重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2011）渝五中法民终字第X号
上诉人（原审被告）：重庆XX物业发展有限公司，住所地：重庆市X区解放碑来龙巷X路X号。组织机构代码：（略）-6。
法定代表人：马XX，董事长。
委托代理人：胥XX，重庆XX律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗XX，女，X年X月X日生，汉族，住北京市X区X楼X号。身份证号码（略）。
委托代理人：潘X，重庆XX律师事务所律师。
上诉人重庆XX物业发展有限公司（以下简称银源公司）因与被上诉人罗XX商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市X区人民法院（2011）中区民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明，1998年4月8日，银源公司与罗XX签订了《房屋认购合同》，约定罗XX向银源公司购买邹容路（重庆大世界）1046、X号商铺。1998年12月11日，银源公司（甲方，预售人）与罗XX（乙方，预购人）签订了正式的《重庆市商品房预售（预购）合同》，约定甲方将位于渝中区X区裙楼正一层1046、X号非住宅预售给乙方，成交金额合计为（略）元；甲方在1998年12月31日将竣工并经验收合格的上述房屋移交给乙方；上述房屋移交给乙方时，双方应按规定办理房地产权属转移登记手续，税费按规定各自承担；乙方如违反约定的期限迟延交付房价款，应向甲方缴纳违约金，违约金每日按房价款的0.3‰累加计算，甲方如违反约定期限迟延移交房屋，应向乙方缴纳违约金，违约金每日按房价款0.3‰累加计算等内容。该合同经重庆市房地产交易所预售登记备案。罗XX在《房屋认购合同》签订后向银源公司支付了购房款300万元。1998年12月31日，银源公司将罗XX所购上述1046、X号商铺交付给了罗XX。1999年4月19日，罗XX向银源公司支付购房款10万元，尚欠购房款44700元未付。
2000年7月1日，银源公司与罗XX签订了《返租合同》，约定罗XX将其所购的上述1046、X号商铺返租给银源公司全权管理，返租期自2000年7月1日起至2003年7月31日止，在返租期内，银源公司每年按388900元支付租金给罗XX。《返租合同》签订后，罗XX将1046、X号商铺交与银源公司统一管理。2003年7月10日，双方续签了《返租协议》，期限从2003年8月1日起至2006年7月31日止，年租金356010元。2006年5月15日，双方又签订了《委托租赁协议》，罗XX同意将其所购上述商铺委托银源公司全权代为租赁，委托期限自2006年8月1日起至2009年7月31日止，在委托期限内，银源公司向罗XX支付年租金356010元。在《委托租赁协议》履行过程中，银源公司未按约支付罗x年12月至2009年5月及2009年7月的租金共计207672.5元。
2009年9月7日，重庆市高级人民法院作出了（2009）渝高法民提字第X号民事判决书，判决由罗XX给付所欠银源公司购房款447000元，并自2000年7月1日起至付清之日止每日按所欠购房款的0.3‰计付违约金；在罗XX支付完毕前述第二款项后，银源公司立即为罗XX办理其所购的都市广场B座1046、X号商铺的权属证书（税费按规定各自承担）。该判决为终审判决。
之后，罗XX向重庆市X区人民法院提起诉讼，要求银源公司支付房屋租金132068.5元。在民事起诉状中，罗XX称银源公司本应支付罗XX房屋租金207672.5元、案件受理费10667元，共计218339.5元，扣除罗XX应当支付给银源公司的购房款及违约金共计86271元，银源公司实际应当支付给罗XX房屋租金及案件受理费132068.5元。重庆市X区人民法院于2010年3月18日向银源公司送达了起诉状副本。2010年11月28日，该院作出（2010）中区民初字第X号民事判决书，判决银源公司支付罗x年12月至2009年5月、2009年7月的租金121401.5元。（207672.5元-86271=121401.5元）
由于银源公司在重庆市高级人民法院作出（2009）渝高法民提字第X号民事判决书后，没有为罗XX办理其所购商铺的房地产权证，罗XX遂向重庆市X区人民法院申请执行。该院于2011年1月24日作出（2011）中区民执字第X号执行裁定书，裁定：立即将银源公司所有的位于重庆市X区X路X号“重庆大世界”（都市广场B座）商场第一层第1046、X号商铺房屋所有权和国有土地使用权变更为罗XX所有和使用，并办理相关所有权手续。
