上诉人（原审被告、反诉原告)A某。

上诉人（原审被告）杨某。

被上诉人（原审原告、反诉被告)B公司。

被上诉人（原审反诉被告)陈某。

上诉人A某、杨某因租赁合同纠纷一案，不服北京市X区法院第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

B公司在原审法院起诉称：2010年2月2日，我公司与A某授权的C公司签订了一份场地《租赁合同》，由杨某对上述合同进行担保。合同期限为5年，自2010年5月1日起至2015年4月30日止，由A某提供面积为2100平米的场地给我公司用于某立经营，年租金240万元，经营范围除鞋类及运动类商品的其他商品。合同签订后，我公司按照合同约定先后于2010年2月4日、2月8日、8月3日向A某支付场地租金共计190万元。在使用场地不到半年后，因A某导致我公司无法依照合同约定享有场地使用权，致使合同目的不能实现。A某应返还给我公司向其多支付的场地租金，并赔偿其严重违约行为给我公司造成的经济损失，故诉至法院要求解除我公司与A某之间的《租赁合同》；A某、杨某返还我公司场地租金110万元，赔偿我公司违约租金损失（略）元、装修损失50万元，并赔偿因撤场导致我公司为防止损失扩大而支出的费用15859元，本案诉讼费由A某、杨某负担。

A某在原审法院答辩称:合同履行过程中B公司违约，其应该在2010年2月5日前支付租金200万元，5月1日之前支付剩余的40万元，但直到现在B公司都没支付全部租金，已支付的租金也没有按期交纳。现我公司同意解除租赁合同，B公司作为违约方应自行承担各项损失。另外我们提出反诉，要求解除双方签订的合同书，B公司支付反诉人逾期支付租金的滞纳金38295元，并赔偿我公司租金损失378000元（即因双方原租赁期限为5年，故给予3个月免租期，而B公司实际占用至2011年1月26日，现依据占用比例，我公司仅应给予其0.44个月免租期，故其应当给付我方2.56个月租金），反诉费由B公司承担。

杨某在原审法院答辩称：我同意A某的意见。

B公司针对A某反诉在原审法院答辩称：我公司没有违约，而是A某违约，A某经营状况恶化，失去商业信誉。2010年9月9日我公司给A某发函，他们也签收了。在A某没有提供担保，对经营状况也没有异议的情况下，我公司才拒绝支付租金的，故不同意A某的诉讼请求。

陈某针对A某反诉在原审法院答辩称：我同意B公司的意见。

原审法院审理查明:2009年6月30日某电器公司与A某签订《房屋租赁合同》，约定将某区电子城X层，建筑面积7897平方米出租给A某，并同意A某可以出租不超过总面积40%的部分面积。

2010年2月2日，B公司(乙方)与A某委托的C公司(甲方)签订《合同书》，约定乙方承租甲方租赁的位于某区电子城X层使用面积为2100平方米的卖场，用于某方独立经营；承租期限自2010年5月1日起至2015年4月30日止（从本合同正式生效之日起至2010年4月30日为免租期）;租金与付款方式第一年即2010年5月1日起至2011年4月30日，乙方向甲方支付人民币240万元，作为该卖场第一年的租金（租金包含物业费）。乙方于2010年2月5日前先向甲方支付人民币200万元，其余40万元乙方于2010年5月1日前向甲方支付。甲、乙双方从承租期的第二年即2011年5月1日起至本合同终止，租金分为固定租金和浮动租金两部分（租金包含物业费）。其中固定租金为每年人民币240万元，浮动租金为乙方年度全部经营收入扣除固定租金及乙方运营费用后的50%，并约定乙方的运营费用不得超过年经营收入的15%。经营范围：甲方经营的鞋类及运动类相关商品，不得经营其他商品;甲方保证在乙方承租期限内持有对该卖场的合法使用权，并保证在双方合作期间内继续以“A某”品牌正常经营中关村店，如甲方不能保证正常经营，则甲方承担相应责任;乙方可以以自身名义出租给第三方，并因此乙方承担相应的法律责任。杨某在上述合同书中A某担保人一栏签字，陈某在上述合同书中B公司担保人一栏签字。合同签订后，A某向B公司交付了租赁场地，B公司先后于2010年2月4日、2月8日元及8月3日向A某分别支付租金100万、80万元及10万元。

