上诉人（原审被告）XX房地产经纪有限公司。
被上诉人（原审原告）XX咨询有限责任公司。
上诉人XX房地产经纪有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）昌民初字第XXX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
XX咨询有限责任公司在原审法院起诉称：2011年6月30日，原告与被告签订房屋租赁合同，租赁坐落于北京市X区XX号房屋作为原告员工宿舍。租期为一年零20天。租金为每月3000元。合同签订后，被告收某了一年零20天的租金38000元，押金6000元，税金2133元，卫生费1460元，有线电视费216元，共计47809元。2011年10月16日晚22点，被告方一女三男四人，闯入原告租住的房屋，以接到扰民投诉为由，强行收某，并将原告行李某品扔出门外。原告随即报警后，被告的非法行为才被制止。继而被告于2011年10月17日，将出租房屋门锁强行换掉，禁止被告进入。被告再次报警并通知物业人员到场，叫来开锁公司人员，在民警的监督下，打开房门，换了新房锁。2011年10月19日，门锁再次被被告强行更换，原告第三次报警。民警到现场录像登记后，原告及民警离开现场。至此房屋被被告强行收某。被告强行收某房屋，单方解除租赁合同的违法行为，严重侵害了原告的合法权益。被告应退还原告已交纳未使用的租金，押金、卫生费及有线费。为了维护原告的合法权益，故原告依法提起诉讼，要求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告返还已付未使用的房屋租金27000元；3、判令被告返还已付押金6000元；4、判令被告支付违约金6000元；5、判令被告返还收某的不当费用税金2133元；6、判令被告返还卫生费未使用的余额1095元；7、判令被告返还有线电视费中未使用的余额162元；8、诉讼费由被告承担。
XX房地产经纪有限公司在原审法院辩称：不同意解除合同，因为这个合同是签订了一年，还没有到期，我公司没有强行收某房屋，如果收某房屋我们还会有利益呢，收某起诉书后，看房子还空置。关于租金，不同意全额退款，一年的合同，年租金27000元，他居住没有到期也没有解除合同，所以不同意。关于已付押金不是6000元，而是3000元；关于违约金6000元，不同意，我方没有违约；不当费用租金的税金，是我们协商好才收某的，对方同意，我们开具了发票，已经收某已经给付，跟签订合同一样，对方同意了才交纳的；关于卫生费，可以返还余额851元，按照合同可以返还剩余月份的，有线电视费也同意返还剩余月份的126元，合同期是一年零十九天的，6月30月至明年的7月19日，2011年6月30日对方入住，现在不知道对方什么时间离开，从今天（即2011年12月15日）开始后的费用可以退还，之前的不同意退还；诉讼费由我们承担不同意，我们跟对方就此事协商过，对方不理睬我们。
原审法院经审理查明：2011年6月30日，XX房地产经纪有限公司（甲方）与XX咨询有限责任公司（乙方）签订一份《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将坐落于北京市X区XX室房屋，建筑面积97平方米，租赁给乙方用于居住。房屋租赁期限自2011年6月30日至2012年7月19日止，共计壹年20天。房屋租金标准为每月3000元，支付方式为押一付十二，押金为3000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，但不可冲抵末期租金。租赁期内，甲方需提前收某房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。签订合同后，原告XX咨询有限责任公司向XX房地产经纪有限公司交纳了房租47809元。经核实，该笔费用包括一年零二十天的房租38000元，卫生费1460元、有线电视费216元及房屋押金3000元，税金2133元。后XX房地产经纪有限公司将房屋交付给XX咨询有限责任公司使用。
合同履行过程中，双方因原告使用租赁房屋是否扰民发生争议，未能协商一致解决。原告XX咨询有限责任公司表示，2011年10月19日，因被告XX房地产经纪有限公司更换门锁，原告XX咨询有限责任公司搬离涉案房屋。被告XX房地产经纪有限公司表述，因原告XX咨询有限责任公司在租赁房屋内扰民，其于2011年10月23日将涉诉房屋的门锁予以更换。
诉讼过程中，原告XX咨询有限责任公司向法院提出财产保全申请，法院依法做出裁定，冻结被告XX房地产经纪有限公司名下的存款四万元。原告XX咨询有限责任公司为此支出保全费420元。
原审法院认定的上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、《房租发票》、收某、录音、报警记录及双方当事人的当庭陈述等相关证据在案予以佐证。
原审法院判决认为：原、被告之间的签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按照合同约定，履行相应义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收某、承租人支付租金的合同。当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。被告主张原告扰民，证据不足，法院不予采信。被告XX房地产经纪有限公司以原告XX咨询有限责任公司扰民为由单方将门锁予以更换，导致双方的租赁合同无法履行，现原告要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。双方在合同履行过程中发生纠纷，应当协商一致予以解决。被告单方将租赁房屋的门锁予以更换且未通知原告的行为，构成违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合双方在合同中的约定，法院予以支持。合同解除后，被告应当退还原告交纳的未使用期间（自被告换锁之日至租期届满之日）的租金、卫生费、有线电视费。关于退还费用的具体金额，由法院参照双方的合同约定、租期、交纳金额等因素酌情予以确定。原告主张押金数额为6000元，并无相关证据予以证明，法院不予采信。关于原告要求被告返还收某的不当费用税金一项，并不符合相关法律的规定，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告XX咨询有限责任公司与被告XX房地产经纪有限公司于二○一一年六月三十日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、被告XX房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告XX咨询有限责任公司交纳的（自二○一一年十月二十三日至二○一二年七月十九日止）租金二万七千元；三、被告XX房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告XX咨询有限责任公司交纳的押金三千元；四、被告XX房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告XX咨询有限责任公司支付违约金六千元；五、被告XX房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告XX咨询有限责任公司交纳的（自二○一一年十月二十三日至二○一二年七月十九日止）卫生费一千零一十一元；六、被告XX房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告XX咨询有限责任公司交纳的（自二○一一年十月二十三日至二○一二年七月十九日止）有线电视使用费一百四十四元；七、驳回原告XX咨询有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
XX房地产经纪有限公司不服原审判决，以XX咨询有限责任公司在租赁居住期间扰民，XX房地产经纪有限公司依据合同约定有权解除合同并无需支付违约金，XX房地产经纪有限公司不知道对方腾退房屋，故应从原审第一次开庭时计算返还相关费用的期间为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决二、四、五、六项，依法改判。
XX咨询有限责任公司服从原审判决。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：XX咨询有限责任公司与XX房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应依约履行。本案中，XX房地产经纪有限公司主张XX咨询有限责任公司员工在居住期间扰民有权解除合同的上诉理由，并无充分证据予以支持，本院不予采纳。在合同履行期间，XX房地产经纪有限公司依据上述主张单方将门锁予以更换，导致双方的租赁合同无法履行，原审法院认定XX房地产经纪有限公司的行为构成违约正确。故XX房地产经纪有限公司应按合同约定向XX咨询有限责任公司支付违约金并退还相关费用。XX房地产经纪有限公司主张应从原审第一次开庭时计算返还相关费用的期间缺乏事实依据。原审法院对本案处理并无不当，XX房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费四百二十元，由北京中宇恒业工程咨询有限责任负担二十八元（已交纳），由XX房地产经纪有限公司负担三百九十二元（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费四百三十元，由XX咨询有限责任公司负担六十五元（已交纳），由XX房地产经纪有限公司负担三百六十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费六百五十四元，由中云置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长王爱红
代理审判员李某龙
代理审判员万丽丽
二○一二年三月十六日
书记员杨洁
