原告刘XX，男，

委托代理人刘建华，重庆龙脊律师事务所律师。特别授权。

被告朱XX，男，

委托代理人罗明胜，云阳县永盛法律服务所法律工作者。

原告刘XX与被告朱XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月24日受理后，依法由审判员温春来适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘XX及其委托代理人刘建华，被告朱XX及其委托代理人罗明圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘XX诉称，2009年8月20日，原告刘XX与被告朱XX签订房屋买卖协议，将原告所有的房屋一套卖给被告，双方约定总价款为x.00元，同时约定了给付时间及违约责任。由于被告未按约定支付原告刘XX的款项，现起诉要求判令被告给付原告下欠房款x.00元，违约金x.00元，并由被告承担本案诉讼费。

被告朱XX辩称，被告朱XX现下欠原告刘XX购房款x.00元属实，同意支付下欠原告的购房款。被告未能按约定给付下欠房款，是由于原告单方改变通道结构，首先违约导致的；被告也曾在诉讼前主动向原告给付下欠款项，但被告拒收；故被告不同意赔付违约金。另按合同对违约金的约定，原告主张按合同总价款计算违约金是错误的，如果被告违约，应按x.00元计算违约金，同时原告没有什么损失，合同约定的违约金过高，请求人民法院予以适当减少。

经审理查明，2009年8月20日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定原告将位于云阳县X村X组）刘XX联建房三楼住房一套卖给被告，建筑面积约x,总价款x.00元。付款方式为，一次性付定金x.00元，2009年9月底支付x.00元，余下款项12月底付清。并约定违约责任：双方如有违约，违约总金额的30%。被告朱XX按合同约定支付了x.00元购房款，现下欠原告刘XX购房款x.00元。另查明，被告朱XX现已对该房屋进行了装修并入住。

上述事实，有原、被告的陈述、《房屋买卖协议》证人贺某证言等证据在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同中房屋价款给付时间及违约责任的约定，对双方都具有约束力。被告辩称原告擅自改变通道结构的行为是导致其未按约定支付下欠房款的原因，因双方签订的《房屋买卖协议》中并无此约定，被告又没有其他证据佐证，对被告的辩称意见本院不予采纳；被告应当按照约定支付原告房屋价款。对于原告主张违约金应按合同总金额计算的诉求，本院认为，从双方所签订的协议所约定“违约总金额”的文义理解，被告只需对未按约履行的x.00元承担违约责任。被告在庭审中认为原告主张的双方约定的违约金过分高于原告造成的损失，请求法院予以适当减少的辩称，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院予以适当减少，酌情为8000.00元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告朱XX于本判决生效后十日内支付原告刘XX下欠房款x.00元。

二、被告朱XX于本判决生效后十日内支付原告刘XX违约金8000.00元。

三、驳回原告刘XX的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1472.00元，减半收取736.00元，由被告朱XX负担500.00元，原告刘XX负担236.00元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审判员温春来

二0一二年二月一日

书记员梁迎春