原告：濮阳市华汇房地产开发有限公司。住所地，濮阳市X路X路南。

法定代表人：张某甲，董事长。

委托代理人：张某乙，该公司职工。

委托代理人：兰社春，河南金谋律师事务所律师。

被告：靖某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被告：韩某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

二被告的委托代理人：巴晓文，河南尚博律师事务所律师。

原告濮阳市华汇房地产开发有限公司与被告靖某、韩某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张某乙、兰社春，二被告的委托代理人巴晓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2009年2月21日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告在京开大道与建设路交叉口东北角的门面楼一栋(一至四层)，期限15年，自2009年4月20日起至2024年4月20日止，第某年租金35万元，以后每年租金按上一年度租金额的4%递增。租金按年度预交，先缴租金后用房，第某年租金于某同生效后5个工作日内支付，以后每年3月20日之前预缴下一年度租金。如逾期不交，从逾期10个工作日起每日按当年租金5%支付违约金，如逾期超过30天以上时，原告有权解除合同。合同签订后，原告如约交付了楼房，被告进行了装修，但被告没有在2010年3月20日前缴清房租，原告考虑双方的合作关系没有追究。2011年3月，被告应缴当年度租金378560元，但经原告多次催要，被告以种种理由推诿拒付，被告一再违约，已没有履行合同的必要，后原告向被告发出书面解除合同通知，但被告至今拒绝返还房产，严重侵害了原告的合法权益，现要求判决解除双方的《房屋租赁合同》，由被告返还租赁房屋；判令二被告支付拖欠租金189280元（自2011年4月21日起至2011年10月21日，以后另计）；判令二被告支付违约金760905元，诉讼费用由被告负担。

二被告辩称，答辩人在合理的期限内向原告交房租时，因原告拒收房租而未缴纳，答辩人不存在违约，不应支付违约金。2011年4月20日之前，原告从未通知答辩人缴纳租金，也从未告知答辩人最后的缴纳期限，即使答辩人在4月20日之前未及时缴纳房租，答辩人仍有60000元的押金在被告处，无损原告的利益，原告没有给答辩人合理的缴费期限，2011年4月18日，原告直接通知答辩人要求解除合同，未超过合同约定的30天逾期交费期间，侵害了答辩人的权益，属违法行为。如被告收取租金，我们随时可以交纳，合同中约定的违约金明显过高，应予调整。

经审理查明，2009年2月21日，原、被告双方签订了一份房屋租赁合同，约定原告将位于某开大道中段路东1至X层的房屋，按现状出租给被告使用，期限15年，自2009年4月20日至2024年4月20日，第某年租金35万元，以后每年租金按上年度租金额的4%递增，具体租赁数额按实际计算，租金金额为完税后的净租金，以此类推，原告给被告60天的免租期作为被告装修期间的优惠(免租期起算日为合同签订日)，订立合同时，被告交押金6万元，合同终止后，被告应完好归还租赁财产，押金无息退还。租金按年度预交，第某年租金于某同生效后5个工作日内支付，以后每年3月20日之前预缴下一年度租金。先缴租金后用房，如逾期不交租金，从逾期10个工作日起每日按当年租金的5%支付违约金，如逾期超过30天以上，原告有权解除合同，被告应无条件退房，如原告违约，提前收回房屋，须退还被告已付当年预交的房租、押金并支付利息外，另承担被告装修费用(扣除拆旧)，投入的设备等全部经济损失。如被告违约，原告预收的租金和押金不退还，造成原告财产损失的另行赔偿。合同期满，被告应保证将房屋完好无损交还原告，房屋内装修无偿留归原告，原告出售房屋，被告有优先购买权。合同签订的当日，被告交押金6万元，房租35万元。后原告如约交付了房屋，被告进行了装修，被告分别于2010年5月6日交房租15万元，2010年5月27日交房租10万元，9月20日交房租11.4万元，2010年度，被告共交房租364000元。因被告在2011年3月20日前未交纳2011年度房租，5月3日，原告通知被告解除房屋租赁合同，并迁出房屋，办理退房手续，被告没有履行，形成纠纷。

