重庆市第二中级人民法院
民事判决书
（2012）渝二中法民终字第X号
上诉人（原审被告）：重庆某某房地产开发有限公司
被上诉人（原审原告）：张某
上诉人重庆某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）与被上诉人张某买卖合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年10月24日作出（2010）万法民初字第X号民事判决。某某公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：2004年7月14日，重庆某房地产开发有限公司公司（以下简称某公司，后变更为林鑫置业公司）与张某签订《商品房预售合同》，约定某公司将其开发的位于重庆市X组东区车站X号楼第X层X号门面房屋建筑面积约22平方米，以价款103400元（单价：4700元／平方米）卖给张某，在签订合同时支付10000元，2001年10月5日支付30000元，余款办理按揭支付；交房时间为2005年12月30日，合同对其他事项还作出约定。张某于2000年5月23日支付10000元，2001年10月3日支付购房款30000元。林鑫置业公司在从事万州区X组“三峡库区农副产品批发交易市场”建设工程中，经万州区人民政府（2002）X号文件批复受让取得了该地段24106平方米国有土地使用权，申办了万国用（2002）临字第X号、X号、X号土地使用证（临时）。期间林鑫置业公司投入1800余万元进行了部分房屋拆迁、小区X路基础设施建设，基本完成了“三峡库区农副产品批发交易市X区因资金周某困难没有完成。在2006年9月2日，被告某某公司受让林鑫置业公司的以上土地使用权后，2006年12月30日，被告某某公司与原告张某签订《预售房屋安置协议书》，约定某某公司按“重庆市X区某某.世纪新城”建设工程规划设计方案要求，建设好会峰轩商品房，用会峰轩一层门面安置原告，被告按原告与林鑫置业公司签订的《商品房买卖合同》中约定房价执行，按原告原预付房款安置面积，并以安置房屋的实际面积据实结算房款，由被告支付或者收取；在被告与原告签订《重庆市商品房买卖合同》后，被告收回原告与林鑫置业公司签订的《商品房买卖合同》。被告将会峰轩B幢房屋建设完成后，一层的门面房屋优先安置了被拆迁户，没有门面房屋交付给原告，原告与被告协商无果，而向本院提起诉讼。诉讼中，根据原告张某与另一案原告张某的财产保全申请，本院于2010年10月29日作出（2010）万法民初字第X号民事裁定，查封了被告位于重庆市X区X路（原清堰二组）“某某.世纪新城”朗竣轩楼X层X号住房一套。在本案审理中，根据原告的鉴定申请，本院委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司对万州区X路“某某.世纪新城”会峰轩B幢门面房屋的市场单价进行了司法鉴定，结论为：13050元/平方米，发生鉴定费6000元。
另查明，重庆市轻工业设计院受某某公司的委托，于2007年9月编制了“某某.世纪新城”小区的总平面图，注明有：“该规划用地范围线系根据2006年4月25日协调会议精神，在城市开发公司和林鑫置业公司、某某房地产开发公司书面承诺的前提下所作调整。凡规划用地范围线内涉及遣送站、城市建设开发公司已确权的土地，建设业主单位需办理完善相关用地手续后方可组织实施”的内容。“某某.世纪新城”小区规划建设郎某轩、郎某、朗竣轩、会峰轩A幢和会峰轩B幢共X幢商品房，现已建成郎某轩、郎某、朗竣轩、会峰轩B幢房屋，因规划建设的会峰轩A幢楼的土地在拍卖中，被另一开发公司买走，某某公司未建成会峰轩A幢楼，也没有门面用于向原告交付。
2010年11月29日，本院对原告许代美和原告胡某英与被告林鑫置业公司、某某公司商品房预售某某纠纷分别作出（2010）万法民初字第X号和X号民事判决，解除商品房预售合同，由某某公司分别返还许代美和胡某英、胡某秀购房款9000元和35000元（该两案原告只请求解除合同和返还购房款）。2011年1月29日，本院对原告程勇与被告重庆索特科森贸易有限公司（以下简称科森公司）、被告重庆市X区X街道办事处（以下简称牌楼办事处）买卖合同纠纷一案作出（2010）万法民初字第X号民事判决，判决原告程勇与被告科森公司签订的《红花三组还房综合楼认购协议无效》，被告科森公司退还程勇购房款50000元，科森公司赔偿程勇房屋差价款损失116543.7元，驳回原告程勇的其他诉讼请求。2011年6月30日，重庆市第二中级人民法院对科森公司提起的上诉作出（2011）渝二中法民终字第X号民事判决，驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，原告张某与被告某某公司签订的《预售房屋安置协议书》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定原林鑫置业公司与原告签订合同约定的买卖门面房屋的交付义务，由被告某某公司继续履行。即由某某公司在会峰轩一层安置原告购买的门面房屋，没有约定是会峰轩A幢还是会峰轩B幢，而被告已将“某某.世纪新城”会峰轩B幢建设好，没有提交足够的证据证明一层门面所安置的被拆迁户均是明确约定应安置的门面的事实，又没有向原告交付门面房屋原告，属违约行为，应当承担违约责任。