2010年9月9日，B公司向C公司发函，内容为：---尤其7月底以来，贵司卖场货品出现断档，供货链问题重重，造成货源严重不足，与此同时，陆续出现商户撤离的情形：有“特步”、“乔丹”“法国金鸡”、“卡帕”、“八哥”、“Q2”、“李宁”、“耐克”等八大品牌;上述在贵司卖场内发生的事件使得整个卖场基本处于某痪状态。客流量的急剧走低，尤其是商户撤场的行为影响恶劣，导致我司商户纷纷表示要求减租退租，同时还要求赔偿损失。鉴于某述情况，为此特要求贵司赔偿我司的经济损失。请贵司按照合同约定为我司的经营管理提供便利条件，阻止经营局面继续恶化，否则贵司将承担导致双方合同目的不能实现的合同违约责任。2009年9月13日，C公司收到此函。2011年1月24日某电器有限公司向A某发出《通知》，鉴于B公司违反双方的合同且已无力经营，经协商，由A某将中关村X村某电子城X层7897平方米的场地交由其他公司承租并经营，现要求A某于2011年1月26日24时前全部撤离该场地。

审理中，B公司提出其承租上述场地后即将部分面积转租给D公司及邱某，2010年9月起A某自己经营区域的商户即开始撤场，其保洁人员也撤场并停止了租赁场所的供电，导致该公司及转租商户无法经营，仅是帮忙留守，至2010年11月最终自租赁场地撤出。现其据此解除双方之间的租赁合同，要求A某返还2010年9月1日以后的租金。B公司对其主张提供主要证据如下：一、B公司与D公司签订的合同书，约定D公司承租某电子城六层使用面积1140平米的卖场，承租期限自2010年5月1日至2015年4月30日，本合同年租金180万元，从第二年开始每年递增10万元。合同签订后，B公司与D公司协商第一年房屋租金减少15万元；B公司与邱某签订的经营场地租赁合同，约定邱某承租某中心X层使用面积约600平米的场地，租赁期限自2010年5月1日至2011年4月30日（2010年2月5日至2010年4月30日为免租期），年租金120万元；以及上述商户交纳租金收据。二、D公司证明，证实2010年9月10日开始，A某自营的鞋类经营区X区陆续撤场，到9月下旬，商城已有50%区域不再营业，部分场地熄灯停业，致使该公司及部分商户无法正常营业，至2010年11月初，整个商城处于某业状态。三、箱包区商户赵永刚、程绪保以及鞋区商户刘晓庆2010年11月5日的书面证言，证实自2010年9月10日起，鞋城部分商户撤柜，停止营业，至9月下旬，商城已有50%以上商户撤出，部分场地熄灯停业，造成剩余商户无法正常营业，至今已处于某业状态。四、关玉茂证言，该证人出庭作证称其原在B公司承租中关村某中心X层约50平米的场地卖箱包，合同尚未到期B公司即提出X层不卖箱包了让其换到X层经营，证人的合伙经营人程绪保与B公司签订了协议，后B公司与黄姓老板签订了租赁协议，证人即与黄姓老板重新签订了租赁协议。到了2010年9月A某经营的不好开始有鞋区的商户撤出，11月开始清场，因证人租期未到，黄姓老板即找到B公司让证人回到X层经营一直到5月份租期届满。四、某物业公司管理处证明书，证实其受某股份有限公司委托负责某中心的物业管理工作。A某商贸所承租的某中心X层区域于2009年8月26日正式开业经营服装及鞋类等商品，该公司自2010年9月起，商区东侧经营体育服装的一些店面相继停业，2010年11月上旬该公司在未通知物业管理单位的情况下，突然撤场。

B公司同时要求赔偿因A某撤场造成的该公司已经赔偿给商户的经营及装修损失，并赔偿该公司因无法继续履行转租合同而未能取得的预期租金损失，支付2010年撤场后该公司为防止安全隐患而派电工和值班人员的电费及人工费。B公司就此提供的证据包括：一、B公司与D公司签署的情况说明，双方约定B公司以三个月免租期（2010年11月1日至2011年1月30日，折合人民币45万元）以及现金5万元赔偿D公司因A某撤场所导致的损失。二、支出凭单，以证明2010年11月至2011年1月期间聘用电工、夜班人员工资及电费。

A某否认B公司于2010年9月即撤场，提出其撤场时间为某电器有限公司通知要求的时间即2011年1月26日，其同意解除租赁合同，但反诉要求B公司支付逾期支付租金的滞纳金，以及因双方租赁合同未履行完毕而造成免租期损失。

原审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、《合同书》、授权委托书、租金收据、B公司与D公司合同书、B公司与邱某经营场地租赁合同、D公司及邱某等交纳租赁收据、情况说明、支出凭单、证人证言、某物业公司管理处证明、某电器有限公司通知、D公司证明、致C公司函及双方当事人的陈某等证据材料在案佐证。

