原告：重庆某投资咨询有限公司，住所地（略）。

法定代某人：熊某，总经理。

委托代某：刘列春，重庆某律师事务所律师。

被告：陈某，男，汉族，住（略）。

委托代某：孙某某，重庆某律师事务所律师。

原告重庆某投资咨询有限公司（下称某投资咨询公司）与被告陈某居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员范永忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告某投资咨询公司的委托代某刘某某，被告陈某及其委托代某孙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某投资咨询公司诉称，2010年8月22日，陈某签署《物业需求委托书》，委托我方购买重庆市X村X号附X号房屋（下称X号房屋）。委托书第2条约定，基于某方向陈某提供以下所列物业之资料，如陈某或其[配偶/亲属/委托人/受托人]经我方介绍买入或租用下列物业，陈某同意支付该物业成交价的1.5%或首个月租金的50%作为佣金，支付时间为陈某与出卖人（出租人）正式签署买卖合同或租赁合同之日；第3条约定，如陈某或陈某之[配偶/亲属/委托人/受托人]私下直接或间接委托代某买入或承租下列物业，陈某须按物业成交价的3%或首个月租金之双倍金额支付给我方作为违约金。签订本委托书后，我方积极履约，多次与陈某电话或当面沟通，带陈某看房，与出卖方重庆某投资有限公司（下称投资公司）董事长曾某某、总经理伍某商谈，带陈某到房管部门核实房产详细情况，介绍陈某与曾某某、伍某商谈，已经尽到了一个中介的全部义务。经我方多方努力，某投资咨询公司、陈某及出卖方反复磋商，陈某与出卖方达成了以420万元成交的基本意向，三方并商定了签约具体日期。然而，陈某为逃避支付佣金的义务，私下与出卖方某投资公司于2010年11月8日前达成协议，以420万元成交价购买了X号房屋，并分两期付清房款，该房产现已办理过户登记，产权人为陈某。陈某避开我方恶意与某投资公司签约购买X号房屋的行为，严重违反了《物业需求委托书》的约定，系严重违约行为。根据双方约定，陈某应依法支付我方违约金126000元。我方要求陈某支付违约金126000元（包括《物业需求委托书》约定的佣金63000元），诉讼费由陈某承担。

被告陈某辩称，双方于2010年8月22日签订《物业需求委托书》属实，但该《物业需求委托书》是某投资咨询公司提供的格式合同。基于某《物业需求委托书》，双方成立委托合同法律关系。因X号房屋系已出租房屋，承租人并未放弃优先购买权，导致我与某投资公司未能进行房屋买卖，我遂解除了与某投资咨询公司之间签订的《物业需求委托书》。此后，某投资咨询公司又介绍我去看过其他房屋，均未成交。其后我与某投资咨询公司未再联系。和某投资咨询公司解除合同后，通过我自己和X号房屋承租人洽某，X号房屋承租人均放弃了优先购买权，然后我再和某投资公司签订的房屋买卖合同。因此，本案的房屋买卖合同的正式签订并非是经某投资咨询公司的工作成功签订的，而是通过我自己的努力才成功购买X号房屋。某投资咨询公司并未完成委托事务，无权要求支付报酬。我亦未违约，不应支付违约金。《物业需求委托书》是某投资咨询公司提供的格式合同，第2、3条均是格式条款，排除了我的民事权利，且未对我进行明确说明，应依法确认无效。故应驳回某投资咨询公司的诉讼请求。

经审理查明，2010年8月22日，某投资咨询公司、陈某双方签订《物业需求委托书》，《物业需求委托书》系某投资咨询公司提供的格式合同。《物业需求委托书》载明：委托方为陈某（以下简称甲方），受托方为某投资咨询公司（以下简称乙方）。经甲乙双方同意达成以下委托协议：1.甲方以[买方/承租方/代某]身份委托乙方代某甲方物色物业，乙方同意介绍以下所列物业资料予甲方进行实地视察；2.基于某方向甲方提供以下所列物业之资料，如甲方或甲方之[配偶/亲属/委托人/受托人]经乙方介绍买入或租用下列物业，甲方同意支付该物业成交价的1.5%或首个月租金的50%作为佣金，支付时间为甲方与出卖人（出租人）正式签署买卖合同或租赁合同之日；3.如甲方或甲方之[配偶/亲属/委托人/受托人]私下直接或间接委托代某买入或承租下列物业，甲方须按物业成交价的3%或者首个月租金之双倍金额支付给乙方作为违约金；4.甲方同意乙方可担任[买卖/租赁]双方之代某经纪，并可同时向[卖方/出租方]收取代某费及口头咨询费，甲方对此并无异议；5.本人承诺本人及本人家属、代某、委托人、朋友、同事在此之前未曾在其他任何地方未曾看到过此房，如有看过，也视同接纳本协议所有条款的约束；乙方向甲方介绍之物业为X号房屋。

