上诉人(原审被告)陈某，女，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人曹剑锋，北京市中济律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）田某，男，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人张文凯，北京市瑞风律师事务所律师。

上诉人陈某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2007）房民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2007年6月，田某起诉至原审法院称，1996年3月，我将窦店镇X村X街二条X号院内的北房四间、东房两间，石棉瓦棚子一间卖给陈某，价款15000元。现我得知农民房屋不得卖给居民。另外，我也需要住房。现我起诉，诉讼请求：1、确认我与陈某之间的房屋买卖无效。2、陈某退还瓦窑头村X街二条X号院及院内房屋7间。3、我退还陈某房款15000元。诉讼费由陈某负担。

陈某辩称，我购买房屋时的法律和行政法规，没有规定城镇X村房屋。房屋所有权的转移已进行了登记，所有权已发生有效转移。此后的法律、法规不能溯及既往。请求驳回田某的诉讼请求。

原审法院审理后确认，田某在瓦窑头村的房屋使用的是农民集体所有的土地，陈某并非房屋所在地集体经济组织成员。田某与陈某的房屋买卖行为已涉及农民宅基地的转让。双方在房屋买卖后，虽办理了卖契并交纳了手续费、登记费及契税，但未能办理宅基地使用权变更手续。田某要求确认该协议无效，本院予以支持。据此判决：原告田某与被告陈某达成的房屋买卖协议无效。

判决后，陈某不服，以其与田某已经进行了登记手续，在法律上形成了房屋权属转移的必要法律要件，双方买卖行为有效为由上诉至本院，要求撤销原判，驳回田某的诉讼请求。田某同意原判。

经审理查明，田某系北京市X村农民。陈某系中科院退休干部、居民，户籍所在地是北京市X区。1996年5月，田某与陈某达成协议，约定田某将位于瓦窑头村X街二条X号院的北房4间、东房2间卖给陈某，房价款15000元。此后，双方在北京市X区房地产市场管理所办理了房产卖契，并交纳了交易手续费、登记费及契税。陈某另向瓦窑头村农工商经济联合社交纳了村民管理费5000元。此后，田某交付了房屋，陈某支付了价款。现该房屋由陈某占有。

本案审理过程中，田某放弃了第2、3项诉讼请求。

上述事实，有田某提交的瓦窑头村委会证明、林权证和陈某提供的房产卖契、交易手续费、登记费收据、契税收据、村民管理费收据、房款收条及双方当事人陈某在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。

本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。田某在瓦窑头村的房屋使用的是农民集体所有的土地，陈某并非房屋所在地集体经济组织成员，双方的房屋买卖行为已涉及农民宅基地的转让，违反了国家关于任何单位和个人不得非法转让土地的规定。双方在房屋买卖后，虽办理了卖契并交纳了手续费、登记费及契税，但未能办理宅基地使用权变更手续，故田某要求确认房屋买卖协议无效，本院应予支持。陈某的抗辩意见不能支持其上诉请求，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由陈某负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十元，由陈某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长刘某泉

代理审判员张瑞

代理审判员辛荣

书记员赵彤