北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2012）一中民终字第X号

上诉人（原审被告）张某，女，X年X月X日出生，汉族，农民。

委托代理人鹿某，男，X年X月X日出生，汉族，北京市某律师事务所职员。

委托代理人李某，北京市某律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）赵某，女，X年X月X日出生，汉族，农民。

委托代理人甲，男，X年X月X日出生，汉族，北京市X区电机厂退休职工。

委托代理人乙，男，X年X月X日出生，汉族，农民。

上诉人张某因与被上诉人赵某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）大民初字第X号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

赵某在一审诉讼中称：北京市X区X巷甲1房屋是我的，2005年2月23日，我与张某口头约定租赁合同，将我们所有的门脸房二间租赁给张某，每月租金520元，后月租金调整至1100元，2010年9月，有关部门通知拆迁，我多次通知被告张某终止租赁合同，并给出合理的搬迁期限，被告以种种借口拒不搬迁，不再支付房租，致使我们家的拆迁工作无法进行，我要求解除与被告张某的租赁合同，张某搬出租赁房屋，并支付自2011年1月23日至实际腾退之日的房租，每天按照36.6元计算，赔偿经济损失9380元，诉讼费由被告承担。

张某在一审诉讼中辩称：我是租赁原告的房屋，每月租金是1100元，每个月的23日上交下一个月的租金。我交纳了2011年1月22日前的房租，因为快拆迁了，原告他就搬走了，也没有退给我房租，1月8日的时候就停水停电了，我根本没法再做生意了，就搬走了，房子里面的东西都搬走了，但是钥匙没有给原告。对于某告要求我搬出房屋，解除合同我没有意见，但我交纳的多余的房租应当退还给我，我在租住的房屋上建造了另外两间房屋，拆迁办公室已经量了，原告不同意将这两间房屋的拆迁补偿款给我，我要拆除原告也不让拆。原告要求我支付租金我不同意。经济损失也不同意赔偿。

一审法院经审理查明：位于某京市X区X巷甲1的房屋归赵某所有。2007年7月24日，赵某与张某达成口头协议，张某租赁赵某所有的位于某1的门脸房2间，每月租金520元，上交租。后月租金调整为1100元。张某交纳了截至2011年1月23日的租金。2010年12月19日，北京市X乡建设委员会发布拆迁公告，载明根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第十条之规定，北京某投资有限公司为建设某区X街土地一级开发工程，已取得《房屋拆迁许可证》，证某为京建大拆许字（2010）第X号，拆迁范围：东至京开高速公路X路，南至现状已开发用地，西至兴华大街和现状已开发用地，北至规划四号路。上述建设用地范围内的房屋及其附属物需要拆迁，自2010年12月23日至2011年1月23日前完成搬迁。在庭审中，双方均认可张某承租的房屋于2011年1月7日或8日被整体停电。赵某主张某某一直在承租房屋营业至今。张某主张某2011年1月8日停电时搬出承租房屋，但因双方就赔偿问题存在争议没有将房屋钥匙交还赵某。

上述事实，有双方当事人陈述、证某、拆迁公告等证某材料在案佐证。

一审法院判决认定：赵某与张某达成口头的房屋租赁协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现双方当事人一致同意解除合同，法院不持异议；双方租赁关系解除后，张某应当将承租房屋交还赵某霞，对赵某主张某告张某返还承租房屋的诉讼请求，法院予以支持；当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。张某作为承租人，应当支付租赁期间的租金。张某辩称其已于2011年1月5日腾退承租房屋，但其又称因双方就赔偿问题存在争议未交接钥匙，且未就其已经腾退房屋提交证某予以证某，故法院对其抗辩意见不予采纳。赵某要求张某支付2011年1月24日至腾退之日的租金，法院对此不持异议。但自2011年1月8日后，涉诉房屋已经因拆迁停止供电，使得该房屋无法保持涉诉房屋的原定用途，故对赵某主张某租金标准，法院酌情予以调整。赵某要求张某赔偿经济损失，没有提供充足的证某证某，对该项诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于某事诉讼证某的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告赵某与被告张某达成的口头房屋租赁合同；二、被告张某将其承租的位于某京市X区X巷甲一的门脸房两间腾退给原告赵某（于某判决生效之日起十日内履行）；三、本判决生效后十日内，被告张某给付原告赵某二○一一年一月二十四日至实际腾退之日租金（按照每天十八元三角的标准计算）；四、驳回原告赵某的其他诉讼请求。

张某不服一审法院判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销北京市X区人民法院作出的（2011）大民初字第X号民事判决第三项，依法改判或发回重审；2、请求判决上诉人不向被上诉人支付2011年1月24日至实际腾退之日租金；3、请求判决被上诉人返还上诉人多交纳的租金806.7元；4、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定事实错误，判决缺乏事实和法律依据。

赵某答辩称：同意一审法院认定的事实和判决。

本院经审理查明：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

在本院审理期间，赵某、张某均未向法院提交新的证某。

本院认为，赵某与张某达成的房屋租赁协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。张某作为承租人，应当支付房屋租赁期间的租金，并且在双方租赁关系解除后，张某应当将承租房屋交还赵某。张某辩称其已于2011年1月5日腾退承租房屋，却又以双方因赔偿问题存在争议而未向赵某交接房屋钥匙，致使承租房屋并未实际交还赵某，且张某亦未就其已经腾退房屋提交证某予以证某。原审法院对其抗辩意见不予采纳，并对赵某要求张某支付2011年1月24日至腾退之日的租金予以支持，本院不持异议，予以认可。原审法院鉴于某2011年1月8日后，涉诉房屋已经因拆迁停止供电，使得该房屋无法保持涉诉房屋的原定用途，已对赵某主张某租金标准酌情作出的调整并无不当，本院予以确认。故张某主张某向赵某支付2011年1月24日至腾退之日的租金，并要求赵某返还其多交纳的租金806.7元，于某无据，本院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一百四十一元，由赵某负担六十一元（已交纳），由张某负担八十元（于某判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二百八十二元，由张某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长夏晓红

审判员赵某哲

代理审判员王坤

二○一二年二月二十一日

书记员张某森