上诉人（原审原告）肖某，男。

委托代理人王铁霖，湖南某安律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）衡阳永大房地产开发有限公司，住所地衡阳市X区湖南某X号。

法定代表人谭某，该公司总经理。

委托代理人莫彬彬、范某某，湖南某彬彬律师事务所律师。

上诉人肖某因与被上诉人衡阳永大房地产开发有限公司（以下简称永大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南某衡阳市X区人民法院（2011）雁民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2011年12月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年1月5日公开开庭审理了本案。上诉人肖某的委托代理人王铁霖、被上诉人永大公司的委托代理人莫彬彬、范某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2002年3月22日，永大公司与衡阳市天撑玛钢件有限公司（原衡阳市玛钢件厂）签订联合开发合同，共同开发建设衡阳市X区。2004年3月22日，永大公司将金玛园B栋工程以包工包料的方式发包给王芳军，所建房屋由王芳军以永大公司金玛园项目部的名义自行出售，所售资金充抵该楼的全部工程款和资金利息。2005年4月2日，肖某与永大公司金玛园项目部签订一份《衡阳市商品房购销合同》，购买由永大公司开发的坐落于衡阳市X区X路X号金玛园小区B栋X号建筑面积169平方米的住房一套。合同约定，永大公司在2005年5月底交付房屋，同时合同附件约定，由项目部代为办理水电入户、房屋产权证及国有土地使用证，所需费用由肖某承担。合同签订后，肖某于2005年6月28日向项目部交纳水电初装费2000元，其中水表安装费850元（水表已安装入户）。因原衡阳市玛钢件厂陈欠电费及利息十几万元未付，电业局一直不给办理用电申报手续，因而永大公司未给肖某办理正规某表初装入户手续，而是采取从工地上私接电线临时供电。2009年小区因欠交电费被衡阳市城南某电局拉闸断电，引起住户强烈不满。2010年8月9日晚上，因临时供电线路超负荷引起火灾停电，矛盾再次激发。经衡阳市X区政府协调，衡阳市天撑玛钢件有限公司一次性在付清陈欠电费40000元的基础上，由永大公司申报了用电手续，经电力部门设计预算每户电表初装费为4780元。2010年9月13日，由衡阳市稳定办协调，就金玛园小区用电问题确定统一初装电表费3850元/户。减去肖某已缴纳电表安装费1150元，永大公司为肖某实际垫付了电表安装费2700元，肖某的电表于2011年2月份安装入户。

另查明，为取得坐落于衡阳市X区X路X号（“金玛园”小区）的土地使用权，永大公司于2004年12月8日与衡阳市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定永大公司应缴纳土地出让金为（略）元。因永大公司资金紧张，2005年4月27日，永大公司向该局作出承诺，在2005年8月底前缴清欠交的土地出让金，逾期期未交则收回国有土地使用证。2005年5月31日，永大公司缴纳土地契税285619元。2005年6月14日，永大公司向衡阳市人民政府申请土地登记。2005年6月17日，永大公司取得该宗土地使用权，该宗面积为14930.6平方米，性质为出让用地。2004年6月9日，衡阳市发展计划委员会批准永大公司建设向蒸路，该路穿过“金玛园”小区占用了永大公司开发用地。衡府阅(2007)X号《专题研究永大房地产开发公司参与企业改制有关问题的会议纪要》记载：市政务中心、规某、建工局和非税局可根据市审计局的审计意见，对永大房地产开发公司一期工程所欠规某予以清算。由市非税局报政府常务会议研究审定后，能抵扣的抵扣，实行多退少补的办法，余额部分用于二期工程规某和公司其它相关规某。不能抵扣的由永大公司负责缴清，有关职能部门可先行办理相关手续。因政府对占用的永大公司的土地问题至今未作处理，永大公司便以此为由一直拖欠国有土地出让金，致使金玛园住户的国有土地使用证迟迟得不到办理。

再查明，2007年12月26日，肖某从永大公司领取了房屋所有权证。

2010年12月22日，肖某向原审法院提起诉讼，请求判令永大公司承担电表安装入户新增费用2700元；责令永大公司补交土地出让金，并为其办理土地使用证；判令永大公司返还多收取的办理房屋产权手续费2300元。

原审法院认为，肖某与金玛园项目部签订的商品房购销合同合法有效。永大公司对其设立金玛园项目部是明知的，金玛园项目部不是独立承担民事责任的主体，其行为产生的法律后果，应由永大公司承担。肖某主张永大公司承担电表安装到户新增费用2700元，根据合同约定水、电表初装费用由肖某承担，而永大公司只是代为办理，且对水电表初装双方并未约定具体的时间，虽然永大公司在房屋交付后较长时间内未为肖某安装电表，客观上造成了费用的增加，但由于肖某未能提供当时安装电表的收费标准，对增加多少费用应承担举证不能的法律后果，故对肖某要求永大公司承担安装电表新增费用的请求不予支持。肖某要求永大公司为其办理国有土地使用权证并交纳土地出让金，永大公司抗辩未能及时缴纳出让金是因为政府建设向蒸路占用永大公司金玛园小区的开发用地，政府承诺给予补偿或抵扣永大公司应缴纳的相关规某未兑现所致。原审法院认为，虽然永大公司未能交清土地出让金与肖某土地使用权证无法办理存在一定的因果关系，但永大公司与政府间的纷争应属行政法律关系，应由国土行政部门向永大公司主张权利，不应由肖某在民事诉讼中一并提出申请，且根据衡府阅（2007）X号《专题研究永大房地产开发公司参与企业改制有关问题的会议纪要》，可以证实永大公司与政府的经济结算尚无结果，永大公司经抵扣后尚欠土地出让金金额不确定，故对肖某的该项诉请亦不予支持。至于肖某要求永大公司退还多收取的房产权证办证费用，因肖某未能提供房屋相关部门的具体收费标准，无法确认永大公司是否多收取该部分费用，且肖某在2007年就领取了房产证，其提出该项主张已超过诉讼时效，故对肖某该项请求亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院》第二条、第七十六条之规某，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告肖某的诉讼请求。本案一审案件受理费200元，财产保全费122元，合计322元，由原告肖某承担。