原告罗XX诉称：原被告签订商品房预售合同后，原告交付了相应的购房款，被告交付了房屋。虽然原告尚欠被告购房款44700元，但被告尚欠原告租金。在2009年9月，原告起诉被告支付拖欠的房屋租金时，只向被告主张了被告差欠原告的房屋租金与原告差欠被告的购房款及违约金相抵扣后的差额部分。该案的起诉状副本被告于2010年3月18日签收。但被告一直未为原告办理房地产权证。2011年1月24日，渝中区人民法院裁定被告立即将诉争商铺的房屋所有权和国有土地使用权变更为原告所有和使用，并办理相关所有权手续。现起诉要求被告支付从2010年3月19日起至2011年1月24日止，以314.47万元为基数，按每日万分之二点一计算的逾期办证违约金，并承担本案诉讼费用。
被告银源公司辩称：被告未支付原告2008年12月至2009年5月及2009年7月的租金，是因为被告认为以前多付了租金。租金和房款的冲抵必须经双方同意，被告认可房款冲抵租金的时间为（2010）中区民初字第X号判决书生效的时间，即2010年12月28日。原被告在合同中并未约定逾期办证违约金，被告未为原告办证的原因是由于原告本人长期在国外，被告无法取得联系，原告也有责任，故被告不应支付原告逾期办证违约金，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理认为：罗XX与银源公司之间签订的《重庆市商品房预售(预购)合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律禁止性规定，属合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的合同义务。同时，在商品房买卖法律关系中，房屋交付包括实物交付和证件交付，房屋出卖人除了交付房屋外还应保证房屋所有权转移给买受人，将房屋权属证书交付买受人，并协助买受人办理房屋权属转移登记。银源公司于1998年12月31日将罗XX所购上述1046、X号商铺交付给了罗XX，银源公司还应为罗XX办理该商铺的房地产权证。
重庆市高级人民法院于2009年9月7日作出了(2009)渝高法民提字第lX号民事判决书，判决由罗XX给付所欠银源公司购房款44700元，并自2000年7月1日起至付清之日止每日按所欠购房款的0.3‰计付违约金；在罗XX支付完毕前述第二项款项后，银源公司立即为罗XX办理其所购的都市广场B座1046、X号商铺的权属证书(税费按规定各自承担)。该判决为终审判决，该判决作出后，罗XX及银源公司均应自觉履行该判决确定的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，由于银源公司差欠罗x年12月至2009年5月及2009年7月的租金共计207672.5元未支付，罗XX在起诉银源公司支付所欠租金时，其请求中已经扣除了(2009)渝高法民提字第X号民事判决书确定应由罗XX支付银源公司的购房款及违约金，并在起诉状中明确了将自己所欠购房款及违约金与银源公司所欠租金相抵销，罗XX将自己的债务与对方的债务抵销的行为，符合上述法律规定，应属有效。而该案起诉状副本送达给银源公司的时间为2010年3月18日，故罗XX主张抵销的行为自X年X月X日生效，即罗XX在2010年3月18日履行完毕(2009)渝高法民提字第X号民事判决书确定的义务。在罗XX履行了付款义务后，银源公司则应当立即为罗XX办理其所购商铺的房地产权证。但银源公司并未及时履行为罗XX办证的义务，故应从2010年3月19日开始向罗XX计付逾期办证的违约金。由于重庆市X区人民法院已于2011年1月24日作出执行裁定书，裁定：立即将银源公司所有的位于重庆市X区X路X号“重庆大世界”(都市广场B座)商场第一层第l046、X号商铺房屋所有权和国有土地使用权变更为罗XX所有和使用，并办理相关所有权手续。故罗XX要求银源公司支付2010年3月19日至2011年1月24日期间的逾期办证违约金的请求，予以支持。
关于违约金计算标准的问题。本案中，虽然双方当事人在《重庆市商品房预售(预购)合同》中没有约定逾期办证的违约金，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，银源公司应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向罗XX支付逾期办证违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，遂判决：被告重庆XX物业发展有限公司在本判决生效后立即支付原告罗XX从2010年3月19日起至2011年1月24日止，以314．47万元为基数，按每日万分之二点一的标准计算的逾期办证违约金。如果被告重庆XX物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8789元，减半收取4395元，财产保全费2020元，合计6415元，由被告重庆XX物业发展有限公司负担。
