上诉人（一审被告）柳州市正松房地产开发有限公司。

法定代表人刘某。

委托代理人项某某。

委托代理人林某某。

被上诉人（一审原告）于某。

上诉人柳州市正松房地产开发有限公司因与被上诉人于某商品房预售合同纠纷一案不服鱼峰区人民法院（2011）鱼民初（一）字第X号民事判决，向本院提起上诉一案，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，2008年2月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于某州市东环大道X号金盛广场X栋X-X号房屋，该商品房的用途为住宅，建筑面积为125.69平方米，其中套内建筑面积为104.99平方米，按套内建筑面积每平方米4178.17元计算，总价款为438666元，原告的付款方式为银行按揭付款。合同对双方应履行的义务及违约责任作出如下约定：被告应当在2009年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府行为因素的影响或外接水、电报装后因供某、供某部门原因；3、供某、供某部门日停水、停电三小时以上及气象部门记录连续两天以上的雨天等；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同规定的证明文件并签署房屋交接单；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供某资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款438165元，有2010年4月29日被告向原告出具的不动产统一发票，购房款总额为438165元为凭据。2009年7月21日，金盛广场X栋获得施工、勘某、设计、监理、建设五个单位共同出具的《建设工程质量竣工验收意见书》。被告至今未向柳州市房产管理局申请办理金盛广场X栋商品房初始登记。现原告认为被告未按合同约定履行义务，应承担违约责任，因双方协商未果，原告遂诉至法院，提出上述诉讼请求。另查明，根据柳州市气候评价所于2010年5月26日出具的气象证明记录，在2008年2月23日（合同签订之日）-2009年1月31日（合同约定交房之日）期间，连续两天以上有降雨的天数为23天（2008年3月9日-10日、4月4日-5日、4月12日-13日、5月17日-5月19日、6月15日-6月16日、7月11日-13日、9月24日-25日、11月2日-3日、12月26日-30日）。

一审法院审理认为，原、被告在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。综合原、被告双方的分歧意见，本案争议焦点为：1、原告请求逾期交房违约金是否超过诉讼时效。2、原告请求逾期备案违约金是否超过诉讼时效。对争议焦点1，该院认为，原告按合同约定向被告付清购房价款，已履行自己的义务，合同约定原告于2009年1月31日前交付房屋。被告辩称其已于2009年8月10日通知原告交付房屋。原告不予认可，并主张到2010年4月29日被告才向其交付房屋。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，原、被告对商品房的交接方式作出了具体约定。但被告未能举证证实其已按合同约定的方式向原告交付房屋，应承担举证不能的不利后果，故该院采信原告所主张的，被告于2010年4月29日向其交付房屋的观点。关于某告辩解，双方约定的交房时间为2009年1月31日，原告应在2009年2月1日就知道其权利受到侵害，但原告于2011年10月13日才提起诉讼，超过诉讼时效。对此该院认为，原、被告于2010年4月29日办理了商品房交接验收手续，系自动履行义务，其行为符合诉讼时效中断的法律特征，诉讼时效从实际交房之日发生中断。故原告于2011年10月13日提起诉讼，未超过两年诉讼时效。被告超过约定期限向原告交付房屋属违约行为，故原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，合理合法，予以支持。按照合同约定，气象部门记录连续两天以上雨天的可据实延期，根据柳州市气候评价所于2010年5月26日出具的气象证明记录，符合合同约定的天数为23天。故逾期交房时间应为429天（自2009年2月1日至2010年4月29日，共计452天，扣除连续两天以上雨天的天数23天），原告实际支付购房款438165元，因此被告应支付给原告逾期交房违约金19805元（438165元×万分之一×452天），原告诉讼请求超过该数额部分，不予支持。对于某议焦点2、该院认为，合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供某资料报产权登记机关备案。该院已认定被告于2010年4月29日向原告交付房屋，但其至今未向柳州市房产管理局申请办理金盛广场X栋商品房初始登记。因此原告于2011年10月13日提起诉讼，未超过诉讼时效。被告应支付给原告逾期备案违约金4381.65元（438165元×1%）。关于某告主张被告应退还商品房实测面积差价501元，因原告未提供某据证实其实际交款超过房屋实测面积房款，对该请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，判决：一、被告柳州市正松房地产开发有限公司应支付给原告于某逾期交房违约金人民币19805元；二、被告柳州市正松房地产开发有限公司应支付给原告于某逾期备案违约金人民币4381.65元；三、驳回原告于某的其他诉讼请求。案件受理费418元(原告已向本院预交)，减半收取209元，由被告柳州市正松房地产开发有限公司负担。上述债务，义务人应于某案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

