上诉人（原审原告、反诉被告）张某。

上诉人（原审被告、反诉原告）范某。

原审第三人某房地产经纪公某，住所地北京市X区。

上诉人张某、范某春因房屋买某合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2009）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

张某在原审法院诉称:范某委托其弟出售其位于北京市X区X号楼X号房屋（以下简称X号房屋）。2009年7月20日，我与代理人范某之弟签署《北京市存量房屋买某合同》，范某以848000元的价格将X号房屋售与我，我交纳了购房定金20000元。合同约定：首付款暂定为220000元，并分两次支付。合同签订后，我又向范某的代理人范某之弟支付了前期首付款110000元。等我再向范某代理人范某之弟支付后期首付款110000元时，他却找出种种理由拒绝接受，无奈之下我委托律师发出律师函，要求他们受领购房款并且配合我办理X号房屋的过户手续，但遭到范某的拒绝。为维护我的合法权益，起诉要求：范某履行与我签订的《北京市存量房屋买某合同》，协助我办理X号房屋的过户手续和贷款手续，将上述房屋过户到我的名下；本案的诉讼费用由范某负担。

范某在原审法院辩称:张某所述的首付款的付款方式与事实不符。2009年7月20日，我方、某经纪公某和张某三方签订合同及补充协议，当时口头约定首付款为300000元，最终以银行的评估价为准。而且我们在合同中对于违约责任重点进行了约定。张某支付了20000元定金。按合同约定2009年8月15日之前办理首付款的托管手续，但直到8月17日才办理托管手续。当时，张某说只带了110000元，托管手续也没有办成。我是真心想卖房，因张某没有按期缴纳首付款，所以我们又签订了补充协议。现我不同意张某的诉讼请求。同时，我提出反诉请求，要求：解除我与张某签订的《北京市存量商品房屋买某合同》；要求张某支付违约金169600元；本案的诉讼费用及反诉费用由张某负担。

张某对范某反诉的辩称:我们当时约定的首付款是220000元，不含定金。后来因范某单方面变更首付款为230000元，所以才未接受我支付的剩余首付款10000元，所以是范某违约在先，我并不存在违约的情况。不同意范某的反诉请求。

某经纪公某在原审法院述称：张某、范某经我公某居间介绍签订房屋买某合同，这是双方真实意思表示，为了维护交易的安全，双方应该依法履行合同内容，我公某同意张某的诉讼请求。对于范某的反诉不发表意见。

原审法院经审理查明：X号房屋，建筑面积50.71平方米，产权人系范某。2006年5月22日，范某夫妇经辽宁省锦州市公某处办理公某委托范某之弟全权办理上述房屋的出租、买某、过户、抵押、收房款等相关一切事宜。2009年7月20日，范某之弟代范某（甲方）与张某（乙方）、某经纪公某（丙方）签订《居间成交确认书》和《过户、按揭代理合同》，张某、范某经某经纪公某的居间服务就X号房屋达成买某合同；张某委托某经纪公某协助办理X号房产的权属过户手续，服务费3000元。当日，范某之弟代范某（甲方）与张某（乙方）签订《北京市存量房屋买某合同》及补充协议，范某将X号房屋以848000元的价格售与张某。双方在补充协议中还约定：经甲、乙双方协商一致，乙方采用公某金贷款形式购买某房，乙方支付甲方总房款为人民币848000元，乙方于签合同当日支付给甲方定金人民币20000元。丙方的所有服务费由乙方缴纳，此次交易过程中所产生的各种国家税费由乙方承担，直接向政府主管部门缴纳；甲、乙双方协商一致，乙方自行办理公某金贷款手续，丙方不收取贷款服务费，甲方配合乙方办理相关公某金贷款及过户手续，在办理公某金贷款手续过程中出现任何问题与甲方、丙方无关，乙方自行承担风险。在甲方配合办理相关手续的情况下，乙方承诺在2009年12月20日前将房屋贷款办理下来，双方进行过户手续。在2009年8月15日前，乙方与甲方办理除定金外的房屋首付款进行资金托管业务。在过户完当日，甲、乙双方到银行进行放款，将托管的房屋首付款放到甲方账户。在过户完后，房屋剩余尾款由乙方所申请的贷款银行直接发放给甲方。如因乙方原因造成公某金贷款批贷不下来的，乙方赔偿给甲方损失人民币20000元，甲方需留给乙方一个月的时间办理商业贷款或改全款凑齐购房款。如因乙方在2010年1月20日前还凑不齐购房款，造成乙方购买某了上述房屋，甲、乙、丙方合同解除，乙方并赔付总购房款的20%作为违约金给甲方，丙方不退乙方支付的服务费；在本合同履行过程中，甲、乙、丙三方积极办理各自的相关手续。如果甲方违约不卖给乙方，则甲方需要返还乙方的定金并赔付总购房款的20%作为违约金给乙方，甲方并赔付乙方所支付给丙方的服务费。如果乙方违约不买某房，则甲方不退给乙方支付的定金，乙方并赔付总购房款的20%作为违约金给甲方，丙方不退乙方支付给的服务费。如果因为国家政策变动，造成此房屋无法过户，三方免责，甲方退还乙方支付的定金，丙方退还乙方的服务费。上述合同签订后，张某给付范某购房定金20000元。2009年8月17日，张某给付范某购房首付款110000元。并签订“收款证明及补充协议”，双方约定：甲、乙、丙三方协商一致，乙方于2009年8月29日之前将剩余首付款110000元交付甲方，如不能如期交付，则视为乙方不购买某房，按补充协议第七条执行，甲方可以将交易房屋另行处理。某经纪公某经办人梁盈盈在该收款证明及补充协议签字确认。

