重庆市第三中级人民法院

民事判决书

（2012）渝三中法民终字第x号

上诉人（原审被告）江某，男。

委托代理人张某，某律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）谢某，男。

委托代理人陈某某，某律师事务所律师。

委托代理人王某某，某律师事务所律师。

上诉人江某因与被上诉人谢某房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆县人民法院(2011)武法民初字第×××号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：武隆南城中央广场楼盘位于武隆县X镇X路×号，江某购买了南城中央广场×幢X-3、2-4商业用房。谢某欲在武隆县城经营快餐业，便与江某协商租赁房屋事宜。2011年7月24日，江某（甲方）与谢某（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：江某将位于武隆县X路×号南城中央广场×幢X层2-3、2-X号商业用房出租给谢某；谢某每年支付房屋租金30万元，签订合同时支付租金15万元；江某所交付的房屋有合格的消防设施（消防设施器材以施工设计图为准），并取得有效的消防验收合格证明……如一方违约，则支付另一方本合同总价款25%的违约金。合同签订后，谢某即支付房屋租金15万元给江某，江某将以上房屋交付给谢某。谢某承租以上房屋后，于2011年7月31日与刘洋签订了《美滋美武隆店承揽定作合同》，约定由刘某以包工包料的方式承揽谢某租赁房屋的室内装饰，合同价款：x元。在施工中，谢某向武隆县公安局消防大队（以下简称消防大队）咨询其租赁的房屋是否符合消防规范，被口头告知该商业用房只有一个消防通道，不符合消防规范，谢某即停止对所租赁房屋的装修。2011年8月31日，谢某与刘某签订了一份结算协议，双方协议解除了于2011年7月31日签订的《美滋美武隆店承揽定作合同》，由谢某支付刘某材料人工费等费用x元（谢某已于协议当日支付）。

另查明，江某出租给谢某的房屋与重庆市X镇银行相邻，该银行于2011年6月13日成立，银行在江某出租房屋所在楼层的两个消防通道之间设立了一道门，将两个消防通道隔断。2011年7月19日，消防大队对江某所出租房屋所在的武隆南城中央广场X号楼建设工程进行了消防验收，并出具了武公消验（2011）第X号“武隆县公安局消防大队建设工程消防验收意见书”，该意见书综合评定重庆腾图房地产开发有限公司武隆南城中央广场X号楼吊二至吊四层及上层部分建设工程消防验收合格。之后，消防大队针对谢某咨询江某所出租的房屋是否符合消防规范问题，于2011年10月19日给谢某出具了一份书面回复，内容如下“……经我大队现场检查，情况如下：该场所只有一个安全出口，不符合《高层民用建筑设计防火规范》相关规定”,故谢某租赁房屋不合消防规范的原因是因为重庆市X镇银行设置的门使该房屋只有一个安全出口。原审法院因消防大队出具的“建设工程消防验收意见书”与出具给谢某的“书面回复”不一致，于2011年10月31日给消防大队发函，询问对“书面回复”与“建设工程消防意见书”结论应如何理解和认定；如果认定南城中央广场×号楼X层有消防隐患，是否可以整改。2011年11月24日，消防大队就以上问题书面回复法院，复函内容为：南城中央广场×号楼于2011年7月19日向我大队提出工程竣工消防验收申请。其中，南城中央广场×号楼X层当时作为一个整体区域进行消防验收的，该工程在取得消防验收合格意见书后，部分业主擅自将该楼层共用的消防通道和安全出口占用，导致其他业主消防通道无法满足规范要求；因出具时间和现场实际情况不同，所以出现“书面回复”与“验收意见书”内容不一致的情况。2011年9月2日，谢某诉至原审法院，请求判决解除谢某与江某签订的《房屋租赁合同》；退还已支付的房屋租金15万元；支付违约金x元。

