上诉人（原审被告）闫××。

委托代理人闫××。

被上诉人（原审原告）××公司。

委托代理人王××，北京市××律师事务所律师。

上诉人闫××因物业服务合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2009）房民初字第××××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2008年11月，××公司诉至原审法院称：闫××是××镇苏××里×号楼×单元××室房屋的业主，我公司为该小区业主提供物业管理，向业主收取物业服务费，并代收水费。因被告一直未支付2006年1月至2007年12月的物业服务费1138.76元，经多次催交未给付，故我公司诉请法院判令闫××给付拖欠的物业费1138.76元；诉讼费由闫××承担。

闫××辩称：原告所述欠费的事实及欠费数额属实。我未交费是因为原告提供的物业服务质量差，未能给业主人身、财产安全带来保障，与其所收物业费用形成强烈反差。有多家业主家中窗户被撬，丢失现金财物；有多家业主丢失过自行车；有多家业主汽车轮胎被扎。小区保安为两名退休老人，无法顾全整个小区的安全。原告代收水费的工作人员态度极差，而且代收时常出现错误读表、多记水费的问题，并错误诊断业主家水表损坏要求业主交钱更换水表。因此，我不同意原告的诉讼请求。此外，原告还应根据其提供的极差服务减免相应的物业费用，并给付我参与诉讼的误工费、交通费280元。

原审法院经审理查明：被告闫××是北京市X镇××里×号楼×单元××室房屋的业主，房屋建筑面积为××平方米。原告××公司系该小区的物业服务公司。因被告未交纳2006年至2007年的物业服务费1114.76元，故原告诉至法院。

上述事实，有双方当事人陈述，经庭审质证的房发改[2005]X号文件、京价（收）字[1999]第X号文件、房政办发[2004]X号文件、商品房销售面积明细表、钥匙领取登记表等证据在案佐证。

原审法院经审理后确认：原告××公司和被告闫××虽未签订物业服务协议，但原告为被告提供了物业服务，因此双方存在事实上的物业服务合同法律关系。现被告未支付相应年度的物业服务费，其行为已构成违约，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求的合理部分，法院予以支持。原告要求被告给付统收服务费的诉讼请求不符合法律规定，法院不予支持。原告要求被告支付楼道灯电费的诉讼请求，因被告对该费用予以认可，故法院不持异议。被告的辩解意见因其未提供充分证据予以证实，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告闫××于某判决生效后十日内给付原告××公司二○○六年和二○○七年的物业服务费、楼道灯电费共计一千一百一十四元七角六分。二、驳回原告××公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，闫××不服，上诉理由为：××公司长期拒绝和我签合同；存在若干的款项乱收费，我交了费也不给正式的发票；物业公司管理混乱，物业服务质量差，服务不到位，存在绿地无人管理、保洁次数少、楼梯扶手损坏、保安年龄大无法履行职责等问题。请求撤销原判，依法改判我方给付对方二○○六年和二○○七年的物业服务费240元。××公司同意原审法院判决。

本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为：闫××所住房屋位于××公司从事物业管理的区域内，该公司已提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，闫××应当交纳相关的物业费。现闫××欠付2006年度和2007年度物业费情况属实，原审法院判决闫××给付该期间的物业费并无不当。闫××原审诉讼中对楼道灯费无异议，其上诉请求对此改判，本院不予支持。闫××上诉称××公司物业服务存在质量差等问题证据不足，对其上诉主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二十五元，由闫××负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五十元，由闫××负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长赵斌

代理审判员曹燕平

代理审判员冷玉

二○○九年六月十一日

书记员于某