柳州市正松房地产开发有限公司不服一审判决上诉称：一、一审判决认定上诉人于2010年4月29日才向被上诉人交房与事实不符。被上诉人购买的商品房在2009年7月21日经验收合格，2009年8月10日，上诉人已经通知被上诉人收房。本案一审庭审时，被上诉人认可在2009年底曾接到上诉人收房通知，因此上诉人最迟交房时间是2009年12月31日。且根据物业服务公司的记录，被上诉人在2009年12月28日入住其购买的商品房。2010年4月29日实际上是上诉人开具不动产发票的时间，并非交房时间，一审判决认定事实错误。二、一审判决认为：被上诉人的诉讼时效从上诉人交房之日即2010年4月29日发生中断并重新计算，被上诉人逾期交房违约金的诉讼请求未超过法律规定的2年诉讼时效。上诉人认为一审法院的上述认定是认定事实错误。首先，根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：上诉人应在2009年1月31日前将验收合格的商品房交付被上诉人使用。从2009年2月1日起，上诉人侵害被上诉人权益的事实已经确定，被上诉人此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张自己的权利。且在整个过程中，违约行为只有一个，此后违约金的数额无论如何变化，都是基于某个违约行为所产生的，都只是对如何确定违约方应当承担的赔偿数额的标准或计算方法的约定，并不是因为有这种约定而产生了新的债务。被上诉人直至2011年10月13日才向法院起诉，亦未能提供某讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过2年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。因此，一审法院认定被上诉人逾期交房违约金的诉讼请求未超过法律规定的2年诉讼时效是认定事实错误。其次，上诉人逾期交房后又通知被上诉人办理交房手续的行为并不导致诉讼时效中断。上诉人向被上诉人交付房屋是在履行双方签订的《商品房买卖合同》的约定，无论是否逾期交房，上诉人都应交付商品房。而逾期交房违约金只有在上诉人违约的情况下，被上诉人才能主张。因此，被上诉人要求上诉人交付房屋和要求被上诉人支付违约金的诉讼时效客体不同。本案中，上诉人的诉讼时效客体是违约行为的违约金请求权，只要上诉人未按约定交房，就已构成违约，开始计算诉讼时效期间，被上诉人在接收商品房时并未同时向上诉人主张违约赔偿。因此，上诉人向被上诉人交付房屋的行为并不导致诉讼时效中断，一审判决认定诉讼时效中断并重新计算是认定事实错误。三、一审判决对逾期交房违约金的计算有误。据《商品房买卖合同》第八条的约定，合同签订后气象部门记录连续两天以上雨天可以据实延期。双方是2008年2月23日签订《商品房买卖合同》，至2009年7月4日雨天的天数是54天，只要认定上诉人在2009年7月4目后交房，都应据实延期54天。一审判决对逾期交房的时间计算有误，导致违约金数额计算有误。综上所述，一审法院认定事实错误，导致判决错误。请求二审人民法院依法改判。