一审宣判后，被告银源公司不服上诉称：1、正是由于双方当事人关于是否给付租金以及租金应付多少的问题，存在极大的争议，被上诉人罗XX才诉至法院提起租金之诉，在罗XX起诉上诉人的同时，上诉人也起诉罗XX返还多收取的租金。在相关判决未生效前，上诉人根本不能确定是否还差欠被上诉人的租金或被上诉人是否应返还上诉人多收取的租金。也就是说，在上诉人不能确定对被上诉人是否负有到期债务的情况下，根本不适用《合同法》第99条关于互付到期债务，通知就可抵销的法律规定。因此，将租金之诉的起诉状副本收到之日作为债务抵销之日，不符合事实，也无法律依据。本案中，如果存在债务抵销，也只能以租金之诉判决生效时间为准，一审判决将2010年3月19日认定为逾期办证违约金的起算时间，属认定事实错误。2、本案中未能办理产权证的原因，是因为被上诉人罗XX长期不在国内无法提供相关的办证资料。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，必须是由于出卖人（本案的上诉人）原因导致未能取得产权证的，出卖人才能支付逾期违约金。因此，上诉人不应支付逾期办证违约金。一审未查清未能办理产权证的真实原因，错误的将全部责任认定为上诉人，属于适用法律错误。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以改判。
被上诉人罗XX答辩称：虽重庆市高级人民法院（2009）渝高法民提字第X号民事判决确认了涉诉商铺的购房款为（略）元，但双方签订的《返租合同》是以该两商铺总价款来计算的租金，故并不存在上诉人多支付了被上诉人租金的问题，上诉人拖欠被上诉人租金及租金数额是明确的。而被上诉人在起诉上诉人支付拖欠租金的诉讼中，扣除了被上诉人应当支付上诉人的购房尾款和违约金，该诉状副本到达上诉人时抵销行为发生法律效力。此后，按照高院的X号判决，上诉人就应当立即为被上诉人办理产权证，故一审认定逾期办证违约金的起算时间为2010年3月19日是有事实根据和法律依据的，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决应该依法维持。
除一审查明的事实外，在二审中还查明：2010年7月2日，银源公司向重庆市X区人民法院起诉，以应该按照高院生效判决确认购房款金额（略）元的10%确认租金，银源公司多支付了罗XX租金为由要求其返还多支付的租金229492.5元并从2000年7月1日起至付清此款为止按中国人民银行同期贷款利率计算相应利息。该院于2011年1月18日作出重庆市X区人民法院（2010）中区民初字第X号民事判决，驳回了银源公司的诉讼请求。
本院认为，罗XX和银源公司之间签订的《重庆市商品房预售（预购）合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的合同义务。在合同签订后，双方因为合同的履行发生争议，重庆市高级人民法院作出了（2009）渝高法民提字第X号民事判决书，该判决确认罗XX支付完购房款和违约金后银源公司立即为罗XX办理权属证书。现银源公司没有证据证实其履行了要求罗XX交付办证资料的通知义务，在罗XX结清购房尾款和违约金后未为罗XX办理权属证书，应当承担相应逾期办证的违约责任，其上诉称是由于罗XX原因导致不能办理权属证书的理由不能成立。对于逾期办证违约金的起算时间问题，在罗XX起诉银源公司支付租金案件的诉状中，罗XX将自己拖欠银源公司的购房尾款及违约金与银源公司拖欠罗XX的租金进行了抵扣，虽在该案中银源公司抗辩没有拖欠甚至是多支付了租金，但银源公司于2010年7月2日方就该抗辩起诉罗XX。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，银源公司在收到罗XX要求抵销购房款及违约金的通知即2010年3月18日后于2010年7月2日才起诉要求罗XX返还多支付的租金，该异议已经超过了法律规定的期限并且该异议没能成立，同时银源公司对罗XX要求抵销的购房款、违约金数额没有提出异议，罗XX主张将自己的债务与上诉人的债务抵销的通知送达上诉人时即产生法律效力。一审认定从该日后即2010年3月19日开始计算逾期办证的违约金并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费8789元，由重庆XX物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长龙建强
代理审判员罗德梅
代理审判员邓方彬
二○一一年八月二十九日
书记员曾燕