原审法院判决认定：A某委托C公司与B公司签订的关于某电子层六层2100平米卖场的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。A某及B公司均应依合同约定，享受权利、履行义务。现双方均同意解除上述租赁合同，法院不持异议。关于B公司实际使用租赁场地的期间，A某称实际使用至2011年1月26日，但未就此提供证据佐证；B公司提出其2010年9月后即因停电等原因无法经营，仅派人看守场地，亦未提供充分证据；而依据某物业公司管理处出具的证明，某电子城X层场地于2010年11月上旬撤场，该物业管理单位系独立于某方当事人的第三方，且作为讼争租赁场地的物业管理单位了解租赁场地的相关情况，故法院采信上述证明内容，即B公司实际使用租赁场地时间截止至2010年11月上旬。双方合同解除后，A某应将B公司交纳的2010年11月上旬以后的租金633333元退还。

B公司主张赔偿预期租金收入损失即其依据与邱某及D公司签订的租赁合同预期取得的租金（略）元一节，法院认为，双方上述合同约定A某保证在双方合作期间内继续以“A某”品牌正常经营中关村店，如其不能保证正常经营，则承担相应责任；在本案中，依据B公司提供的某物业管理单位证明以及承租经营场地的商户的证明、证言的内容，自2010年9月起，A某自营区域的部分商户开始陆续停业，以上证据可以证实在A某与B公司的合作期间，未能保证以“A某”品牌正常经营，其上述行为势必给B公司的经营活动造成不良影响，也直接导致了2010年11月上旬B公司自租赁场地撤出，双方租赁合同无法继续履行，A某对此存在过错，应当赔偿B公司由此造成的预期收益损失，但在计算预期损失时应首先扣除相应成本，鉴于B公司仅主张一年的预期收益损失，法院综合考虑其实际使用租赁场地时间等因素，酌情判令A某赔偿B公司268000元。

现B公司仅提供其与D公司签订的情况说明以及收款收据，未提供其他证据佐证上述情况说明的真实性，亦未能提供正式发票以佐证双方确实存在上述金额的财务往来，故其主张上述损失，证据不足，法院不予支持。B公司要求赔偿为防止损失扩大而支出的电费、人工费等，仅凭其提供的支出凭单不能证实上述损失的存在，对该项请求，法院亦不予支持。因双方对保证方式没有约定，故杨某应按照连带责任保证对A某应退还的租金及赔偿的损失承担保证责任。

A某反诉要求B公司给付延付租金的滞纳金损失以及免租期租金损失一节，法院认为，如上文所述，其在与B公司的合作期间，未能保证“A某”品牌的正常经营，且讼争场地的出租人某电器有限公司要求其提前撤离场地，A某对其与B公司之间租赁合同不能继续履行负有过错，故对其上述反诉请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、解除B公司、陈某与A某委托C公司、杨某于某O一O年二月二日签订的《合同书》。二、A某于某判决生效后七日内退还B公司房屋租金六十三万三千三百三十三元；三、A某赔偿B公司租金损失人民币二十六万八千元；四、杨某对A某上述第二、三项给付义务承担连带还款责任;五、驳回B公司其他诉讼请求;六、驳回A某全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

A某、杨某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：撤销原审法院判决第二、三、四、六项，支持A某全部诉讼请求。上诉理由是：在原审法院判决中，所引用的承租人的证明，不应被采纳；原审法院认定A某经营恶化，是没有证据的，A某只提供场地，如果不能提供场地才能说是经营恶化；B公司没有足额支付租金违约在先，A某不应承担责任；原审法院判决赔偿268000元没有依据；B公司经营不善导致的损失以及不能够及时向A某交纳租金后果应有自己承担；杨某作为担保人，不应承担上述责任。

B公司、陈某答辩称：同意原审法院判决，不同意A某、杨某的上诉请求。

经审查，本院对原审法院查明之事实予以确认。

上述事实，有双方当事人在二审期间的陈某在案佐证。

本院认为：根据现有证据，可以证明B公司承租诉争场地经营期间，确有商户不断撤出A某经营的场地，已经影响整个经营场所的正常经营。A某辩称，不存在经营恶化的情况，也不对经营恶化承担责任，与事实和合同约定不符，本院不予采信。原审法院依据双方合同约定及双方的实际履行情况，酌情判处A某赔偿数额，并不违反法律规定，本院予以确认。杨某作为合同担保人，应当对A某在履行合同过程中应当依法承担的责任承担相关担保责任。A某、杨某的上诉请求，于某无据，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二万八千七百九十元，由B公司负担一万八千四百五十元（已交纳一万四千三百九十五元，余款于某判决生效后七日内交纳）；由A某、杨某负担九千四百四十元（于某判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一万五千零八十八元，由A某负担（已交纳七千五百四十四元，余款于某判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二万八千七百九十元，由A某、杨某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长张洁芳

代理审判员张磊

代理审判员柳适思

二○一二年三月十九日

书记员舒妍