宣判后，原审原告肖某不服，向本院提起上诉称：由于被上诉人永大公司迟延办理用电初装手续，应承担增加的费用2700元，且根据相关规某，水电初装费已计算在房屋价格内，不应由购房者另行支付，故双方关于水电开户费的约定无效；永大公司应按合同约定，为上诉人办理国土分户手续及土地使用证；上诉人一直不知道办理房产证的具体费用，故要求永大公司退还多收取的费用未超过诉讼时效。综上，请求撤销原判，改判永大公司承担电表安装入户新增费用2700元；责令永大公司为上诉人办理土地使用证；判令永大公司返还多收取的办理房屋产权手续费2300元。

被上诉人永大公司答辩称：根据合同约定，被上诉人为上诉人肖某代办水电入户，双方之间系代理关系，水电初装费包括新增费用均应由被代理人承担，且签订合同时并无不得收取水电开户费的规某；合同中没有约定办理水电初装开户的具体时间，迟延办理用电初装手续是衡阳市玛钢件厂及电力部门造成的，被上诉人没有过错，且3850元/户的用电初装费用是经政府部门协调确定的；被上诉人可以为上诉人办理土地使用证，但需上诉人协助；上诉人诉请被上诉人退还多收取的房屋产权办证费用没有事实依据，也超过了诉讼时效。综上，原判处理正确，请求驳回上诉，维持原判。

在本院指定的举证期限内，双方当事人均未提交新的证据。

经审理查明，原判认定基本事实清楚，证据充分，本院予以确认。

本院认为：关于用电初装费的问题，本案《衡阳市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同中关于永大公司为肖某代为办理水电初装手续，费用由肖某承担的约定，没有违反当时的法律及行政法规某规某，合法有效。肖某提出双方对水电初装费的约定无效的理由于法无据，本院不予采纳。由于原衡阳市玛钢件厂未向电业局付清陈欠电费及利息，致使永大公司无法为肖某等购房户办理用电初装入户手续，并引发矛盾。经衡阳市X区委、区政府等部门多次与电业局、物价局等协调，最终确定“金玛园”小区统一用电初装费由4780元/户降为3850元/户。肖某虽提出延迟办理用电初装导致费用增加，但不能提供证据证实当时的收费标准，故其主张永大公司应承担用电初装新增费用的请求证据不足，本院不予支持。

关于办理国有土地使用证的问题，根据永大公司与肖某签订的《衡阳市商品房购销合同》以及永大公司在二审庭审中的陈述，永大公司负有为肖某办理土地使用证的义务，肖某诉请永大公司为其办理土地使用证的请求于法有据，应予支持。永大公司应在依法缴清土地出让金后，及时为肖某办理国有土地使用证。如永大公司仍延迟缴清土地出让金，导致肖某的国有土地使用证无法办理，其应承担相应法律责任。

关于房屋产权办证费用的问题，肖某主张永大公司多收取了产权办证费用，应予以返还，由于肖某交纳办证费用并于2007年12月领取了房屋所有权证，但肖某直到2010年12月才向原审法院提起诉讼，已超过法律规某的两年诉讼时效期间，且无法定诉讼时效中止或中断的情形，同时，肖某也未提供当时办理房屋产权证的具体收费标准，因此，肖某提出永大公司应返还多收取的产权办证费用的主张不能成立，本院不予支持。

综上，原判认定基本事实清楚，但适用法律不当，处理欠妥，依法应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规某》第二条之规某，判决如下：

一、撤销湖南某衡阳市X区人民法院（2011）雁民一初字第X号民事判决；

二、被上诉人衡阳永大房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内为上诉人肖某办理金玛园小区B栋X号房屋的国有土地使用证。如因衡阳永大房地产开发有限公司没有缴清土地出让金等原因，未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规某，支付迟延履行金；

三、驳回上诉人肖某的其他诉讼请求。

本案一审受理费200元，财产保全费122元，合计322元，二审受理费200元，共计522元，由上诉人肖某负担300元，被上诉人衡阳永大房地产开发有限公司负担222元。

本判决为终审判决。

审判长肖某星

审判员何闰英

审判员王洪峰

二○一二年三月八日

书记员王蓉

校对责任人：肖某星打印责任人：王蓉

附相关法律条款：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

《中华人民共和国民法通则》

第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规某的除外。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第十六条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

……

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规某》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。