另查明，2011年11月18日，濮阳市X区人民政府建设路街道办事处证明，2011年4月18日，办事处指派司法所所长冯相姣，协同靖某、陈裕辉律师、沈国梁经理一同向华汇房地产公司协商交纳租金，华汇房地产公司财务人员以被告已违约为由拒收租金，要求解除合同。2011年4月30日，其办事处再次派人前去送达交费通知，华汇公司人员再次拒收。证人冯相姣(建设路街道办事处司法所长)、魏国军(建设路街道办事处企业办职工)出庭证明：2011年4月18日，根据办事处领导的安排，他们去协商过交租金一次，因被告公司的领导不在，员工让他们去找公司的律师，他们见了被告方的律师。证人在本院限定的时间内没有提交2011年4月18日找原告协商的证据。原告认可被告曾去找过他们协商交租金的事宜，但时间上不是2011年4月18日，认为最早时间也在4月22日，并要求对证人的证言进行测谎。诉讼中二被告明确表示，如原告接受，他们可随时交纳租金。

本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上所签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，依法成立的合同受法律保护，当事人不得随意变更或解除，双方当事人均应遵循公平合理、诚实信用、促进合同目的实现、有利于某同全面履行的原则，享有合同权利，承担合同义务。协议签订后，原告已按约交付了租赁物，二被告应按约交纳租金，被告虽找原告协商过交租金事宜，但实际没有交纳，仍有违约行为。根据法律规定，承担违约责任的方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，原告可以请求解除合同，也可以请求赔偿损失。提前解除合同通常会给当事人造成较大的经济损失，也不能实现合同目的，故对当事人行使合同解除权也应给予合理限制。对于某备继续履行合同条件的，当事人虽有违约行为，但通过采取强制继续履行合同义务、采取补救措施等方式能够保护当事人权益的，则不应支持当事人请求解除合同。本案房屋租赁合同的期限为15年(自2009年4月20日至2024年4月20日)，被告已履行了两年，原告在被告处交押金6万元，并提交了向原告交纳租金被告拒收的证据，诉讼中被告明确表示随时可交租金，表明二被告有继续履行合同的意愿。因此，原、被告之间的房屋租赁协议仍具备继续履行的条件，继续履行合同，有利于某护合同的稳定性，可足以保护出租人的主要权益，实现合同目的。反之，如果解除租赁合同，则会保护原告的较小利益而造成被告较大的经济损失。因此，被告的违约行为尚不完全具备解除合同的条件，对于某告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持，原告要求二被告支付2011年4月21日至2011年10月21日期间租金189280元的诉讼请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告未及时足额交纳2011年度租金，已构成违约，应承担违约责任。关于某约金，被告认为合同中约定的“如被告逾期不交租金，从逾期10个工作日起每日按当年租金的5%支付违约金”的标准明显过高，要求调整，本院依法予以调整，违约金参照所欠年租金378560元的30%计算较妥，即113568元。证人出庭证明曾向原告协商过交租金的事宜，且原告认可，但原告认为时间是2011年4月22日之后，而不是2011年4月18日，故对原告要求对证人进行测谎的意见，本院不予采纳。被告辩称其没有违约，不应承担违约责任的意见无事实根据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第某十四条，《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某条、第某条、第某百零七条、第某百一十四条，第某百二十六条之规定，判决如下：

原告濮阳市华汇房地产开发有限公司与被告靖某、韩某的房屋租赁合同继续履行。

被告靖某、韩某支付原告濮阳市华汇房地产开发有限公司

2011年4月21日至2011年10月21日期间的租金189280元，以后另计。

被告靖某、韩某支付原告濮阳市华汇房地产开发有限公司违约金113568元。

四、驳回原告濮阳市华汇房地产开发有限公司的其它诉讼请求。

以上二、三项被告应支付原告302848元，限被告靖某、韩某于某判决书生效后10日内履行完毕。

如被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13401元，被告负担5843元，原告负担7558元。

如不服本判决，可自接到本判决之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某阳市中级人民法院。

审判长武熙春

审判员马洁

审判员刘江涛

二○一二年五月四日

书记员赵慧