湖南省株洲市X区人民法院

民事判决书

（2012）芦法民一初字第X号

原告株洲XX管理有限公司。

委托代理人全XX，代理权限为特别授权。

委托代理人邹XX，代理权限为一般代理。

被告朱XX。

委托代理人周XX，代理权限为特别授权。

原告株洲XX管理有限公司与被告朱XX物业服务合同纠纷一案，本院于2012年3月14日立案受理。依法由审判员刘某源适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭中原告株洲XX管理有限公司的委托代理人全XX、被告朱XX到庭参加诉讼，第二次开庭中原告株洲XX管理有限公司的委托代理人全XX、邹XX、被告朱XX的代理人周XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告株洲XX管理有限公司诉称，2010年11月30日原告与XX业主委员会签订《物业服务委托合同》，被告朱XX是XX号房业主，被告自2010年4月至2011年12月累积欠缴物业费等5927元，期间经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳所欠费用，故诉至本院，请求判令被告支付拖欠的物业管理费及违约金（具体包括2010年4-12月的物业费1120元，2010年1-12月的水某94元、电梯能源费137元，2010年的违约金2466元，2011年1-12月的物业费1680元、水某329元、电梯能源费101元，合计5927元）并承担本案诉讼费用。

被告朱XX答辩称：1、原告在没有经过业主同意情况下在大楼装了数台手机信号发射装置，我们受了电磁波损害，要求物业公司给个说法；2、电梯能源费包括在物业费里面，不应该交；3、物业的消防存在安全隐患；4、原告对占用X楼公共部分未向业主说明情况；5、原告存在不作为的情况，保安亭保安失职导致楼上住户被盗、楼梯没有人经常打扫、空中花园没有清扫、走廊没灯、上层住户高空抛物、原告没有组织协某解决纠纷。

经审理查明，被告朱XX系湖南省株洲市X区X路X号X栋XX号（原XX号）住宅的业主，房屋面积118.62平方米。2009年9月，原告株洲XX管理有限公司与XX业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定由原告对XX商住楼实施物业管理服务，管理期限自2009年10月1日起至2010年9月30日止，住宅物业服务费为1.18元/月/平方米、二次加压供水某用（按实收取）为0.65元/吨（不含自来水某司收取的水某）、电梯能源费为按实分摊到户，住宅部分以X层为标准层，上下按1%/层的比例递增递减，支付时间为每季度中间月支付当季度费用。还约定业主和物业使用人不支付物业服务费、摊分费用及其他费用等，乙方（原告）有权采取告知、劝某、收取违约金（从逾期之日起，每天伍元）等催缴措施直至通过法律程序予以追讨。同时，还就委托管理事项、双方权利义务、物业服务质量标准违约责任等内容作了明确约定。该合同到期后，原告继续为XX商住楼提供了物业管理服务，2010年11月，原告又与XX业主委员会签订了《物业服务委托合同》，约定管理期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止，其他内容与上述合同基本一致。合同签订后，原告提供了物业服务，因被告不付物业管理费用，经原告多次催缴仍不支付，原告遂诉至本院。

另查明，经物价主管部门核准原告服务的XX商住楼的收费标准为1.4元/月.平方米。原告在提供服务时，其门岗执勤、清洁卫生存在一些瑕疵。被告在庭审中认可未支付的费用是：2010年4-12月的物业费为118.62×1.18×8个月＝1120元，2010年1-12月的水某为（200-167）×2.86＝94元，2010年1-12月电梯能源费为11.4×12个月＝137元，2011年1-12月的物业费为118.62×1.18×12个月＝1680元，2011年1-12月的水某为（304-200）×3.16＝329元，2011年1-12月电梯能源费为8.4×12个月＝101元。

上述事实，不仅有原、被告的当庭陈述，还有原告提供的企事业法人营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明书、人口信息资料、收费许可资料、房屋登记簿、物业服务委托合同、报告及电梯定期检验报告，被告提供的照片，上述证据虽然原、被告对对方证据提出了一些异议，但上述证据能相互印证，且符合法律规定，本院均予以采信。对原告提供的无线电磁波辐射材料及消防问题材料因该证据不能证明被告所要证明的目的，本院不予采信。

本案的争议焦点是被告拒交物业费的理由是否成立和被告是否要承担违约金及违约金的数额。

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告株洲XX管理有限公司与XX业主委员会签订的物业服务合同，系合同双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该合同的效力及于小区全体业主，被告朱XX系XX小区业主应当履行合同义务。原告已为被告提供了物业管理服务，被告作为业主，理应及时向原告交纳物业管理费及能源费，不应拖欠，且被告拒付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。故原告要求被告支付物业费等费用的诉讼请求，符合法律规定，本院依法应予支持。同时，被告在原告催讨后仍拖欠物业管理费用的行为显属不当，依法应承担相应法律责任，但原告主张被告按所欠2010年物业管理费、水某、电梯能源费的欠费总额千分之五/每天的标准交纳违约金的诉请，因原告所主张的违约金过分高于了其损失，而且与合同所约定的内容不相符，且原告提供的服务确实存在一些瑕疵和不足，故原告主张违约金的诉请，本院酌情认定违约金以原告诉请中被告应支付2010年费用的10%计算，即被告应支付违约金为1351元×10%=135元。

对被告提出的拒交物业费的理由，本院认为：1、被告提出原告在没有经过业主同意情况下在大楼装了数台手机信号发射装置使业主受到了电磁波损害的问题，经查，被告不仅没有提供相应证据证实其受到原告的侵害，而且即使被告受到原告的侵害，也并非本案合同纠纷中的审理范围，被告可另行依法主张权利；2、被告提出原告占用X楼公共部分未向业主说明情况，因被告未提供相应证据证实，本院无法支持；3、被告提出电梯能源费包括在物业费里面的主张，经查原告与XX业主委员会签订的合同中，明确约定了原告向业主收取电梯能源费的事项，原告的该主张没有事实依据；4、被告提出物业的消防存在安全隐患的主张，经查，被告未提供相应证据证实消防安全隐患系原告原因所致，而原告所提供的相应证据证明，原告就消防隐患的维修事项向业主委员会进行了报告，履行了相应的职责；5、被告提出原告的保安失职导致楼上住户被盗、楼梯没有人经常打扫、空中花园没有清扫、走廊没灯等原告存在不作为情况的主张，经查原告的物业服务工作的确存在一定瑕疵，但其服务瑕疵并没有直接损害到被告，鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，如果物业服务企业的服务质量不符合法律规定或合同约定，可依法解聘该企业。因此，被告拒交物业管理费的理由没有事实和法律依据，本院不予采信。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告朱XX在本判决发生法律效力之日起10日内向原告株洲XX管理有限公司支付物业管理费、水某、电梯能源费及违约金共计人民币3596元（具体包括2010年4-12月的物业管理费1120元，2010年1-12月的水某94元、电梯能源费137元，2010年物业管理费、水某、电梯能源费的违约金135元，2011年1-12月的物业费1680元、水某329元、电梯能源费101元）；

二、驳回原告株洲XX管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告朱XX承担（受理费已由原告预交，被告直接支付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：（略）。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

审判员刘某源

二0一二年四月十九日

书记员仇伟

附：判决书引用的法律条文全文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

二、《物业管理条例》

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

四、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。