上诉人（原审原告）北京某某房地产开发有限公司。

被上诉人（原审被告）周X。

上诉人北京某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）昌民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

某某公司在一审法院诉称，某某公司与周X于2010年4月16日签订《北京市商品房预售合同》，合同标的为某某城某某住宅楼X号房屋，房屋总价（略）元，周X已支付297936元，剩余部分周X采用商业贷款方式支付。根据合同约定，周X应在合同签订当日向银行及银行指定代办机构交齐规定的担保贷款资料及费用，并积极配合办理相关手续，保证某某公司在合同签订之日起40日内收到银行及银行指定代办机构核发的《同意放款通知书》。周X未按约定办理相关手续，则视为买受人违约，逾期付款超过60日的，某某公司有权解除合同。为此，某某公司曾多次催某周X履行合同约定，但周X至今没有履行约定的义务。故起诉要求：1、判令依法解除双方签订的《北京市商品房预售合同》；2、判令周X支付违约金146793.6元；3、本案诉讼费由周X负担。

周X在一审法院辩称，双方签订合同时，我交纳了首付款297936元，并提交了办理商业贷款的有关资料，包括户口本、身份证等复印件，所在公司出具的个人收入证明、公司营业执照等，但某某公司一直没有帮我办好贷款。2010年10月4日，某某公司通知我，在工商银行的贷款办不下来，更换为建设银行贷款，双方签订了更换银行的《补充协议》，但某某公司仍然没有办好贷款。2010年10月27日，某某公司给几个买房人发函，指出资料仍没有交齐，未交的资料为一年的社保证明、纳税证明，要求交齐，逾期追究违约责任。2011年4月20日，某某公司又委托律师发出律师函，要求买房人提交社保证明、纳税证明，至此我们知道由于某家和北京市的限购令、禁购令使我们不能再北京买房。2011年4月22日，我们向某某公司发出解除合同告知函，指出因不符合购房条件，无法获得贷款，要求解除合同退还已付购房款及支付利息。实际上自2010年4月17日国务院下发“国十条”，4月30日北京市政府下发“京十二条”，国务院下发“新国八条”，限制非当地户籍家庭贷款购房，使我们非京籍家庭不能在京买房，是我们在签订合同时无法预料的，这是国家和北京市房地产调控政策所致，也是当事人在订立合同时无法预见，非属可归责于某事人的事由，依法可解除合同，互不承担违约责任，并退还买房人已支付购房款，按照同期银行贷款利率支付资金占用费。故不同意某某公司的诉讼请求。

一审法院经审理查明，2010年4月16日，某某公司与周X签订了《商品房预售合同》，约定：某某公司将位于某某区某某园居住及配套某某住宅楼X号房屋出售给周X，房屋总价款（略）元，付款方式为周X首期支付总价款的20.57%，其余价款可以向中国工商银行借款支付；房屋交付时间为2012年8月10日前。当日，双方又签订《补充协议》，约定首期房价款为297936元，余款117万元向中国工商银行北京商务中心区支行申请担保贷款；周X应在合同签订当日向银行或银行指定机构（包括但不限于某师事务所）或公积金代办机构交齐规定的担保贷款资料及费用，并办理完相关手续。同时双方约定，采用商业贷款方式的买受人必须保证出卖人在合同签订之日起40日内收到银行发放的贷款或银行核发的《同意放款通知书》，因买受人原因导致贷款未按时按额到达出卖人指定账户或出卖人未能按时收到《同意放款通知单》，视为买受人逾期付款，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房款10%支付违约金。双方还约定了其他内容。合同签订当日，周X将首付款299604元交付某某公司，并提交了贷款所需资料。2010年4月17日，国务院发出《关于某决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。2010年4月30日，北京市人民政府发布《贯彻落实国务院关于某决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。上述文件的发布后，由于某X不能提供纳税证明或社会保险缴纳证明，致使中国工商银行拒绝为周X发放贷款。同年10月4日，某某公司、周X又签订《补充协议》，将贷款银行变更为中国建设银行，但周X仍未能获得银行贷款。2010年6月22日，某某公司向周X发出《关于某快办理贷款手续的催某》，要求周X在2010年10月1日前提供工资卡账户历史明细。同年10月27日，某某公司向周X发出《关于某快办理贷款手续的催某》，要求周X在2010年11月4日前交齐本人一年的社保证明或完税证明。2011年4月22日，周X向某某公司某某公司发出《关于某除商品房预售合同的告知函》，称由于某己不符合银行发放贷款的条件，属于某策规定的限购行列，导致合同无法继续履行，故要求解除合同，退还购房款及利息。

上述事实，有某某公司提供的《商品房预售合同》、催某、案外人签订的商品房预售合同和借款合同，周X提交的《北京市商品房预售合同》、首付款收据、收条、通知、催某、律师函及双方当事人的陈述在案佐证。

一审法院认为，某某公司、周X经协商签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故该合同及补充协议具有法律效力。合同签订后，由于某务院及北京市人民政府出台相关政策规定，致使周X不能获得住房商业贷款，导致合同无法继续履行，应属不可归责于某方当事人的原因，对此双方均不构成违约，不应承担违约责任。现双方均同意解除合同，法院不持异议，但对于某某公司要求支付违约金一节，法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除北京某某房地产开发有限公司与周X签订的《北京市商品房预售合同》。二、驳回北京某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

某某公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判对方支付违约金。某某公司的上诉理由是：一审判决认定事实不清，导致错误判决，双方签订合同是在房市新政出台之前，双方签订合同，对方申请银行贷款并不受影响；即使贷款无法申请，根据双方约定，风险应由对方自行承担，对方可以变更付款方式。

对此，周X答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为，本案中，双方经协商签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，故该合同及补充协议合法有效。

合同签订后，由于某务院及北京市人民政府出台相关房市政策规定，致使被上诉人不能获得住房商业贷款，导致合同无法继续履行，属不可归责于某方当事人的原因，双方均不构成违约，不应承担违约责任。上诉人称双方可以通过约定的变更付款方式继续履约，本院认为，双方在补充协议的约定是“因买受人原因导致该付款方式不可行”的情形，并不适用于某案的情况。现双方均同意解除合同，但对于某某公司上诉要求支付违约金的诉求，因无法证明被上诉人存在违约行为，故该诉求无事实依据。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，某某公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一千六百一十八元，由北京某某房地产开发有限公司负担八百零九元（已交纳），由周X负担八百零九元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费三千二百三十五元八角七分，由北京某某房地产开发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长辛荣

代理审判员詹晖

代理审判员梁冰

二○一一年十二月五日

书记员杜莹