上诉人（原审被告）焦某市新时代广场商业有限公司。

法定代表人焦某，该公司董事长。

委托代理人闫某，副总经理。

委托代理人孙保红，河南某穹律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）焦某市新百商贸有限公司。

法定代表人张某，董事长。

委托代理人冯某乙。

委托代理人李某霞，河南某凌律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）石家庄同方商贸有限公司。

法定代表人王某。

原审第三人焦某市新时代豪享来餐饮有限公司。

法定代表人陈某，董事长。

委托代理人杜某某，男。

原审第三人焦某市商业银行股份有限公司。

原审第三人郑州肯德基有限公司焦某新时代餐厅。

原审第三人河南某纳海广告有限公司。

法定代表人邱某，总经理。

委托代理人朱某某，男。

原审第三人中国联合网络通信有限公司焦某市分公司。

法定代表人蔡某，经理。

委托代理人杨延鸣，河南某事信律师事务所律师。

原审第三人焦某市四维广告信息传播中心。

原审第三人常某。

原审第三人李某。

原审第三人袁某。

原审第三人吕某。

上诉人焦某市新时代广场商业有限公司（以下简称：新时代公司）与被上诉人焦某市新百商贸有限公司（以下简称：新百公司）、石家庄同方商贸有限公司（以下简称：同方公司）、原审第三人焦某市新时代豪享来餐饮有限公司（以下简称：豪享来公司）、焦某市商业银行股份有限公司（以下简称：焦某商业银行）、郑州肯德基有限公司焦某新时代餐厅（以下简称：焦某肯德基）、河南某纳海广告有限公司（以下简称：纳海公司）、中国联合网络通信有限公司焦某市分公司（以下简称：焦某联通）、焦某市四维广告信息传播中心（以下简称：四维广告）、常某、李某、袁某、吕某等租赁合同纠纷一案，被上诉人新百公司于2009年12月22日向山阳区人民法院提起诉讼，请求：1、判令新时代公司将租赁的东方商厦交还新百公司。2、判令新时代公司支付欠款（略）.85元（截止2009年6月30日，其中欠租金（略）.66元，欠缴电梯配件款6000元）、滞纳金311680.19元（暂从2006元月开始按同期银行贷款利率的2倍计算至2009年6月30日），应判决至租金清偿完毕之日止。3、本案诉讼费由新时代公司承担。山阳区人民法院于2010年7月13日作出（2010）山民初字第X号民事判决，新时代公司不服判决提出上诉。本院于2010年10月29日作出（2010）焦某二终字第X号民事裁定，撤销原判发还重审。发回重审后新百公司申请追加石家庄同方商贸有限公司为本案共同被告，并变更诉讼请求为：1、解除与新时代公司、同方公司之间的房屋租赁合同，新时代公司、同方公司应将租赁的东方商厦交还新百公司。2、判令新时代公司、同方公司支付租金至租赁房屋实际交还之日止（其中2009年6月30日前的租金为（略）.66元，2009年7月1日之后租金按150万元/年计算），并按同期银行贷款利率的2倍计算支付滞纳金至租金清偿完毕之日止。3、判令新时代公司、同方公司支付电梯配件款6000元并负担诉讼费。山阳区人民法院又于2011年6月9日作出（2010）山民初字第173-X号民事判决，新时代公司不服，于2011年7月22日提起上诉。本院于2011年9月28日受理后，依法组成合议庭于2012年3月5日公开开庭审理了本案，上诉人新时代公司的委托代理人闫某、孙保红，被上诉人新百公司的委托代理人冯某乙、李某霞，原审第三人豪享来公司的委托代理人杜某某，纳海公司的委托代理人朱某某，焦某联通的委托代理人杨延鸣到庭参加诉讼，被上诉人同方公司及其他原审第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定，2002年5月15日，焦某市百货公司（出租人）与同方公司（承租人）签订房屋租赁合同。主要内容包括：一、租赁房屋为坐落于焦某市X路X号的东方商厦(总建筑面积15530平方米，含商厦一至五楼建筑面积、后院区X区域中附属建筑。其中商厦营业面积11400平方米，仓库及办公面积2340平方米，自行车存放处260平方米，其他附属面积1270平方米)，用途为继续用于百货经营，包括餐饮、娱乐经营；二、租赁期限15年（自2002年9月1日至2017年8月31日），首年租金100万，按10万元/年共递增五年，最高150万元/年；承租人应于本合同生效之日后10内支付出租人30万元，作为开业前履行合同的质押担保，开业之日起该款项转为租赁行为的质押金，该质押金在租赁合同期满并承租人没有违约的情况下由出租人退还。租金按月结算，按每年租金的月平均数在每月的10日前交付给出租人；三、出租人应于2002年6月30日前将该商厦交付承租人，租金从2002年9月1日起计付；四、承租人同意接受不少于260个名额的甲方员工，负责安排其工作并承担其养老、失业保险、医疗保险及当地政府规定的其他保险；五、因承租人责任终止合同的约定。有下列情形之一的，出租人可以终止合同并收回商厦。给出租人造成损失的，由承租人负责赔偿。1、擅自将承租的商厦转租的；2、擅自拆改商厦结构或改变用途的；3、拖欠租金累计达三个月的；4、无正当理由闲置达六个月的；5、利用承租房屋进行违法活动的；六、提前终止合同。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商认可后签订终止合同通知书，在终止合同通知书签订前，本合同仍有效，如因国家建设、不可抗力因素必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知对方，双方的经济损失互不补偿；七、违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，均要视给对方造成的损失大小承担违约责任，承租人逾期未交付租金的，每逾期一日，出租人有权按高于银行同期年贷款利率的双倍向承租人加收滞纳金。除上述外，双方约定同方公司有权自己或和他人申请登记注册成立新的公司（取得法人资格），该合同中同方公司的所有权利和义务即由新的法人承担，或由新的法人取代其签订该合同。

