上诉人(原审被告)孙某

被上诉人(原审原告)XX房地产开发有限公司

委托代理人辛X。

委托代理人车X。

上诉人孙某因与XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）债权纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2009）宣民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

XX公司在一审法院起诉称：2004年2月28日，XX公司、孙某签订了《商品房买卖合同》，孙某以银行按揭方式购买了我公司开发的位于北京市X号地，X号房屋。该房屋面积为26.20平米，单价7250元。2004年8月11日XX公司向孙某交付房屋时，银行未向孙某发放按揭贷款，孙某无法按照约定交清房款，孙某为入住该房屋向XX公司出具《承某》，承某如因本人原因所购买的房屋的银行按揭贷款在入住后30天内未能发放按揭贷款，其本人保证在接到我公司通知后5天内无条件将所住房屋交还，并按实际居住时间向我公司交纳租金，租金按照每天每平方米2元计算。出具承某的当日，孙某办理了房屋入住手续并占有使用房屋至2009年7月8日。2004年9月11日，孙某承某房屋房款的时间已到，但银行因其资信问题拒绝发放贷款。此后我公司多次要求孙某退房，支付租金并返还房屋均遭其拒绝。我公司在不得已的情况下至法院起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，该诉讼请求已经得到法院支持，但孙某仍然拒绝交还房屋。我公司认为，孙某已经违反合同及其承某的承某，无任何正当理由占有使用XX公司房屋长达三年多的时间，应当按照承某支付房屋租金，由于向孙某要求租金未果，故某至法院，请求法院判令：孙某向我公司支付2004年8月11日至2009年7月8日的房屋使用费93274.8元。诉讼费由孙某承某。

孙某在一审法院答辩称：第一、XX公司所要租金无依据，XX公司、孙某双方从未签署租赁协议，根本不存在租赁关系。XX公司作为证据向法院出示的“承某”是虚假的。XX公司系基于购房合同约定向孙某交付诉争房屋的，而非基于租赁协议交付房屋。孙某并没有签署过“承某”，双方当事人不存在租赁关系。第二、假设XX公司、孙某双方存在租赁关系，XX公司所要租金中的大部分均已超过诉讼时效。根据民法通则的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年。XX公司要求孙某支付2004年8月1日至2009年7月8日的房屋租金，其中2004年至2008年3月的租金已经超过诉讼时效。综上所述，请求法院驳回XX公司的全部诉讼请求。

一审法院审理查明：2004年2月28日，XX公司与孙某签订《商品房买卖合同》及附件一至五，约定孙某购买XX公司出卖的X号房，该商品房建筑面积为26.20平米，总金额为人民币189950元。买受人采用银行按揭方式付款。孙某未按期办理贷款手续。2004年8月11日孙某办理了进驻手续，且于入住当日向XX公司出具了承某，其中第二条约定：如因孙某原因，所购房屋的银行按揭贷款在入住后30天内未能放款，孙某保证在接到XX公司通知后5天内无条件将所住房屋交还XX公司，并按实际居住时间向XX公司交纳租金（按每天每平米人民币2元计算）。后经该院（2006）宣民初字第X号民事判决书和北京市第一中级人民法院于2006年12月15日作出的（2006）一中民终字第X号民事判决：解除XX公司、孙某就诉争房屋签订的商品房买卖合同；孙某于判决生效后10日内将诉争房屋腾空交还XX公司。2009年7月8日，经该院执行庭强制执行，诉争房屋腾空交XX公司收回。现XX公司诉至法院，要求孙某向其支付2004年8月11日至2009年7月8日的房屋使用费93274.8元；孙某以其与XX公司之间没有租赁关系，且XX公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效为由请求驳回XX公司全部诉讼请求。

另查：一、本案第一次庭审时，即2009年7月21日，孙某对XX公司提交的承某中孙某的签字提出异议，经XX公司申请，该院委托北京XX鉴定中心对承某中孙某的签名是否是其本人所签进行鉴定，2009年12月18日，北京XX鉴定中心出具鉴定书，鉴定意见为：承某中孙某的签名系其本人所签。二、XX公司于2008年3月5日曾就孙某应支付的房屋使用费提起诉讼，后撤回起诉。

一审法院审理认定：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。本案中，XX公司、孙某签订商品房买卖合同，约定孙某购买诉争房屋，采用贷款方式付款。合同签订后，孙某于2004年8月11日入住诉争房屋，且于入住当日签订承某，承某如因其原因不能办理贷款，其按照每天每平米2元向XX公司交纳实际居住时间的租金。因孙某未能按期办理贷款手续，经XX公司起诉，该院作出解除XX公司、孙某签订的商品房买卖合同以及由孙某将诉争房屋交还XX公司的判决，且由北京市第一中级人民法院予以维持。2009年7月8日，经XX公司申请，该院强制将诉争房屋内的物品腾空，将诉争房屋交还XX公司。对于孙某提出的XX公司的部分请求已经超过诉讼时效的抗辩理由，因XX公司、孙某之间系基于商品房买卖产生的房屋使用关系，并不属于房屋租赁关系，孙某在其答辩意见中亦提出该意见，故XX公司主张房屋使用费的诉讼时效应为两年，北京市第一中级人民法院于2006年12月25日作出解除XX公司、孙某签订的商品房买卖合同的终审判决，XX公司于2008年3月5日提起诉讼主张房屋使用费，后撤回起诉，现再次提起诉讼，并没有超过两年的诉讼时效，故某此抗辩理由，该院不予采信。综上所述，XX公司主张孙某向其支付2004年8月11日至2009年7月8日的房屋使用费的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。遂判决如下：孙某于本判决生效之日起七日内向XX房地产开发有限公司支付二○○四年八月十一日至二○○九年七月八日的房屋使用费九万三千二百七十四元八角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

孙某不服一审法院的判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回XX公司在一审中的全部诉讼请求。其上诉理由是：孙某在一审中对鉴定结论提出异议，因为检材和样本中的“孙某”签字的笔画顺序完全不同；手写体承某证明孙某在外出差，因此其不可能于2004年8月11日到场签署打印版承某；仿签人现已找到，仿签人称系XX公司要求其仿签；由此可见鉴定结论存在严重瑕疵，应当重新鉴定，一审以此为依据作出判决有失公允。XX公司同意一审判决。

针对孙某提出的异议，本院对本案的事实进行了审查，查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明：二审诉讼中，孙某提交了其朋友孙某X的书面证言；孙某X出具书面证言称，“承某”是XX公司的侯X让其签的，孙某不知情。鉴于孙某X系孙某的朋友，且孙某X亦未出庭接受质询，故某证言的真实性不能确认，本院对此不予采信。

本案事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、承某、进驻证明、笔录、（2006）宣民初字第X号、（2006）一中民终字第X号民事判决书等材料在案佐证。

本院认为：孙某虽然对鉴定机构的鉴定结论提出质疑，但其提供的证人系其朋友，该证人也未出庭接受质询，故某证言的真实性存疑；孙某又称手写体承某表明签订承某当日其出差在外，但手写体承某与打印版承某落款时间均为2004年8月11日，由此可见手写体承某不足以证明其2004年8月11日未到场签订打印版承某。据此，孙某的证据不能证明其抗辩意见，故某院对其关于重新鉴定的申请不予同意，对其上诉请求不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一千零六十六元，由孙某负担(本判决生效后七日内交纳)。

二审案件受理费付二千一百三十二元，由孙某负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审判长刘新泉

审判员王良胜

代理审判员张磊

二○一○年五月二十日

书记员李某靓