上诉人（原审原告）A某。

被上诉人（原审被告）B公司

上诉人A某因腾退房屋纠纷一案，不服北京市X区人民法院民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

A某在原审法院诉称：2001年5月，我单位与某供销社签订《土地开发建设协议书》一份，由某供销社投入土地，我公司负责建设投资，建成商业楼一幢。根据双方协议，该商业楼建设面积不少于4000平方米，某供销社分得1000平方米，其余全部归我单位所有。2003年2月，我单位取得房屋产某书。

早在该幢商业用房建成初期，我单位与B公司达成买卖该楼房部分面积的书面合同，合同特别约定被告购买商业楼“地上一层中门东侧，东以供销社为邻，售价以每平方米2100元成交”。合同签订后，B公司向我单位支付现金568156元，尚欠24191元。B公司以我单位拖欠张某建筑材料为由，不与我单位结清购楼款，反而还超出合同约定，将商业楼一层中门内前厅全部面积占有，侵害了我单位的合法权益。该商业楼一层中门内面积为564.14平方米，B公司超占面积为282.07平方米。为了维护我单位的合法权益，故诉至人民法院，请求：1、判令B公司腾退多占的房屋面积282.07平方米；2、要求B公司偿还尚欠的购楼款24191元，支付多占面积的租金514777元（自占房屋起至2008年2月28日止）。

B公司在原审法院辩称：A某所述与事实不符。我单位与A某签订《购楼房合同书》购得其综合楼一层面积为564.14平方米的楼房，售价每平方米2100元，成交共计房款（略）元。我单位从2001年起分别付给原告现金568156元，因A某欠我单位建筑材料款492148元，双方协商冲抵房款，两项合计房款（略）元，现我单位仍欠其房款124390元。从双方签订《购楼房合同书》后，我单位随即将属于某方的564.14平方米的商业楼出租，一直至今。这期间双方没有一次因产某面积发生过纠纷，并不存在我单位侵占A某产某面积282.07平方米的任何事实。我单位尚欠房款124390元未付的原因是因为A某没有办理产某手续。至今办不了产某手续是因为A某私自将已经卖给我方的楼房作为抵押物，作了银行抵押贷款，而这笔贷款原告没有归还，银行不给提供解冻证明，造成此状况的责任完全在A某。《购楼房合同书》之所以没有具体面积数字，是因为当时还没有经有关部门测量确认。后经测量后，我单位所购面积确认为564.14平方米。对此，A某2007年9月20日民事诉讼中已经明确无误的承认、确认。因我单位没有侵占A某楼房的事实，故不能支付租赁费。以上请人民法院查明事实，依法驳回A某的诉讼请求。

原审法院经审理查明：2001年秋，A某作为出售方（甲方）与B公司作为购买方（乙方）签订了《购楼房合同书》，双方约定，乙方购买甲方楼房地上一层中门东侧（东北侧），东以供销社为邻，每平方米2100元。另外，双方还在合同第四条中约定，乙方付款60％，甲方协助乙方办理房产某户手续，房屋产某有关手续齐全后，乙方将余额40%楼款付给甲方。协议签订后，A某将楼房地上一层中门房屋（包括中门东北侧和西南侧）交付被告B公司。2003年1月10日，经某房地产某察测绘所检测，该楼房地上一层中门房屋面积为564.14平方米。B公司现已经支付A某房款568156元。

庭审中，B公司抗辩称该楼房地上一层中门西南侧已经由其购买，因A某欠B公司建筑材料款492148元，双方协商冲抵房款，两项合计房款（略）元，现仍欠A某房款124390元。A某对此不予认可，认为B公司的抗辩理由不能成立，拖欠其材料款属实，但并非用材料款冲抵房款。

诉讼中，A某变更诉讼请求，不要求B公司支付占用房屋面积的租金514777元。

原审法院为证明上述事实，有双方当事人的陈述、《购楼房合同书》、产某、付款凭证、欠条等证据材料在案佐证。

原审法院认为：A某与B公司之间签订的《购楼房合同》系双方在平等、自愿的基础上签订的，该合同并不违反法律规定，因此依法有效。本案双方争执的焦点问题系A某是否将诉争楼房一层中门西南侧的房屋（282.07平方米）卖给B公司。根据B公司提供的证据，即2007年9月20日民事诉状，该诉状中A某已经明确认可其将商业楼房一层564.14平方米（包括诉争楼房一层中门西南侧的房屋282.07平方米）的楼房面积，售价以每平方米2100元成交共计房款（略）元卖给张某，因张某系B公司的法定代表人，张某所从事的民事活动应当代表B公司，实际上是A某将诉争楼房一层中门西南侧的房屋282.07平方米卖给了B公司，并且证人李品出庭作证，也能证实A某将诉争楼房一层中门西南侧的房屋卖给了B公司，故法院对B公司提供的上述证据予以确认。因此，法院认定A某已将诉争楼房一层中门西南侧的房屋282.07平方米卖给B公司。现A某向本法院提起诉讼，要求B公司腾退超占楼房面积282.07平方米，理由不足，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决如下：驳回A某的诉讼请求。

A某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求：撤销原审法院判决，依法改判。上诉理由：应当依据购楼合同确认B公司享有的面积；400000元材料款，系双方之间的债权债务关系，与购房无关；B公司应当将侵占供销社的75平方米无条件腾退；2007年9月20日起诉事实与合同不符，应当依据合同确定相关事宜。

B公司答辩称：同意原审法院判决，不同意A某的上诉请求。

本院经审理查明：2001年上半年，A某与B公司签订了《购楼房合同书》，双方约定，乙方购买甲方楼房地上一层中门东侧，东以供销社为邻，每平方米2100元。另外，双方还在合同第四条中约定，乙方付款60%，甲方协助乙方办理房产某户手续，房屋产某有关手续齐全后，乙方将余额40%楼款付给甲方。双方确认：签订合同时，房屋正处于某设中，只有主体框架，没有墙及门窗，该房屋于2003年建设完成。

另查，双方争议房屋现已办理房屋产某，产某人是A某，房产某平面图上标出：一层共3间房屋，分为A、B、C三间。双方争议房屋在图上显示为B房间，B房间为独立的房间，总面积564.14平方米。

上述事实，有《购楼房合同书》、房屋产某、付款凭证、欠条及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

本院认为：双方在订立《购楼房合同书》时，争议房屋正在建设中，没有墙及门窗。在这种情况下，双方关于某卖面积的约定是不确定的，无法依据该约定确定买卖面积。在双方约定不明的状况下，应当依照实际交付情况、房屋的状况以及现行的有关规定确定。房屋应当按照基本单元进行销售，否则无法进行产某登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。本案中，双方争议的房屋在房产某中登记为独立的房屋B，并没有按照中门分为两个独立基本单元。上诉人A某主张应当依据合同确定购房面积，不符合房屋登记的有关规定，不具有实际操作性，本院不予支持。A某在2007年9月20日的民事诉状中亦明确表示将商业楼房一层564.14平方米房屋出售给B公司，属于某争议事实的认可。现A某提出该起诉书与事实不符，并未提出相反证据，本院不予支持。A某要求B公司将侵占供销社的75平方米无条件腾退，该项请求已经超出A某在原审法院提出的诉讼请求，本院不予处理。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由A某负担（已交纳）。

二审案件受理费七十元，由A某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长刘新泉

代理审判员詹晖

代理审判员张磊

二○○八年十一月二十四日

书记员刘磊