湖南省长沙市X区人民法院

民事判决书

（2012）芙民初字第X号

原告宋某，男，某年某月某日出生，汉族，长沙市某干部，户籍所在地（略）。

被告长沙某房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市X区X路X号某公寓某栋某房。

法定代表人曾某，董事长。

第三人李某，男，某年某月某日，汉族，个体工商户，户籍所在地（略），现住（略）。

原告宋某因与被告长沙某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）发生房屋买卖合某纠纷，于2011年12月16日向本院提起诉讼。本院立案受理后，应被告某公司的申请，通知与本案的处理结果有法律上利害关系的李某作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，由审判员钟建林独任审判，书记员陈沛蓉担任庭审记录，于2012年2月8日公开开庭审理了本案。原告宋某、被告某公司的法定代表人曾某、第三人李某等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告宋某诉称：宋某原有长沙市X村X组D-X栋某号房屋一套。2010年9月19日，由某公司做中介卖给了第三人李某，三方签定了《房屋买卖合某》。同日，某公司收取了宋某的定金人民币1万元作为监管。之后李某一直不配合某理房屋产权过户手续。宋某多次电话督促某公司的经办人刘某和李某，他们都不履行合某。按照《房屋买卖合某》第十一条“逾期超过三十日，甲方则有权单方面解除合某”的条款，在李某不履行合某一个多月后，宋某被迫将房屋卖给了另一方，房屋已经顺利交接，办完了产权过户登记手续。宋某没有过错，所以要求某公司退还定金1万元，请求法院支持宋某的诉讼请求。

被告某公司辩称：宋某交的1万元定金是监管定金，实际上是买房人李某交的。由于宋某之前的房东闹事，导致房屋买卖没有成功，最后房屋还被卖给了他方，所以李某要求某公司退还1万元定金，某公司就把1万元监管定金退还给了李某。宋某要求某公司退还1万元定金没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回宋某的诉讼请求。

第三人李某述称：当时是2010年9月19日，李某在某公司看到涉案房屋，之后就和宋某约见面谈，把价格谈好了以后，按照正常的中介购房流程，宋某应该把房产证放在某公司那里监管。但是宋某就是不把房产证放在某公司。作为让步，李某把1万元定金交给了宋某，宋某再将这1万元定金交给某公司作为监管定金。买卖双方约定了于9月26日之前办理好房屋交接手续。9月25日左右，李某和宋某以及某公司的经办人刘某一起去交接房屋。当时房屋还有承租人，各方把租赁事宜都协商妥当了，这时却来了一个自称是原来房主的人闹事，房屋交接因而未成功。后来李某又约宋某到某公司协商房屋买卖事宜，宋某就是一直不到某公司来谈。再后来宋某把涉案房屋卖给了他人，在此情况下，李某是不可能再从宋某这里买到涉案房屋了，双方的房屋买卖事情也就过去了。于是李某从某公司申请退还1万元监管定金，因为这1万元实际上是李某交的，某公司也就实事求是地把这1万元监管定金退给了李某。

经审理查明：2010年7月30日，宋某在湖南省拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，以31.1万元的价格成功竞买了长沙市X区X街道办事处某村X组D-X栋某号房屋（以下简称某三组DX栋某房）一套。2010年8月11日，长沙市X区人民法院以（2009）芙执字第753-X号《执行裁定书》裁定某三组DX栋某房的所有权及相应的其他权利归宋某所有。2010年8月31日，长沙市X区人民法院作出（2009）芙执字第X号《协助执行通知书》，通知长沙市房屋产权管理局协助将某三组DX栋某房的所有权过户登记至宋某名下。2010年9月3日，长沙市X组DX栋某房下发新的产权证，登记权利人为宋某，面积为101.92平方米，权证号码为长房权证芙蓉字第（略）号。

