上诉人（原审被告）北京某有限公司。

被上诉人（原审原告）刘某。

上诉人北京某有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2008）海民初字第×号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

刘某在原审法院起诉称，2006年12月4日我与北京某有限公司（以下简称某公司）的负责人陈某口头约定承租某公司承包的位于北京某大学院内约四平方米的营业面积，我们双方约定半年租金13000元，每月租金2166.66元。我向某公司交纳了15000元的租金。2006年12月中旬，我就口头提出要解除此合同，但某公司拒不退还我剩余的房租，我们双方经多次协商未果，我并于2007年1月7日搬出，为维护合法权益，起诉要求：某公司返还我剩余房租12833.34元；本案诉讼费由某公司负担。

某公司在原审法院辩称，我公司与刘某之间是承包关系，不是租赁关系。我公司收取刘某的15000元中有12000元是承包费，剩余的3000元是保证金。刘某在没有告知我公司的情况下私自解除合同，存在违约行为，故我公司不同意刘某的诉讼请求。

原审法院经审理查明，刘某承租某公司承包的位于北京某大学院内约四平方米的营业面积，用于经营奶茶生意，双方未签订书面的租赁合同。2006年11月27日刘某向某公司的股东陈某交付了15000元的现金，该费用经某公司确认已入该公司账户，亦对陈某的行为予以了追认。2006年12月中旬，刘某要求与某公司解除双方的租赁关系，并于2007年1月7日搬出北京某大学院内约四平方米的营业面积。

在庭审过程中，某公司向法院提交了该公司与案外人宋某签订的承包合同以及申请了证人刘某出庭作证，经质证，刘某对上述证据和证人的证言不予认可。

上述事实，有双方当事人陈述、陈某所写的收条、北京市X区人民法院（2007）海民初字第×号裁定书等证据材料在案佐证。

原审法院判决认定，当事人对自己的主张有义务提供证据，如不能提供证据或者提供的证据不能证明其主张的，将承担举证不能的法律后果。本案中，某公司虽称其公司与刘某之间是承包关系，并向法院提交了其公司与案外人宋某签订的承包合同以及证人刘某的证人证言，但该公司提交的上述证据不足以证明其公司与刘某之间是承包关系，故应承担举证不能的法律后果。刘某与某公司之间是名为承包实为租赁的关系，因此，刘某向某公司支付的15000元应视为交纳的租金。双方就租赁关系未订立书面合同，对租赁期限亦无约定，故该租赁应视为不定期租赁，双方当事人都可以随时解除合同。现刘某已从北京某大学院内约四平方米的营业面积搬出，事实上双方租赁关系已解除，刘某交付的租金在扣除其相应实际使用期限的费用外，其余的应予退还，故刘某要求某公司退还剩余租金的请求，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：北京某有限公司于本判决生效后七日内退还刘某房屋租金人民币一万二千八百三十三元三角四分。

原审法院判决后，某公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，并改判驳回刘某的诉讼请求；一、二审诉讼费由刘某承担。上诉理由是：原审法院判决认定事实错误，本案双方之间签定的是承包合同，并非租赁合同。原审法院认定本案是租赁合同纠纷，除了刘某的陈述之外，没有任何证据支持。而某公司主张属于承包关系，除了自己的陈述外，还向法庭提交了证人证言、某公司与案外人宋某签定的承包合同。刘某在庭审中承认其在经营期间使用的是某公司的营业执照，而且认可双方是承包关系，只是没有书面承包合同。在2007年刘某诉陈某一案的庭审笔录中，刘某的代理人也承认双方是承包关系。

刘某答辩称，同意原审法院判决，不同意某公司的上诉请求和理由。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为，某公司虽称其公司与刘某之间是承包关系，并向法院提交了其公司与案外人宋某签订的承包合同以及证人刘某的证人证言，但该公司提交的上述证据不足以证明其公司与刘某之间是承包关系。鉴于此，原审法院确认刘某与某公司之间是名为承包实为租赁的关系并无不当。刘某向某公司支付的15000元应视为其交纳的租金。因双方就租赁关系未订立书面合同，对租赁期限亦无约定，故该租赁应视为不定期租赁，双方当事人都可以随时解除合同。现刘某已从北京某大学院内约四平方米的营业面积搬出，双方租赁关系已实际解除，在刘某所交付的租金中扣除其实际使用期间的费用外，其余部分某公司应予返还。某公司的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费六十元，由北京某有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费六十元，由北京某有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长王爱红

代理审判员万丽丽

代理审判员李某龙

二○○八年九月十八日

书记员齐乐