重庆市第五中级人民法院

民事判决书

(2011)渝五中法民终字第X号

上诉人（原审被告）：汤某，女，X年X月X日生，汉族，现住（略），身份证号码：（略）。

委托代理人：刘某，重庆森吉律师事务所律师（一般代理）。

委托代理人：贺某某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）（一般代理）。

被上诉人（原审原告）：重庆市巨恒物业管理有限公司，住所地重庆市X区X街道时代广场B区小什字原国税局办公楼二楼，组织机构代码：（略）-5。

法定代表人：谢某，该公司总经理。

委托代理人：杨某，男，X年X月X日生，汉族，该公司副总经理，住（略）（特别授权）。

上诉人汤某与被上诉人重庆市巨恒物业管理有限公司（以下简称巨恒公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年8月10日作出(2011)津法民初字第X号民事判决。汤某对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年10月20日询问审理了本案。上诉人汤某及其委托代理人刘某、贺某某，被上诉人巨恒公司的委托代理人杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审经审理查明：巨恒公司原名称X庆市德高物业管理有限公司，2006年5月19日经重庆市工商行政管理局批准变更为现名称，2007年7月27日巨恒公司与汤某签订物业服务合同，合同“第一条、约定汤某在江津区X区X单元X楼X号房建筑面积131.81平方米由巨恒公司提供物业服务，第四条、巨恒公司每月向汤某收取物业服务费0.5元平方米。第十九条、业主违反本合同的约定，未按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同期2007年7月27日起至2010年7月27日止”。2009年12月16日，江津区X区业主委员会与巨恒公司签订津源居小区物业服务合同，“合同有效期二年，合同第五项违约责任第三条…业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按所欠费用金额收取每日千分之三的滞纳金”。按照二次合同约定，汤某从2008年2月起至2010年7月止尚欠巨恒公司物业服务费和代付的各项费用计5823.80元，按物业服务合同约定（按欠费明细分段计算）应支付违约金1470.87元。汤某从2010年8月起至2011年5月止尚欠物业服务费和代付的各项费用计950.37元，按物业服务合同约定（按欠费明细分段计算）应支付违约金390.29元，共计尚欠物业服务费和代付的各项费用6774.17元，应支付违约金1861.16元。经巨恒公司多次催收无果。案件经一审法院调解无果。一审审理中，巨恒公司因对违约金计算有误，经其更正为1470.87元、390.29元，计1861.16元。

一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。巨恒公司、汤某签订了物业服务合同，巨恒公司按照合同约定给汤某提供了相应的物业服务，汤某就应当按照合同约定向巨恒公司缴纳相关费用，汤某从2008年2月起至2011年5月均未按合同约定向巨恒公司缴纳相应的物业服务费，是违约行为应当承担民事责任。巨恒公司请求汤某支付物业服务费和为其代收代缴费用计6774.17元，符合有关法律规定，应予以确认。巨恒公司请求汤某支付滞纳金1861.16元，因巨恒公司作为物业服务单位，在向汤某提供物业服务中有不够完善的地方，对此请求不予支持。汤某辩称已超过诉讼时效问题，因汤某的欠费行为是连续欠费，而巨恒公司一直在催收没有放弃，因此对汤某的辩解理由不予支持。汤某辩称物业服务费、代付的水、电、气、费有重复计算的部分及汤某、巨恒公司形成物业服务合同时对收费标准并没有协商好的事实理由、依据不充分，不予采信。为了保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条，第八十五条、第一百零六条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、汤某在本判决生效后十日内支付重庆市巨恒物业管理有限公司物业服务费（含代收代缴水、电、气、费）6774.17元。二、驳回重庆市巨恒物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。诉讼费用174元，由汤某负担，此款巨恒公司己预交，法院不退还，由汤某在本判决生效后十日内直接支付给巨恒公司。

汤某不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回巨恒公司的诉讼请求。主要理由：双方签订的物业服务合同中，未对物业服务的价格进行约定，巨恒公司收取物管费无法律依据；巨恒公司的服务质量不合格，汤某可行使先履行抗辩权；巨恒公司没有举示公摊费用的具体依据，且巨恒公司存在重复收费的情况；巨恒公司要求的部分物业服务费已超过法定的诉讼时效。故一审认定事实不清，判决错误，依法应予撤销。

巨恒公司答辩称：汤某的上诉理由均不成立，其违约行为是连贯、持续的。一审判决正确，请求予以维持。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，汤某与巨恒公司于2007年7月27日签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容未违反国家有关法律规定，应认定为合法有效。而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故重庆市X区业主委员会与巨恒公司于2009年12月16日签订的物业服务合同也对业主汤某具有约束力。上述两份合同签订后，巨恒公司按照约定履行了相关的物业服务义务，故汤某也应履行向巨恒公司支付物业服务费的义务，汤某称巨恒公司提供的物业服务不完善，但此非其拒交物业服务费的正当抗辩理由。虽然汤某持有的与巨恒公司签订的《物业服务合同》中未填写物业服务费收取标准，但汤某在合同履行期间曾按照0.5元每平方米／月的标准预交过3个月的物业服务费，应视为汤某认可0.5元每平方米／月的物业服务费标准。汤某上诉称巨恒公司公示的公摊费用有误、存在重复收费的情况，但未提供充分证据予以证明，故本院对该上诉理由不予采信。汤某从2008年2月起即未支付物业服务费的行为具有连贯性，且巨恒公司称其一直在进行催收符合常理，故一审认定巨恒公司起诉未超过诉讼时效，并无不当。因此，一审判决汤某支付巨恒公司6774.17元物业服务费（含代收代缴水、电、气、费），符合法律规定。综上，上诉人汤某的上诉理由不能成立，对汤某的上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费348元，由上诉人汤某负担。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

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审判长樊仕琼

代理审判员陈华

代理审判员夏兴芸

二0一一年十二月八日

书记员黄献丽