X单元X层X号的房产；总价款为x元；叶某某于合同签订时支付定金、佣金及代办费2万元，其中佣金9260元，代办费500元，余额作为代办的定金，肖某乙同意该定金在办理完房产过户手续前由上家公司保管；付款方式为按揭贷款；第十二条约定为：1.叶某某与肖某乙必须完全配合上家公司办理完过户手续；2.如办理不成过户手续，双方均无责任，合同解除，定金原额退还；3、上家公司负责办理有效证件（房地产、土地证）；4.上家公司保证将该房过户到叶某名下。上家公司在叶某某持有的合同第十二条添加两项并在添加处加盖了公章，添加的事项为：中介佣金7400元；如因按揭贷款办理不成，造成不能过户，叶某某无责任，合同解除，定金退还。肖某乙的法定代理人肖某丙在叶某某所持有的合同上也进行了签字。合同签订后，叶某某委托其子叶某于2008年10月6日分别向肖某乙、上家公司各付一万元。上家公司收到该款后给叶某某出具收据一份，收据载明：“今收到叶某购房定金一万元”；肖某乙法定代理人肖某丙收到款后给叶某某出具收条一份，收条载明：“今收到叶某购房订金一万元整”。后叶某某因超过银行规定的办理按揭贷款的年龄而无法办理按揭贷款。2008年12月8日，叶某某委托律师分别向肖某乙、上家公司发出律师函，通知肖某乙、上家公司解除三方所签订的《房屋买卖合同》，并要求肖某乙、上家公司各退还所收取的一万元。

原审另查明：为履行合同，上家公司代叶某某与肖某乙委托河南鑫辉房地产估价有限公司对所出售房屋价格进行评估。2008年11月5日，该估价公司出具评估报告，报告中显示卖房人为肖某乙，买房人为叶某。上家公司主张实际购房人为叶某，叶某可以办理按揭贷款而不办理，应视为违约，叶某某无权要求肖某乙、上家公司返还定金。叶某某主张应以买卖合同所约定的为准，实际买房人是叶某某，叶某某仅仅是委托儿子叶某向肖某乙、上家公司交付定金并办理评估的相关手续。

原审法院认为：叶某某提交的房屋买卖合同，内容虽然与肖某乙、上家公司所持的合同内容不完全一致，但合同落款处均有肖某乙、上家公司的签字或盖章，上家公司对该合同未提出异议，该合同系叶某某与肖某乙、上家公司的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同，对各方当事人均具有法律约束力。合同签订后，叶某某按合同约定分别向肖某乙、上家公司交付定金一万元。合同第十二条约定了在履行合同过程中，如出现因按揭贷款办理不成造成不能过户的情况，合同解除，定金退还。现叶某某由于无法办理按揭贷款手续，不能支付肖某乙房款，更不能办理房产过户手续，符合合同约定的解除条件。叶某某在合同约定的解除条件成就时，分别于2008年12月8日向肖某乙、上家公司通知解除合同。现叶某某与肖某乙、上家公司之间的房屋买卖合同已经解除，肖某乙、上家公司应将各自所收取的一万元定金返还给叶某某。叶某某请求肖某乙、上家公司返还定金的诉讼请求予以支持。但叶某某主张上家公司曾经许诺其办理按揭贷款手续，现其不能办理，系上家公司违约，证据不足。叶某某主张上家公司违约而要求其双倍返还定金，理由不成立，对其请求高出部分，不予支持。因叶某某与肖某乙、上家公司所签订的房屋买卖合同中明确约定，买房人为叶某某，故上家公司辩称实际购房人为叶某某之子叶某，叶某符合办理按揭贷款的年龄标准而不办理，属于违约行为，叶某某无权要求返还定金，理由不成立，不予采纳。上家公司要求叶某某支付佣金7400元，该请求属于反诉内容，因其未在法定的举证期限内提起反诉，对其该项请求，不予审理。肖某乙的法定代理人肖某丙经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，该院判决：一、郑州上家房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内返还叶某某购房定金一万元。二、肖某乙于判决生效后十日内返还叶某某购房定金一万元。三、驳回叶某某的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百五十元，叶某某负担一百八十元，上家公司与肖某乙各负担一百八十五元。

宣判后，上家公司不服，向本院上诉称：一、原判决认定叶某某是本案争议的合同当事人错误。本案的实际购买人是叶某。二、叶某某不是本案的实际购买人，原判返还定金，属适用法律错误。三合同解除条件不成就，不应解除等为由提起上诉，请求驳回叶某某的诉讼请求。

叶某某辩称：本案《房屋买卖合同》的一方是叶某某而不是叶某；因叶某某不能办理按揭贷款手续，符合合同解除的条件并发函告知了肖某乙、上家公司。请求维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为：2008年10月5日，叶某某与上家公司、肖某乙签订编号为N0.x的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。该合同载明的买房人为叶某某。合同第十二条第六项约定“如因按揭贷款办理不成，造成不能过户，叶某某无责任，合同解除，定金退还”。后叶某某因超过银行规定的办理按揭贷款的年龄而无法办理按揭贷款，符合合同第十二条第六项约定的解除条件，上家公司及肖某乙收取叶某某的定金应当按约退还。上家公司上诉称本案的实际购买人是叶某与合同约定不符，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十七条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费五百五十元，由上家公司负担。

本判决为终审判决。

审判长任一鸣

审判员周某华

审判员陈赞

二О一О年六月二日

书记员丁淳