2010年9月19日，宋某（甲方、卖方）与李某（乙方、买方）在某公司（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合某》，约定：甲方以价款x元将某三组DX栋某房卖给乙方；甲方持有某三组DX栋某房的房产权属证明，甲方保证对某三组DX栋某房有完全处分权，并保证合某所载有关房屋情况以及所提供的全部资料均真实、合某、准确、完整，否则甲方应承担由此产生的违约金及损失赔偿责任；乙方于签订合某之日向丙方支付5200元作为中介服务费；在本合某签订生效后，如甲方不能按本合某约定将该物业售予乙方，或因违约而无法将该物业售予乙方的，应向乙方支付该物业成交价的10%作为违约金，并须退还乙方已付的所有费用，甲方逾期交付该物业，或未能按时履行本合某约定的义务，每逾期一日，按该物业成交价的0.3%向乙方支付违约金；逾期超过30日，乙方则有权单方解除合某，且甲方应退还全部已收款项并向乙方支付该物业成交价的10%作为违约金，并承担因此而产生的所有费用（包括乙方支付的中介服务费）；在本合某签订生效后，如乙方不能按本合某约定买入该物业，或因违约而无法买入该物业的，应向甲方支付该物业成交价的l0%作为违约金。乙方逾期支付房款，每逾期一日，按未付房款金额的0.3%向甲方支付违约金；乙方未能按时履行合某约定的其他义务，每逾期一日，按物业成交价的0.3%向甲方支付违约金。逾期超过30日，甲方则有权单方解除合某，且乙方应向甲方支付该物业成交价的l0%作为违约金，并承担因此而产生的所有费用（包括甲方支付的中介服务费）；丙方必须合某经营，有义务应甲、乙双方的要求出示有关经营证照。丙方有义务协助乙方了解并核实甲方房屋权属状况，根据协议约定协助甲、乙双方办理产权过户及交房等相关手续；并在交易过程中应及时告知甲、乙双方对所代办的过户或按揭的流程和进行的步骤；如因丙方的主观过错导致甲、乙方损失的，在甲、乙方各自支付的佣金范围内承担违约赔偿金。合某还对其他事项进行了约定。合某的《附件》约定了一次性付款方式：乙方于2010年9月19日支付1万元给甲方作为购房定金，该定金自《房屋买卖合某》生效后立即转为已付房款。另约定：“办理全权委托公证之前结清该物业所有相关费用，并以委托公证的形式过户”。

《房屋买卖合某》签订后的当日，李某向宋某交付了1万元定金，宋某出具了《收条》，载明：“收条今收到李某购买马王堆街道办事处某村X组D-X栋某号（现栋号X栋），101.92平方米的房屋购房款定金壹万元整。（房屋带租约）。”宋某在该张《收条》的下部另行注明：“原租赁户的壹仟元压金归李某负责。原租赁户交到2010年10月28日的房租也由李某负责。宋某不负责以上两项，房价40.8万元不包括以上两项费用。宋某手上无国土证。”

《房屋买卖合某》签订当日，宋某将关于某三组DX栋某房的《房屋出租协议书》（合某签订时间为2009年10月28日，租期截至2010年10月28日，出租人为严某、承租人为熊某，2010年6月17日承租人转为郑某）复印件及2010年7月28日严某收取租期2010年7月28日至10月28日的房租2700元的《收条》复印件交给了李某。

同日，某公司收到宋某交付的1万元，出具了《收款收据》，载明：“今收到宋某交来出售马王堆街道办事处某村X组DX栋某号房监管定金1万元。”某公司的经手人为刘某。

此后，2010年9月26日的前一两天的样子，宋某、李某及某公司的经办人刘某三方共同到某三组DX栋某房所在地办理房屋交接手续。此间发生了某三组DX栋某房的原出租人严某前来主张权利且情绪相当激动的事情，三方的房屋交接因此而未能顺利完成。此后，宋某和李某就是否继续履行《房屋买卖合某》有过协商，但始终未能达成一致意见。最后宋某未成功向李某交付某三组DX栋某房，李某也未向宋某交付剩余购房款。

