原告（反某被告）朱某，男，汉族，生于1960年。

委托代理人王峰，河南赏春律师事务所律师，特别授权。

被告（反某原告）张某，男，汉族，生于1973年。

诉讼代理人翟晓明，河南赏春律师事务所律师，特别授权。

原告朱某诉被告张某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2011年5月，原、被告经协商签订一份《商场场地租赁合同》，合同成立后被告仅支付10万元租金，另10万元约定开业后10日付清，2011年9月20日，被告手机店开业至今未付。请求：1、依法解除原、被告于2011年5月签订的《商场场地租赁合同》；2、要求被告退还侵占的二楼拐角处12平米及二楼门头的占地面积，并承担2000元的占用费；3、支付拖欠10万元租金；4、承担合同约定违约滞纳金30万元。为支持其诉请，向本院提交如下证据：

1、2011年5月11日，原、被告双方签订的《商场场地租赁合同》，以此证明原、被告的租赁关系成立。

2、2011年6月19日，张某作为另一案的原告的民事诉状，以此证明被告在另案起诉本案原告，同意解除合同。

3、2011年5月11日，被告张某出具的欠条一张，以此证明欠款属实。

4、2011年8月20日（2011）淅民商初字第X号民事裁定书，以此证明另案被告已撤诉，同意履行租赁合同。

5、被告所开手机店的宣传广告，以此证明被告于2011年9月20日开业。

6、复制于（2011）淅民商初字第X号卷中材料计22页，以此证明被告同意解除合同，把房屋交给原告。

被告辩称：1、被告在履行双方于2011年5月11日的合同中没有违约；2、原告的诉请均不能成立；3、所欠的10万元租金已在开业后的10日内交付法院，故不存在拖欠租金；4、被告并未侵占二楼拐角处12平方米及二楼门头占地面积，原告可随时使用。建议法院驳回原告诉请，反某返还2011年5月11日原告没有任何事实根据和法律依据收到的20万元转让费。为支持辩解理由和反某，向本院提交如下证据：

1、被告所开门店的宣传广告。

2、2011年12月12日淅川县广电大众传媒广告有限公司出具的“节目播出通知单”。

3、被告方的一份通知。

4、淅川县城市管理综合执法大队出具的河南省行政事业收费基金专用票据一份。

5、2011年6月19日苏××出具的证明。

6、U盘一个。

7、2007年5月1日，苏××与原告签订的房屋租赁合同；

8、2002年11月5日，河南省淅川县木材实业有限责任公司（以下简称木材公司）与原告方签订的租房合同。

9、2011年5月11日，中国建设银行转帐凭条两份，一份为20万元，一份为10万元。

上述证据1、2、3、4、6、证据证明被告方是2011年12月16日开业，证据5、7、8证明原、被告之间的合同期限瑕疵，证据9证明10万元已履行部分租金支付义务，20万元证明原告在没有任何事实和法律依据收到被告20万元转让费，应当返还。