合同签订后，同方公司于2002年6月与其他股东注册成立了新时代公司，其登记住所地即焦某市X路X号东方商厦。依据前述租赁合同，新时代公司即成为上述租赁合同的承租人开始履行合同。在合同履行过程中，2005年5月9日，焦某市中级人民法院作出裁定，宣告焦某市百货公司（出租人）破产还债。2005年6月7日，焦某市X组与新百公司签订了破产财产托管租赁协议，其中包括前述东方商厦的租赁合同中的财产，托管时间自2005年5月10日至破产清算终结。2006年3月15日，新百公司参加焦某市百货公司破产资产的拍卖，取得包括东方商厦在内的破产财产。次日拍卖公司将上述财产移交新百公司。3月27日，焦某市X组就此函告新时代公司，告知其向新百公司支付租金及所欠的社会保险金。2006年11月15日，焦某市X组与新百公司签订破产财产转让协议书，2007年8月20日签订了破产财产交接书。2007年9月12日，焦某市中级人民法院作出了（2005）焦某字第2-X号裁定书，终结了焦某市百货公司破产还债程序。

新时代公司承租东方商厦（含附属设施）期间，并未按约履行支付租金等义务。2007年3月27日，新时代公司致函新百公司，认可2006年5月以来自己尚欠部分租金。经双方对账，截至2007年5月25日，新时代公司欠新百公司2006年1月至2007年5月间租金439395.44元，各项社保金286254.48元，合计725649.92元；2006年以前尚欠电梯配件款6000元，各项社保金67427.38元，合计73427.38元；总计799077.30元。对账后，新时代公司又陆续支付了部分租金，直至2009年7月3日支付最后一次租金20000元。

2009年7月8日，新百公司决定终止（解除）租赁合同。次日通过公证人员向新时代公司送达终止合同通知书时遭到拒收。7月20日，新时代公司杨林军接收了该通知（在上述通知中，新百公司将新时代公司写作焦某市新时代商业广场有限公司）。2009年9月16日，新时代公司致函新百公司（经理王某国），称2006年以来其共支付租金347.789534万元，要求新百公司就其中270.289834万元开具发票。依合同约定的计算方法，2006年元月至2009年6月间租金应为501.6656万元，二者相差153.876066万元。

另查明，新时代公司于2006年1月4日、21日共交付新百公司“三金”计28437.44元；7月21日交付新百公司“三金”55312.32元。

还查明，2009年12月11日本院作出（2009）山民初字第X号民事裁定，认为新百公司起诉的被告（焦某市新时代商业广场有限公司）主体有误，裁定驳回了新百公司的起诉。