2011年11月4日，宋某通过长沙市中通房地产经纪有限公司以x元的价款将某三组DX栋某房卖给了案外人张某，并很快办理了产权过户登记手续。

李某认为宋某已经将某三组DX栋某房卖给了张某，因而不可能再从宋某处购得某三组DX栋某房，并认为宋某向某公司交纳的1万元监管定金实际上就是自己向宋某交付的1万元购房定金，因而直接向某公司申请退还这1万元监管定金。某公司考虑到宋某和李某之间的房屋买卖最后没有完成，因此就将监管定金1万元直接退还给了李某，办理了退款手续。

宋某认为自己向某公司交纳了1万元定金，某公司出具了《收款收据》，如今某公司却将款项退还给了李某，因而要求某公司向自己退款1万元，某公司则不予同意。双方几经协商不成，酿成纠纷，形成诉讼。

关于为何李某主张宋某向某公司交纳的1万元监管定金实际上是由李某交的，因而在房屋最后没有买卖成功的情况下该款应当直接退还给李某，并也实际上退还给了李某，对此李某法庭陈述称：当时按照房屋中介买卖流程，宋某应当将某三组DX栋某房的产权证交给某公司监管，如此李某才会放心付款；由于宋某不愿意，事实上也没有将产权证交给某公司监管，李某于是做了让步，又和宋某口头商定，李某依照合某约定向宋某交纳的1万元购房定金由宋某交至某公司作为监管定金，待房屋过户后再直接由宋某从某公司领取作为购房款，宋某同意了，并且也实际履行了这个口头约定。对此说法宋某承认自己确实不愿意，实际上也没有将产证交给某公司，但认为宋某向某公司交纳的定金1万元与李某向宋某交纳的1万元购房定金是两码事，不能互相代替，并表示坚决要求某公司退款1万元。

以上事实，有经庭审质证的《收款收据》、长房权证芙蓉字第（略）号《房屋所有权证》、《房屋买卖合某》（2010年9月19日）、《房地产买卖合某》（2011年11月4日）、《证明》、《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》、《协助执行通知书》；《退定金申请书》、《收条》（2010年11月23日）；《收条》（2010年9月19日）、《房屋出租协议书》、《收条》（2010年7月28日）及当事人的陈述等证据证实，足以认定。

本院认为：《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：“债是按照合某的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合某的约定或者依照法律的规定履行义务。”本案中，宋某起诉要求某公司退还1万元定金，宋某必须举证证明其与某公司之间存在债权债务关系。综观本案，根据宋某、李某和某公司之间签订的《房屋买卖合某》，某公司没有权利收取宋某的1万元定金，宋某也没有义务向某公司交纳1万元定金。故宋某要求某公司退还1万元定金没有合某法上的依据。至于宋某向某公司交纳的1万元定金，一方面，某公司开出的《收款收据》本身就已经表明这只是某公司基于经纪中介身份而收取的监管定金；另一方面，充分的证据表明这1万元实际上是李某为履行《房屋买卖合某》而向宋某交纳的，后再由宋某交给某公司以便某公司监管房屋买卖双方全面履约。在宋某和李某之间的《房屋买卖合某》因故未能全面履行的情况下，某公司应李某的申请将这1万元监管定金直接退还给李某，合某合某，不存在过错，并没有侵犯宋某的合某权益。因此宋某要求某公司退还1万元监管定金也没有侵权法上的依据。综上，宋某要求某公司退还1万元监管定金没有法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，判决如下：

一、驳回宋某对长沙某房地产经纪有限公司的诉讼请求；

二、李某在本案中不承担民事责任。

本案案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由宋某负担。

如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员钟建林

二○一二年二月十六日

书记员陈沛蓉

本案援引的法律条文原文：

《中华人民共和国民法通则》

第八十四条债是按照合某的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。

债权人有权要求债务人按照合某的约定或者依照法律的规定履行义务。

第一百零六条公民、法人违反合某或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。

没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。

对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。