经庭审质证，原、被告双方对己有利的证据予以认可，对己无利的证据予以辩驳，根据原、被告双方提供的证据结合庭审情况，本院可以认定以下事实：

2011年5月11日，原、被告双方签订一份《商场场地租赁合同》。约定：“1、原告将位于灌河路与丹江大道交汇处（木材大厦）一楼门面房8间和二楼整层（除二楼拐角处12平米及二楼门头留给原告自用外），租赁给被告经营使用。2、原告从2011年5月19日起将房屋交付给被告经营管理使用至2016年5月18日止，期限5年。3、前2年年度租金为20万元整。以后则按同期相邻商场租金标准计算交付，一次性交清年租金。被告方必须在每年的5月1日前交清年租金，逾期日加罚应交纳租金总额的10%的滞纳金。4、被告方拖欠租金累计1个月的，原告方有权解除和终止合同。被告在合同未到期时，原告因国家或城建拆迁改建，要求被告腾出房屋时，原告则提前1个月通知被告并给予被告装修补贴20万元。被告必须按照原告通知的日期腾出房屋。5、本合同一经签订即产生法律效力，双方必须严格遵守合同，双方任何一方未履行本合同的条款时，另一方有权提前解除合同，违约方必须承担违约金并赔偿因此给对方造成的实际损失。合同成立后，被告即于同日向原告支付20万元的房屋转让费、10万元租金，又于同日向原告出具“余下租金10万元开业后10天付清”的条据一份。2011年6月被告对所承租的房屋进行装修时，发现原告所出租的房屋所有权人分别是木材公司、侯某、苏振三，其中2012年11月5日原告与木材公司所签订的租房合同，期限为2003年元月1日至2012年12月31日止。租金为每年均按11000元。2007年5月1日原告与苏振三所签订的房屋租赁合同，期限为2007年5月1日起至2013年4月30日止。租金前3年为58000元，后3年为6万元。原告可以对外招商、招租、承租，但租赁期限不许超出本合同期限。原告与侯某所签的房屋租赁合同到期为2013年6月30日。2011年6月19日，苏××向被告出具一份主要内容为：“我与原告所签的租房协议至2013年4月30日到期，届时将收回房屋对外租赁权”。尔后，被告张某以原告故意隐瞒与原房主签订的房屋租赁合同真实情况，采取欺诈手段为由向本院提起诉讼，请求撤销双方于2011年5月11日的《商场场地租赁合同》，返还已支付的转让费20万元、租金10万元，赔偿装修费用5万元。2011年8月16日，被告向本院提出撤诉申请，2011年8月20日，本院作出（2011）淅民商初字第X号裁定书，准许被告撤回诉讼。

2011年9月20日，被告对所承租的房屋部分装修后，进行试营业，全部装修完成后，于同年12月16日正式营业，2011年12月24日，被告将下欠原告的10万元租金交付法庭。庭审中原告认为被告的开业时间是2011年9月20日，且三户的租房合同还能续签20年，能足额保证被告的5年期限，被告所支付的20万元是对原告原房屋内装修拆除补偿费用。被告则认为开业时间应当是2011年12月16日，所承租房屋花巨资已进行装修完毕，要求原告继续履行商场场地租赁合同，原告亦可随时使用二楼拐角处12平米及二楼门头。支付原告的20万元是所承租房屋的转让费，原告不予认可应当予以返还。本案在诉讼期间，经本院多次调解，原、被告双方各持己见，差距较大，调解未果。

鉴于上述，本院认为，租赁合同是出租方将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。租赁合同为双务有偿合同，为诺成性合同。租赁合同的双方当事人既负有一定的义务，也享有一定的权利，其权利和义务具有对应性和对价性，所以租赁合同为双务有偿合同。支付租金，是承租人最重要的一项合同义务。依照我国合同法的规定，承租人没有正当理由未支付或者迟缓支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付，此期间为宽限期，在宽限期内，承租人仍不支付的，出租人可以解除合同。

原、被告双方在缔约租赁合同时，原告方存在缔约上的过失责任，缔约人故意或者过失地违反某合同义务，先合同义务是自缔约人双方为签订合同而互相接触磋商开始逐渐产生的注意义务，包括互相协助，互相照顾，互相保护，互相通知，诚实信用等义务。而先合同义务是建立在民法诚实信用原则基础上的一种法律义务，是诚实信用原则的具体化和操作性的反某，是诚实信用原则在民法制度层面最直接的体现。被告在履行支付了原告部分租金后，发觉原告没有履行先合同义务，行使了先履行抗辩权。合同中双方约定了债务履行的先后顺序，在按约定应先履行一方当事人未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应履行请求。致此，被告在履行双方的租赁合同中不存在违约行为，且对所承租的房屋进行了全部装修，如若解除双方的合同，有悖民法公平原则的体现。原告的诉请本院不予支持。

被告反某，原告在没有任何事实根据和法律依据的情况下收取的20万元转让费应当予以返还。原、被告虽然在合同中没有约定被告支付原告20万元的具体表现特征，可根据本县城近几年的交易习惯，可认定为房屋转让费，且双方的合同已实际履行，故被告的反某，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某十二条、第某十条、第某十一条、第某十七条、第某百一十二条、第某百二十七条之规定，判决如下：

一、原告朱某于2011年5月11日与被告张某所签订的《商场场地租赁合同》为有效合同。

二、驳回原告朱某的诉讼请求。

三、驳回被告张某的反某。

案件受理费7500元，反某费2150元，合计9650元，原告负担5650元，被告负担4000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交二审案件受理费9650元后，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长梁俊超

审判员刘某朴

审判员杨晓东

二O一二年三月二十六日

代书记员袁民兴

书记员喻杰