原审法院认为，同方公司与原焦某市百货公司之间租赁合同系双方的真实意思表示，且不违背法律规定，其效力本院予以确认。鉴于双方在合同中已经约定将承租人的权利义务一并转让与同方公司出资组建的新的公司（即新时代公司）。新时代公司成立后接受租赁物并予以使用、收益，又以自己的名义支付租金并进行经营活动，上述行为表明其已经完全接受了该合同中承租人的权利义务，其主张某己不具备诉讼主体资格不能成立；出租人焦某市百货公司破产后，新百公司通过拍卖取得了租赁物的所有权，享有出租人的权利和义务。新时代公司业已向其交付租金，可见其已经认可新百公司出租人的地位，现其辩称新百公司不具备诉讼主体资格也不能成立；作为承租人新时代公司应当按照约定的期限支付租金。其主张某己已经按约履行支付租金的义务并未得到对方的认可，对此其负有举证义务。新时代公司主张某支付的租金数额与此前自己的陈某相互矛盾，其上述主张某据不力，本院不予支持。新百公司主张某时代公司所欠租金（截至2009年6月）为153.876066万元，此有新时代公司出具的函件佐证，可以确认。新时代公司拖欠租金已经构成违约，应当承担违约责任。原出租人焦某市百货公司申请破产后人民法院已依法指某了清算组接管，权利主体依然明确，其主张某任归于出租人等不能成立。新百公司要求支付欠缴的租金及滞纳金符合双方的约定，本院予以支持。鉴于新时代公司最后付款时间为2009年7月3日，滞纳金应自2009年8月起计算。同时，新时代公司上述拖欠租金的行为符合双方约定的终止（解除）合同的条件，新百公司享有合同解除权。新百公司要求解除合同并已经通知了新时代公司。虽然新百公司所送达的解除通知中“焦某市新时代商业广场有限公司”与被告焦某市新时代广场商业有限公司名称不完全相符，但该通知中内容、指某、送达对象均是特定、明确的，新时代公司业已签收，也未就解除之异议向人民法院起诉，现其辩称新百公司没有送达、不发生解除的效力不能成立。上述合同自2009年7月20日新时代公司收到之日解除。合同解除后，新时代公司应当及时返还租赁物，其怠于履行返还义务应当承担赔偿责任，新百公司要求其继续支付租金至实际返还之日符合法律规定，本院予以支持。新百公司所主张某电梯配件款6000元属焦某市百货公司的债权，其要求新时代公司向其履行本院不予支持。同方公司已经将合同权利义务一并转让，并且得到新百公司的同意，依法不再负有合同权利义务。新百公司要求其承担责任本院也不予支持。新百公司行使托管权代焦某市X组所收取之“三金”，新时代公司要求计入租金不符合双方约定，其要求将“三金”198671.64元算作租金显然不当，本院不予支持；依照合同约定，承租人于合同生效后10日内所缴纳的30万元系开业前履行合同的质押担保。开业后已经转为承租人租赁行为的质押金。新时代公司要求抵作租金没有依据，本院也不予支持。新百公司先前的起诉系因被告主体错误被驳回，该裁定生效后对新百公司的诉讼请求并无羁束。现新百公司重新起诉符合起诉条件，人民法院应予受理。新时代公司要求按照申诉处理与法相悖，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论并作出决定，判决：一、被告焦某市新时代广场商业有限公司于本判决生效后30日内将租赁物东方商厦返还原告焦某市新百商贸有限公司；二、被告焦某市新时代广场商业有限公司于本判决生效后10内向原告焦某市新百商贸有限公司支付2009年6月30日前的租金153.876066万元及滞纳金（滞纳金自2009年8月1日起按同期银行贷款利率的2倍计算至本判决确定的履行之日）；三、被告焦某市新时代广场商业有限公司于本判决生效后10内，按照150万元/年支付（赔偿）原告焦某市新百商贸有限公司自2009年7月1日至判决确定返还之日间的租金（损失）；四、驳回原告焦某市新百商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21508元，诉讼保全费2020元，合计23528元，由焦某市新百商贸有限公司负担6528元，焦某市新时代广场商业有限公司负担17000元（原告焦某市新百商贸有限公司已经垫付，待履行时结清）。

