重庆市X区人民法院

民事判决书

（2011）渝北法民初字第X号

原告重庆某物业管理有限公司，住所地重庆市X组织机构代码x-X。

法定代表人杨某，经理。

委托代理人廖某，男，汉族，49岁，住（略）-4。

被告刘某乙，女，汉族，住（略）-5。

原告重庆某物业管理有限公司诉被告刘某乙物业管理服务纠纷一案，本院于2011年7月25日受理后，依法由代理审判员黄明真适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆某物业管理有限公司的委托代理人廖某到庭参加了诉讼。被告刘某乙经本院依法送达开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。本案现已审理终结。

原告诉称：2002年原告与被告所在小区开发商签订了《物管合同》，依法进入小区进行物业管理服务。2004年5月25日，重庆市X区物价局批复原告收取物业管理费高层住宅0.9元/平方米，多层住宅0.6元/平方米。2006年被告所在小区X区业委会选聘新物管公司，高新园房管分局等部门和部分业主代表召开会议确定对选聘物业公司投票进行复查，复查的结果是：未某到规定票数，维持现状。被告以此为由不交物管费等。2010年6月10日，九龙湖畔小区X区的物管工作。原告遂起诉来院，请求判令：被告刘某乙支付拖欠原告的2008年3月21日至2010年6月10日的物管费1505.57元（按0.8元3×79.53计算）、并从逾期之日起以欠款金额为基数按每日3‰支付滞纳金至付清之日止；诉讼费由被告承担。

被告未某。

经审理查明：2002年12月10日，重庆市X区兴业物业管理有限公司与九龙湖畔开发商重庆友诚水电建设有限公司签订《物业管理委托合同》，该合同主要约定：委托管理期限为2年，自2003年1月1日起至业委会成立之日止；本物业的管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，按物价局标准调整。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰缴纳滞纳金。2003年1月1日，原告入住九龙湖畔小区提供物管服务。2003年9月，重庆市X区兴业物业管理有限公司更名为重庆某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）。2004年5月25日，重庆市X区物价局关于九龙湖畔收取物业管理费的批复，准许某物业公司就该小区的高层住宅每平方米每月收取0.9元物管服务费（含电梯使用费），多层住宅每平方米每月收取0.6元物业服务费。

2006年12月22日，九龙湖畔业委会（以下简称业委会）成立并备案。之后，业委会向重庆市X区高新园分局（以下简称高新园分局）发出《关于咨询选聘物业管理单位有关事宜的函》，得到同意的复函。经过竞标，重庆鑫山物业管理公司（以下简称鑫山公司）中标。2007年4月21日，业委会向高新园分局报告公开选聘物业公司有关情况。同月27日，业委会通某某物业公司于2007年4月30日前做好移交准备工作。同月28日，某物业公司复函“贵会在未某开业主大会前公布业主三分之二意见的情况下，要求我公司移交小区物管工作事宜，我公司根据小区大多数同意留用我公司的意见，暂不接受移交的意见……”

2007年6月20日，高新园分局在该小区张贴通某，“对同意选聘物业公司实施小区物业管理方案及自愿委托业委会开展这项工作的业主名单”进行公示，要求有异议的在公示后十五日内持有效证件向该局反映。2007年8月8日，高新园分局在该小区张贴公告，确定：“截止2007年7月5日，共有12户业主按公示内容的要求，对本次选聘工作提出了反对意见，未某到法定反对票数，为此，我局将依法对此次选聘结果予以确认”。

2007年7月9日，业委会再次致函某物业公司，要求其在7月20日前完成小区物业管理移交工作。同月26日，委员会与鑫山公司签订物业服务合同，约定鑫山公司进场服务时合同生效。

2007年8月14日，高新园分局根据该小区部分业主异议，又召开有居委会、辖区派出所工作人员及部分业主共同参加的协调会，并组织居委会、辖区派出所按会议纪要逐户调查，于2007年9月4日通某业主“投票权总数为334户，实际投票数为196户，同意续聘某物业公司的为76票，同意选聘鑫山物业公司的为83票，其余为弃权票，业主不在家未某与投票的138票，双方票数均未某达到规定的全体业主2/3票数”。2007年9月19日，高新园分局向高新区X区“因同意续聘、选聘的人数均未某到法定人数，现只能维持现状”。

鑫山公司虽然参加了竞聘，但仍未某得物业管理主管部门的备案登记，也未某际进场提供物业服务。同时，由于某物业公司的去留最后未某定论，故某物业公司一直在九龙湖畔小区提供物业服务至2010年6月10日，并于该日将该小区的物业服务管理工作交由业委会接管，并进行了相关移交工作。

另查明，某物业公司是三级资质的物管企业。被告刘某乙所购住房的建筑面积为79.69平方米。

还查明，原告曾于2008年起诉九龙湖畔小区业主江宁，要求江宁支付2007年5月15日至2008年4月25日物业费。经本院一审、重庆市第一中级人民法院二审、重庆市高级人民法院再审。重庆市高级人民法院认为：因九龙湖畔业委会选聘的物业公司票数均未某到规定的全体业主2/3票数，主管部门作出维持现状的意见，原、被告之间的前期物业服务合同权利义务关系仍然存在，某物业公司有权按原收费标准收取物业服务费用，被告拒交物业服务费的理由不能支持，再审维持重庆市第一中级人民法院判决江宁支付物业费的判决。

上述事实，有原被告当庭陈述和物业管理委托合同、通某、接管说明、接收钥匙清单、渝北价（2004）X号文件、（2008）渝北法民初字第X号民事判决书、（2009）渝一中法民终字第X号民事判决书、（2010）渝高法民提字第X号民事判决书、房地产档案管理单等经当庭质证后，足以认定。

本院认为：某物业公司与开发商签订的《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。小区业主委员会依法成立后，虽就选聘物业管理单位开展了竞标，但由于小区全体业主自身意见不统一，使得选聘新物业管理企业或解聘原物业管理企业的决定并未某照国务院2003年《物业管理条例》第十二条第三款和2002年《重庆市物业管理条例》第十四条第二款规定“必须经全体业主所持投票权2/3以上通某”的程序获得通某，因而根据行业主管部门“维持现状”意见，某物业公司留在小区继续服务并不违反法律规定。并且因小区业委会未某法定程序正确作出选聘或解聘物业管理企业的决定，使得新聘物业公司并未某际入场，某物业公司也未某交相关工作，仍实际进行物业服务至2010年6月10日，并在此期间受主管部门及居委会的监督管理。因此，按合同权利义务相一致的原则，某物业公司与被告刘某乙之间的前期物业服务合同民事权利义务关系在2010年6月10日前仍然存在，原告向被告提供了物业服务，被告应向原告缴纳物业服务费。故被告应向原告支付2008年3月21日至2010年6月10日的物管费0.8元/月3×79.69平方米×26.67个月=1700.27元，原告仅要求被告支付物管费1505.57元，本院予以认可，被告应从逾期次月1日起以欠款金额为基数按每日3‰支付滞纳金至付清之日止。被告在诉讼中未某本庭举示任何证据，应自行承担举证不能的诉讼风险。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：

一、被告刘某乙在本判决生效后十日内给付原告重庆某物业管理有限公司2008年3月21日至2010年6月10日物业管理服务费1505.57元，从逾期次月1日起以欠款金额为基数按每日3‰支付滞纳金至付清之日止；

二、驳回原告重庆某物业管理有限公司其他诉讼请求。

如果未某本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元减半收取25元，由被告刘某乙负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并付清）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内仍未某交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内均未某出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。

代理审判员黄明真

二○一一年十月九日

书记员尹玲