《物业需求委托书》签订后，双方开始履行。某投资咨询公司工作人员多次与陈某及X号房屋的出卖人（原房屋所有权人）某投资公司联系、洽某、沟通，努力促成陈某、某投资公司之间就X号房屋买卖合同的签订。后因X号房屋系已出租房屋，承租人重庆市万和药房连锁有限公司（下称万和公司）和李如意未放弃对其所承租的X号房屋的优先购买权，导致某投资咨询公司、陈某、某投资公司之间未能签订就X号房屋的房屋买卖三方合同，陈某遂于2010年9月20日电话通知某投资咨询公司解除了其与某投资咨询公司签订的《物业需求委托书》。

陈某解除与某投资咨询公司签订的《物业需求委托书》之后，仍意图购买X号房屋。2010年10月11日，X号房屋的承租人之一李如意在陈某的说服下，放弃了对X号房屋的优先购买权，并出具一份购房情况说明，其上载明“我李如意自愿将大石坝七村X号附X号第四层商铺购买权转让给陈某，并由陈某自行完善相关手续，承担相应责任”。2010年10月9日，万和公司亦向某投资公司出具《关于某售“大石坝七村X附X号”房屋的要约邀请的回函》，其上载明：重庆飞鹏投资有限公司：我公司已收悉贵司于2010年9月29日发出的《关于某售“大石坝七村X附X号”房屋的要约邀请函》，我公司经研究决定作出如下回复：我公司自愿放弃“大石坝七村X附X号”房屋的优先购买权，并同时放弃该房屋的竞买权。

因承租人李如意和万和公司均放弃对X号房屋的优先购买权，某投资公司与陈某之间又重新洽某X号房屋的买卖事宜。2010年11月8日，某投资公司、陈某最终签订X号房屋的买卖合同，并办理了该房屋的过户登记。从2010年9月20日陈某电话通知某投资咨询公司解除其与某投资咨询公司签订的《物业需求委托书》时起，至2010年11月8日某投资公司与陈某签订X号房屋买卖合同止，其间某投资咨询公司未提供居间服务。嗣后，某投资咨询公司以陈某故意将其避开、私自与某投资公司签约购买X号房屋、构成恶意违约为由，诉至本院

上述事实，有《物业需求委托书》、名某、电话通话记录、通话（服务）内容说明、房地产买卖合同、房屋所有权查询记录、互联网网页信息资料，情况说明、回函、证人证言及当事人陈某等证据载卷佐证，并经当庭质证，足以认定。

本院认为，基于《物业需求委托书》，某投资咨询公司、陈某之间成立居间合同法律关系，某投资咨询公司为居间人、陈某为委托人。《物业需求委托书》系某投资咨询公司提供的格式合同，其中第3条内容排除了陈某及其亲属依法享有的民事权利，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应确认无效。《物业需求委托书》的其他内容是某投资咨询公司、陈某双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。某投资咨询公司、陈某双方在履行《物业需求委托书》过程中，某投资咨询公司虽曾提供一定的居间服务，但因X号房屋承租人万和公司和李如意未放弃优先购买权，致使某投资咨询公司、陈某、某投资公司三方未能就X号房屋成功签订买卖合同，某投资咨询公司并未促成合同成立。陈某于2010年9月20日通知某投资咨询公司解除《物业需求委托书》后，说服李如意放弃对X号房屋的优先购买权，另一承租人万和公司亦放弃优先购买权，陈某自己与某投资公司重新洽某X号房屋买卖事宜，并最终成功签订X号房屋的买卖合同，其间某投资咨询公司未提供居间服务，陈某、某投资公司之间就X号房屋签订买卖合同并非某投资咨询公司成功提供居间服务的结果，某投资咨询公司依法无权要求陈某支付报酬。且某投资咨询公司亦未举证证明其在从事前述居间活动的过程中曾支出必要费用，故本院对某投资咨询公司的全部诉讼请求依法不予主张。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，判决如下：

驳回重庆某投资咨询有限公司的全部诉讼请求。

本案受理费2820元，依法减半收取1410元，由重庆某投资咨询有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某庆市第一中级人民法院。

审判员范永忠

二О一一年十一月一日

书记员李蕊