新时代公司上诉称，法院不应受理新百公司的起诉，该次起诉属重复起诉，应按申诉处理。新时代公司作为被告主体不适格，《合同法》第65条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”。可见，承担责任的应是同方公司，而不是新时代公司。焦某市百货公司一直不认可新时代公司的合同主体地位。同方公司应为本案被告，并承担因合同而产生的法律责任。本案的房屋租赁协议系焦某市百货公司与同方公司签订的，依照合同法第65条规定，同方公司理应承担有关义务。新百公司不是适格主体，就产权关系而言，至今焦某市百货公司与新百公司之间的房屋转让未经依法登记，不发生物权变动的法律效力，故新百公司不具备原告主体资格。法院不能凭一张某卖成交确认书就认定新百公司是房屋的所有人。一审判决程序错误：1、在一审中，新百公司变更、增加新的诉讼请求，原审法院未给新时代公司答辩期和举证期限，剥夺了新时代公司应享有的诉讼权利。2、新百公司承受的房屋不包括土地使用权，土地所有者应参加诉讼。3、新百公司增加的诉讼请求不应得到支持，2009年9月新百公司在起诉之前，采取非法手段抢走新时代公司经营的商场和配电房，诉讼中又申请诉讼保全对新时代公司经营的商场进行了查封，致使新时代公司无法取得正常某经营收入，给新时代公司造成了巨大的经济损失，故新百公司请求2009年7月1日后的租金不应得到法院的支持。新百公司对增加的请求未按规定交纳案件受理费。原审法院未对纠纷发生的过错责任作出认定。双方租赁合同未被解除，仍为有效合同。新百公司无权行使合同解除权，无权请求解除合同，新时代公司不欠租金，纠纷系新百公司过错造成。证据认定错误并采信伪证，新百公司提交6、8、9、14、19、20证据，不能作为认定案件事实的依据，原审法院予以认定是错误的。双方对已付租金数额意见不一，对账时发现2笔共5.3万元，新时代公司已支付，且双方未计算在已付租金中，原审法院对此未作调整。关于“三金”问题，按照法律规定，企业进入破产程序后，企业与职工已不存在劳动关系，企业不需要再交纳“三金”，新百公司收取“三金”没有法律依据。关于30万元押金问题，按照担保法的规定，该押金要么抵作租金，要么返还给同方公司。综上，原审法院判决事实不清、程序违法、是非不分、责任不明、适用法律错误，偏袒新百公司，判决严重违法，故请求二审法院依法撤销原审判决一、二、三项，判决新时代公司不承担责任。

新百公司辩称，法院受理新百公司的起诉符合法律规定，新时代公司是租赁合同的实际履行者，与新百公司形成事实上的租赁关系，是本案被告主体。新百公司对原焦某市百货公司固定资产的取得应适应《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条，东方商厦所有权自拍卖成交时转移，新百公司是本案的适格原告主体。原审判决程序合法，认定事实清楚。新百公司诉请新时代公司返还东方商厦，支付欠缴租金于法有据，“三金”与本案不具有关联性，新时代公司要求抵作租金无依据。新时代公司违约致使提前解除合同，新时代公司要求退还30万元押金没有依据。故原审法院判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应依法驳回新时代公司的上诉请求，维持原判。

原审第三人豪享来公司、纳海公司、焦某联通不发表意见。

根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦某是：1、新时代公司应否返还新百公司租赁物即东方商厦，并支付2009年6月30日前的租金153.876066万元及滞纳金和2009年7月1日以后的租金。2、原判程序是否违法。

二审中，新时代公司提交录像资料一份，以证明双方纠纷是由新百公司引起的，2009年7月5日新百公司侵占东方商厦，给新时代公司造成了巨大的经济损失，原审法院判决新时代公司承担责任没有依据。经当庭质证，新百公司对此提出异议，认为该份录像不显示拍摄时间，画面混乱不清晰，不能证明其主张，且与本案无关。豪享来公司、纳海公司认为与其无关，不发表意见。