鉴于原规划建设会峰轩A幢楼房的土地在拍卖过程中被其他公司买走，被告某某公司已没有门面房屋交付给原告，原告购买门面房屋的合同目的不能实现的实际情况，对原告要求解除与被告某某公司签订的《预售商品房安置协议书》，某某公司返还购房款、赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。原告的损失该院作如下认定：按原、被告签订的《预售商品房安置协议书》的约定，被告按原告已付购房款40000元的价款，应当安置原告的门面面积为8.51平方米（40000元÷4700元/平方米），按司法鉴定结论，现该门面的市场价为13050元/平方米，该门面溢价为71063.8元（8.51平方米×13050元/平方米－40000元）。而原告只要求被告赔偿的损失70638.3元，不损害对方当事人利益，该院予以确认。原告没有证据证明在其与被告某某公司签订合同时，被告某某公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，故对原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任的请求，该院不予支持。规划建设“某某.世纪新城”会峰轩A幢楼房的土地在拍卖过程中，虽然被其他公司买走，但这不能成为被告某某公司不履行合同义务和不承担违约责任的理由，即对被告的主张，该院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解》第九条之规定，判决如下：一、解除原告张某与被告重庆某某房地产开发有限公司签订的《预售商品房安置协议书》；二、被告重庆某某房地产开发有限公司返还原告张某购房款40000元；三、被告重庆某某房地产开发有限公司赔偿原告张某可得利益损失70638.3元；四、被告重庆某某房地产开发有限公司支付原告张某鉴定费6000元；以上应付款，限被告重庆某某房地产开发有限公司在本判决生效后10日内履行完毕。五、驳回原告张某的其他诉讼请求。案件受理费3300元，保全费1020元，合计4320元，由被告负担3820元，原告负担500元。原告已垫付，被告在付款时迳付原告3820元。
一审法院宣判后，某某公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判中的第一、三、四项之判决，依法改判；依法判令被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用及其它费用。主要事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。上诉人与被上诉人于2006年12月30日签订的《预售房屋安置协议书》系无效，上诉人对该合同无效没有过错，上诉人只应当返还被上诉人缴纳给林鑫公司的4万元的购房款，不应当赔偿被上诉人可得利益损失和鉴定费等其他损失。因双方当事人签订的《预售房屋安置协议书》未对所购商品房基本状况等详细约定，并且被上诉人所购会峰轩A栋的房屋所涉及的土地使用权被其他公司通过招拍挂买走，上诉人未取得会峰轩A栋的土地使用权，根据《城市房地产管理法》第38条、39条的规定，未支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的，不得进行转让。故《预售房屋安置协议书》违反了上述规定，系无效合同。其次，即使该协议书有效，一审法院判决由上诉人赔偿给被上诉人可得利益的损失，也远远超过了被上诉人当初可以预见的损失，并且该可得利益接近于被上诉人购房本金的2倍，明显过高，不符合法律的规定。
张某辩称：上诉人的上诉理由不能成立。一审法院判决结果符合法律的规定，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人未提供充分的证据推翻一审法院所查明的事实，本院对一审法院所查明的事实依法予以确认。
根据以上事实、双方当事人在庭审中的陈述，针对上诉人某某公司的上诉理由，本院综合评判如下：
上诉人与被上诉人于2006年12月30日签订的《预售房屋安置协议书》，约定用会峰轩一层门面安置被上诉人，而没有约定所购门面位置是会峰轩A幢还是会峰轩B幢，故涉及到会峰轩A幢所涉及的土地使用权是否由上诉人取得与被上诉人购买门面以及要求赔偿损失并无直接关系。双方当事人签订了上述协议书以后，应本着诚实信用原则，全面履行合同权利、义务，故即使在上诉人未取得会峰轩A幢所涉及的土地使用权的情况下，上诉人仍应根据《预售房屋安置协议书》的订立目的交付给被上诉人符合该协议约定条件的门面，而上诉人实际上却并未交付门面，客观上也给被上诉人造成了损失，一审法院根据司法鉴定的结论，在被上诉人并无过错的情况下，结合协议的实际履行情况，认定由上诉人赔偿门面的溢价损失，符合法律的规定，故上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院判决的处理结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费1716元，由上诉人某某公司承担。
本判决为终审判决。
审判长程杨
审判员黄文革
代理审判员李斌
二○一二年二月二十日
书记员杨意
