原告XX公某，住所地x，组织机构代码x。

法定代表人XX，总某。

委托代理人XXX（系XX之表弟），干部，住忠县X镇x。

被告XXX，女，生于X年X月X日，汉族，住忠县X镇x，公某身份号码x。

原告XX公某与被告XXX物业服务合同纠纷一案，本院于2011年11月28日受理后，适用简易程序，依法由审判员付荣慧独任审理，于2011年12月12日公某开庭进行了审理。原告法定代表人XX及其委托代理人XXX、被告XXX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告系被告所居住的忠县X镇“鑫巍城市X区的物业管理公某，从2008年1月起开始依照合同约定履行了义务。被告于2008年9月30日接房并居住至今，但被告从2009年3月起，便以种种借口拒绝交纳物业费及其他费用，截至2011年10月31日，已拖欠原告物业管理费及违约金共计5719.08元。诉请判令：一、被告支付物业管理费2091元及违约金3410.48元；二、被告支付原告垫付的电梯费113.60元、二次供水电费64.50元及公某区域水电费39.50元。

被告辩称，被告系小区业主及其从2009年3月起未向原告交纳物管费属实，被告未交纳物管费理由如下：一、“鑫巍城市X区的物业管理公某原先并非原告，后变更为原告，被告并不知情；二、被告在进行房屋装修时，原告及城管部门禁止其安装防盗网，致被告家中被盗，被告的装修计划也因此而发生改变。被告也正是基于此原因而拒绝向原告交纳物管费；三、被告从2009年3月起未交物管费，原告从未向其催收，也从未就此事与其进行沟通交流的情况下，而直接向法院起诉的作法不当。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2007年5月8日，重庆海铭巍房地产开发有限公某（以下简称海铭巍公某）与重庆虹凯物业管理有限公某

（以下简称虹凯公某）签订《前期物业合同》，约定：海铭巍公某选聘虹凯公某对“鑫巍城市X区实施前期物业管理服务；根据物业管理区域物业服务收费指导价格，小区的物业服务费用标准为住宅按0.48元/月.平方米收取，有关电梯产生的所有费用及公某的水电费、设施设备的年检、维某、更换等费用按月消耗发生额另外独立分摊到业主户头上；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准向虹凯公某支付违约金。合同签订后，虹凯公某依照合同约定履行了义务。后虹凯公某因内部股东发生变化而准备注销该公某。2009年7月3日，原告、海铭巍公某及虹凯公某三方签订《补充协议》，约定：由原告接替虹凯公某履行海铭巍公某与虹凯公某于2007年5月8日签订的《前期物业合同》，原告履行该前期物业合同中虹凯公某的全部合同义务，享有全部合同权利。

被告系“鑫巍城市X区X幢A单元X楼X号房屋的业主。2008年10月2日，被告与虹凯公某签订《业主手册》，在《业主手册》第十项《住户交纳物业管理服务费指引》中约定：物业服务费的收费标准为多层每户0.48元/月.平方米，业主应当在每月5日前到物业管理处交纳管理服务费，逾期未交，每日加收千分之三的滞纳金。之后，被告向虹凯公某交纳物业服务费等。从2009年3月起，被告因其家中被盗而拒绝向原告交纳物业服务费。原告遂诉至本院。

诉讼中，被告对尚欠原告从2009年3月至2011年10月31日止的物业服务费61.50元/月×32月＝1968元，从2011年5月至2011年10月31日止的电梯费113.60元、二次供水电费64.50元、公某区域水电费39.50元无异议。

另查明，“鑫巍城市X区已成立业主委员会，但业主委员会至今尚未选聘新的物业服务企业。

以上事实，有原、被告在庭审中的陈述以及原告提交的：《前期物业服务合同》、《补充协议》、《业主手册》、电费发票、税费发票、原告给相关机构及部门的文件等证据材料在案佐证，本院予以确认。

本院认为，根据我国物业管理相关法律制度规定，前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业以前的物业管理。物业服务企业通过对业主共有部分的房屋及配套设施设备和相关场地进行维某、养某、管理，维某相关物业区域内的环境卫生和秩序的活动，从而使物业发挥最大程度的使用效益和经济效益。物业业主的主要义务是交纳物业服务费，物业服务企业的主要义务是提供公某服务，包括设备维某、小区环境卫生、保安等全方面的综合服务。本案所涉物业管理服务，系“鑫巍城市X区业主委员会成立之前，由建设单位选聘物业管理企业进行的物业管理服务，故属前期物业管理，原告与海铭巍公某签订的前期物业服务合同，对被告具有约束力。原告作为开发商选聘的前期物业服务企业，在提供了物业管理服务后，被告作为该小区的业主，应当依照诚实信用的原则，向原告履行支付物业服务费的义务。经审查，被告对尚欠原告物业服务费及电梯费、二次供水电费、公某区域水电费的金额无异议。故原告要求被告支付尚欠物业服务费及其他相关费用的诉讼请求成立，本院予以支持。依照原告与海铭巍公某签订的前期物业服务合同及原告与被告签订的业主公某中的约定内容，业主应当在每月5日前交纳物业服务费，未按时交纳的，每日加收千分之三的违约金。因被告从2009年3月起未按时向原告交纳物业服务费，故其应当支付合同约定的违约金。

对于被告的第一个抗辩理由，因“鑫巍城市X区系前期物业管理，原告及虹凯公某均系开发商选聘的物业服务企业，且原告与开发商签订的前期物业合同对被告具有约束力，即使被告对物管公某前后变更情况不知道，被告也不能以此为由在依约接受原告提供的物业服务后，而拒绝向原告履行支付物业服务费的义务，故被告的该抗辩理由不能成立，本院不予采信。对于被告的第二个抗辩理由，因原告对业主的装修实施管理，系原告与海铭巍公某在前期物业服务合同中约定的原告应当履行的物业服务内容，且被告家中被盗与其是否安装防盗网并无必然联系，被告以此为由拒绝交纳物业服务费，于法无据，故被告的该抗辩理由不能成立，本院不予采信。对于被告的第三个抗辩理由，本院认为，物业管理是一个阶段性的工作，但周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流，作为小区业主也应当从大局出发，共同维某小区的利益。本案中，原告应不断提升物业服务水平，但被告不能以原告是否与其进行沟通交流过作为衡量其是否应当交纳物业服务费的标准，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。

综上所述，原告作为“鑫巍城市X区的物业管理人，对小区实施物业管理服务，被告作为该小区业主应支付相应的物业服务费用，即被告应支付原告物业服务费1968元及违约金，电梯费113.60元、二次供水电费64.50元、公某区域水电费39.50元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《国务院物业管理条例》第二十一条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：

一、被告XXX在本判决生效之日起十日内支付原告XX公某2009年3月至2011年10月的物业服务费1968元及按《前期物业合同》约定的违约金。

二、被告XXX在本判决生效之日起十日内支付原告XX公某2011年5月至10月的电梯费113.60元、二次供水电费64.50元、公某区域水电费39.50元，共计217.60元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告XXX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。

审判员付荣慧

二0一二年一月十一日

书记员廖耀东