被上诉人于某答辩称：一、一审法院审理查明，至2011年11月30日，柳州市正松房地产开发有限公司未向柳州市房产管理局办理金盛广场X栋房屋商品房初始登记。明显地违反上诉人与被上诉人在商品房买卖合同（第八条）中约定。即上诉人应依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房于2009年1月31日前交付被上诉人使用。上诉人所谓2009年7月21日商品房验收合格，实际是施工、勘某、设计、监理、建设五个单位出具的《建设工程质量竣工验收意见书》，不符合合同约定。同时该《意见书》真实、有效性值得怀疑，五方为利益关联方，同时该《意见书》五方签署日期为同一日期且笔迹为同一人，请法院查明。上诉人称2009年8月10日已通知被上诉人收房，不符合事实，被上诉人一直未收到合同约定的正式通知。2009年底只是接到物业的电话通知，当时被上诉人该房屋未达到合同约定的交房条件，因此拒绝收房。2009年12月31日前被上诉人未入住其所购买的商品房。2010年4月29日，被上诉人因帮助母亲购买养老保险办理户口转移需要，才不得不在明知房屋未验收合格的情况下，与上诉人办理房屋交接手续。二、上诉人与被上诉人在合同第九条第二款中约定，交房逾期超过180日后，被上诉人未提出终止合同的，合同继续履行。至2009年7月30日，合同约定交房日后第180天，上诉人仍未将验收合格的商品房交付被上诉人使用，被上诉人未提出终止合同，上诉人有义务继续履行合同。计算诉讼时效起始时间应从实际交房房屋之日或房屋验收合格上诉人以合同约定的方式通知被上诉人当日起算。而不应是以合同约定的建房时间计算诉讼时效起始时间。截止一审法院判决日，上诉人未在柳州市房产管理局办理合同约定商品房的初始登记，即商品房未达到合同约定交房条件。根据实际情况，请法院据实认定计算诉讼时效起始时间为2010年4月29日。三、根据一审法院审理查明，被上诉人与上诉人合同签订日2008年2月23日至合同约定交房日2009年1月31日连续两天下雨天数为23天。依据合同约定只能将2008年2月23日至合同约定交房日即2009年1月31日连续两天下雨日予以扣除顺延。合同约定交房日后的连续两天以上下雨天不能作为延期交房理由。一审法院计算违约金无误。

本院经审查一审证据材料，询问双方当事人，对一审查明的“2009年7月21日，金盛广场X栋获得施工、勘某、设计、监理、建设五个单位共同出具的《建设工程质量竣工验收意见书》。被告至今未向柳州市房产管理局申请办理金盛广场X栋商品房初始登记”中的“金盛广场X栋”予以纠正为“金盛广场X栋”。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。另补充查明，被上诉人自认曾于2009年年底接到上诉人电话通知办理商品房交付手续，但认为上诉人未能提供某收合格证明，故其拒绝收房。

本院认为，上诉人与被上诉人在合同中约定2009年1月31日前将房屋交付被上诉人，但被上诉人认可于2009年底上诉人通知其办理交房手续，而该商品房已于2009年7月21日通过验收合格，符合合同约定的交付条件，被上诉人以上诉人未提供某收合格证明为由拒绝收房，理由不能成立，故应认定上诉人交付房屋的时间为2009年12月31日。由此，上诉人已构成逾期交房的事实。

对上诉人称从2009年1月31日起，上诉人侵害被上诉人权益的事实已经确定，被上诉人此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，应自此时起两年内主张自己的权利，被上诉人直至201l年10月13日才向法院起诉，其请求权已经超过2年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。本院认为，上诉人逾期交房行为是持续的过程，该行为一直延续到2011年12月31日上诉人履行交房义务才结束，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于某卖人违约责任的规定，违约金的计算是以上诉人逾期交房的实际天数为基数，因上诉人逾期交房的天数处于某断变动之中，直至2009年12月31日，逾期的具体天数才得以确定，因此被上诉人请求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼时效应从2009年12月31日起算，上诉人称被上诉人于201l年10月13日向法院起诉，已超过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。

上诉人逾期交房的时间应从2009年2月1日计算至2009年12月31日止，共计334天。扣除符合合同约定的连续两天以上雨天的天数23天，实际逾期交房为311天，上诉人应支付给被上诉人逾期交房违约金13626元（438165元×万分之一×311天）。被上诉人诉讼请求超过该数额部分，本院不予支持。上诉人主张实际应扣除雨天是54天，与事实不符，本院不予支持。综上，一审判决不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（三）项某规定，判决如下：

一、维持柳州市X区人民法院（2011）鱼民初（一）字第X号民事判决第二项、第三项。

二、变更柳州市X区人民法院（2011）鱼民初（一）字第X号民事判决第一项某：柳州市正松房地产开发有限公司应支付给于某逾期交房违约金人民币13626元。

上述款项，义务人应于某案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。

一审案件受理费209元（于某已预交）；二审案件受理费418元（柳州市正松房地产开发有限公司已预交）共计627元，由柳州市正松房地产开发有限公司负担466元，于某负担161元。

本判决为终审判决。

审判长熊立群

审判员傅广德

审判员吴媚媚

本件与原本核对无异

二○一二年三月二十一日

代书记员黄脉鲜