针对本案争议焦某，新时代公司认为其不应返还租赁物及损失，理由如下：1、双方合同并未解除，因为合同系同方公司签订的，解除合同的通知并未送达新时代公司，原审法院不应当受理新百公司的起诉。2、新时代公司的被告主体不适格。3、同方公司应为本案被告，并应承担因合同而产生的法律责任。4、新百公司不是适格的原告主体。5、新百公司无权行使合同解除权。按照法律规定，企业进入破产程序后，企业与职工已不存在劳动关系，企业不需要再交纳“三金”，新时代公司交纳的“三金”应抵作租金。新百公司真正取得东方商厦所有权是2007年8月20日，托管协议并不能证明新百公司在2006年3月16日取得了东方商厦所有权，因此，租金应从2007年破产清算组移交时间为准。关于租金数额问题，原审没有查清，新时代公司不欠租金，而是多交了，30万元押金应当抵作租金。原审判决程序违法，理由同上诉状。新百公司认为租赁合同已经解除，新时代公司是同方公司成立的，租金是新时代公司交纳的。2009年7月8日新百公司向新时代公司送达了解除合同通知，在一审时新时代公司也出示了该通知，这充分说明新时代公司收到了该通知。新百公司在2006年3月16日已经取得东方商厦所有权，新时代公司也是向新百公司交纳租金的，因此租金应从2006年3月份开始计算，新时代公司至起诉时拖欠租金高达153.876066万元，已违反合同约定，符合终止合同的条件。至于新时代公司上诉称的两笔5.3万元未计算在已付租金中是错误的，这5.3万元是新百公司主动告诉新时代公司的，并且新百公司已将这5.3万元计算在已付租金中，故双方的对账说明是真实有效的。“三金”与本案租赁合同是两个法律关系；新时代公司违约，按合同约定押金不应退还。原审判决程序合法，新时代公司的反诉请求没有受理，一审告知其可以另案处理，新百公司增加诉讼请求并不是当庭提出的，是发还重审之后提出的，一审庭审中新时代公司也没有要求举证期和答辩期。纳海公司认为其是与新时代公司签订的租赁协议，针对焦某不发表意见。豪享来公司、焦某联通不发表意见。

经本院审查认为，新时代公司提供录像资料的证明指某与本案不属于同一法律关系，对该份证据的效力在本案中本院不予采信。

本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。

本院认为，原焦某市百货公司与同方公司签订的租赁合同约定将承租人的权利义务一并转让与同方公司出资组建的新的公司（即新时代公司），新时代公司成立后接受租赁物并予以使用、收益，又以自己的名义进行经营活动并支付租金。出租人焦某市百货公司破产后，新百公司通过拍卖取得了租赁物的所有权，享有出租人的权利和义务，新时代公司继续向新百公司交付租金，说明新时代公司已经认可新百公司出租人的地位，故新时代公司上诉称其不具备被告主体资格、新百公司不具备原告主体资格的理由不能成立。

根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条：“动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”的规定，本案中，新百公司与焦某市乾诚拍卖行签订拍卖成交确认书的时间为2006年3月15日，据此新百公司从2006年3月15日取得了涉案东方商厦的所有权，故新时代公司上诉称应从2007年8月20日破产清算组交接以后开始交纳租金的理由缺乏事实和法律依据。

根据《租赁合同》约定，从2006年1月至2009年6月30日，新时代公司应付租金501.6656万元，其已付347.789534万元，欠交租金153.876066万元事实清楚。依照《租赁合同》约定：“承租方应于合同生效后10日内，向出租方交付人民币30万元，作为开业前履行合同的质押担保；从承租方开业之日起，该款项转为承租人租赁行为的质押金。该质押金在承租方租赁期满并没有违约的情况下，出租方需退还出租方”，因新时代公司在本案中存在拖欠租金行为，构成违约，故新时代公司主张30万元押金抵作租金缺乏依据。由于新时代公司拖欠租金累计已超过三个月，新百公司依据《租赁合同》第十六条第3项的约定享有终止合同、收回商厦并要求承租方赔偿损失的权利，新百公司终止合同的通知已有效送达新时代公司，租赁合同已解除，新时代公司怠于履行返还租赁物（即东方商厦），原审法院判决新时代公司返还租赁物并继续支付租金（损失）至实际返还之日并无不当。新时代公司交纳“三金”是《租赁合同》约定的义务，其要求在原焦某市百货公司进入破产程序后向新百公司交纳的“三金”抵作租金的理由不能成立。

原审法院2011年2月28日向新时代公司送达开庭传票、举证通知书、新百公司追加被告申请及变更诉讼请求申请，后于2011年4月7日开庭审理本案，新时代公司上诉称原审法院未给其答辩期和举证期限的理由不能成立。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决并无不当。新时代公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费21508元，由上诉人焦某市新时代广场商业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长毛富中

审判员胡某平

代审判员焦某萍

二○一二年三月二十三日

书记员王某兵