审理中，张某称因范某变更首付款数额为230000元，不接受其支付后期首付款110000元，致使首付款未交纳一节，向法庭提供以下证据：1、中国工商银行活期历史明细清单，证明其在规定期限内将首付款准备好；2、张某与范某之代理人范某之弟的通话录音，证明双方因首付款尾款发生争议；3、2009年8月28日的收款证明及补充协议，证明范某将首付款更改为230000元。经质证，范某对上述证据的真实性及证明内容不予认可。某经纪公某对证据1、2的真实性认可，对证据3的真实性及内容不予认可。

范某对其所述张某未如期办理贷款及支付首付款，构成违约一节，向法庭提供以下证据：1、范某代理人范某之弟与张某的电话录音；2、范某代理人范某之弟与某经纪公某经理胡玄玄的电话录音；3、范某代理人范某之弟与某经纪公某经纪人梁盈盈的电话录音。经质证，张某对上述证据1的真实性认可，对证明内容不予认可。对证据2、3的真实性及内容均不予认可。某经纪公某以上述证据的真实性及内容均不予认可。

现张某不能办理公某金贷款手续，且亦未向范某交纳其他款项。范某亦未与张某办理X号房屋的过户手续。审理中，范某表示不同意张某以商业贷款或一次性支付购房款的方式购买X号房屋。

上述事实，有双方当事人陈述、公某、买某合同、确认书、补充、收款证明及补充协议等证据材料在案佐证。

原审法院认为：范某之弟受范某委托与张某签订的《北京市存量房屋买某合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反相关的法律及行政法规的规定，合法有效，双方均应依约定全面履行合同义务。双方在履行合同期间，张某虽向范某交纳购房定金及部分首付款，但此后双方因购房首付款的数额及支付方式等产生分歧，以致张某未能办理X号房屋的公某金贷款手续及过户手续。现因国家房地产宏观调控政策变化，张某系以公某金贷款方式支付购房款，加之首付款数额的增加。同时考虑到，范某表示不同意张某以商业贷款或一次性支付购房款的方式购买X号房屋，使双方的合同无法继续履行，故张某要求范某履行《北京市存量房屋买某合同》，协助其办理X号房屋过户手续和贷款手续的请求，法院不予支持。现范某要求解除房屋买某合同的请求，符合法律规定，法院予以支持。双方合同解除后，范某应将收取的定金及首付款如数退还张某。因双方合同履行过程中遇国家政策调整，致使张某无法办理公某金贷款手续，张某对此并无主观故意，故对于范某要求张某承担违约责任之请求，法院不予支持。

原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、解除张某与范某于二ＯＯ九年七月二十日签订的《北京市存量房屋买某合同》及补充协议；

二、范某于本判决生效后七日内返还张某购房定金及首付款人民币十三万元；

三、驳回张某要求范某继续履行合同及要求范某、北京链家房地产经纪有限公某协助其办理贷款及过户的请求；

四、驳回范某其他反诉请求。

张某不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，继续履行合同。其主要上诉理由是：1、合同未能履行原因是对方变更了首付款23万。2、合同约定是可以以商业贷款和现金方式支付房款，并非不能履行。

范某不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求由张某承担违约责任，不返还定金。其主要上诉理由是：张某没有在约定时间内付首付款属于违约。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在“收款证明与补充协议”中约定“张某应当在2009年8月29日之前将剩余11万元交付范某，如不能交付，范某可以将房屋另行处理”，实际上约定了范某单方面解除合同的条件，现张某未在约定期限内交付剩余11万元，解除合同条件成就，范某有权解除合同。

应当先履行义务的当事人，有确切证据证明对方将不履行或丧失履行能力的，可以中止履行。张某称未交付11万元是由于范某要求增加首付款数额，但并无确切证据证明范某在约定付款期限内已表示不同意履行合同，因此张某中止履行付款义务理由不足。

补充协议第七条约定“如张某违约不买某房，则范某不退还定金，张某赔付购房款的20%作为违约金”，但张某一直表示愿意购买某房，不符合此条约定的条件，范某据此主张某约金理由不足。且合同解除后范某可以将房屋另行出售，并无重大损失，范某要求没收定金、张某支付其169600元违约金显不公某。

综上所述，张某、范某上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一百五十元，由张某负担，已交纳；反诉费一千八百四十六元，由范某负担，已交纳。

二审案件受理费四千二百九十二元，由张某负担三千九百九十二元，已交纳；由范某负担三百元，已交纳。

本判决为终审判决。

审判长刘新泉

审判员王良胜

代理审判员刘磊

二0一0年十二月六日

书记员索彤