原审法院认为，谢某与江某签订的《房屋租赁合同》，是在平等自愿，协商一致的基础上签订的，合法有效，应受法律保护。合同生效后，江某应当按照合同约定，提供符合消防安全规范要求的房屋给谢某使用，但江某提供给谢某的房屋，经谢某申请武隆县公安局消防大队检查，确认该房屋因只有一个安全出口，不符合《高层民用建筑设计防火规范》的相关规定，且江某又不能采取整改措施予以整改，江某已构成违约，应当承担违约责任。由于谢某租赁江某房屋的目的是用于经营餐饮，而江某租赁给谢某的房屋因不符合消防规范要求，不能经营餐饮，致使谢某订立合同的目的不能实现，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，谢某请求解除双方于2011年7月24日签订的《房屋租赁合同》的理由成立，予以支持。合同解除后，江某应当向谢某支付违约金。谢某与江某在合同中约定了违约金，但违约金约定过高，应将违约金调整为实际装修损失x元较为合理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除谢某与江某于2011年7月24日签订的《房屋租赁合同》；二、江某在本判决生效后10日内将租金15万元返还给谢某；三、江某在本判决生效后10日内支付谢某违约金x元；四、合同解除后，谢某租赁房屋因装修的添附残值属江某所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。并决定一审案件受理费610元，由江某负担。

江某不服上述判决，向本院提起上诉称：根据上诉人与被上诉人双方签订的房屋租赁合同约定，上诉人应提供符合消防要求的房屋（消防设施器材在施工设计图为准），并取得有效的消防验收合格证明。上诉人在交付出租房屋时，已将消防大队于2011年7月19日出具的《建设工程消防验收意见书》复印件交给被上诉人，这足以证明上诉人所交付的房屋符合消防规范，符合合同约定。根据消防大队给原审法院出具的询问函，上诉人出租房屋的消防安全隐患系因重庆市X镇银行（以下简称融兴村镇银行）在两个消防通道之间设立了一道门，将两个消防通道隔断造成，现消防大队已责成融兴村镇银行整改，因此，该消防安全隐患只是暂时的，可消除的，其不能导致被上诉人租赁房屋经营的合同目的不能实现。原审判决认定上诉人所交付的出租房屋不符合合同约定错误，认为被上诉人不能实现合同目的适用法律不当，请求二审法院撤销原判，判决驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人谢某答辩称：在上诉人交付出租房屋前，融兴村镇银行已将消防通道占用，消防安全隐患已经存在，因此，上诉人实际交付的房屋不符合合同约定，构成违约。虽然上诉人在交付房屋时提交了消防大队于2011年7月19日出具的《建设工程消防验收意见书》复印件，但这一消防验收意见是针对整层楼房作为一个整体使用而作出的，该结论不能作为出租房屋单独使用时其消防是否合格的证据，因此，原审判决认定上诉人交付的出租房屋不符合消防安全约定是正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为，上诉人江某与被上诉人谢某于2011年7月24日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。按照双方签订合同的约定，被上诉人江某应提供符合消防安全规范要求的房屋给谢某使用，故这里的“房屋”，应当是出租房屋；这里的“符合消防安全规范”应当是出租房屋应当符合安全消防规范。虽然上诉人在交付房屋时提交了消防大队于2011年7月19日出具的《建设工程消防验收意见书》复印件，但这一消防验收意见是就出租房屋所在的整层楼为一个整体使用而作出的，且该消防验收意见是在租赁合同签订前作出的，就消防安全验收而言，其本身受很多因素影响，是否存在安全隐患是一个动态的过程，因此，上诉人提交的《建设工程消防验收意见书》不能直接证明上诉人提交的出租房屋符合消防安全规范。根据查明的事实，融兴村镇银行在两个消防通道之间设立了一道门，致使两个消防通道被隔断的事实在上诉人与被上诉人签订合同之前已经存在，该消防安全隐患是造成出租房屋不符合消防安全规范的主要原因，因此，上诉人所交付的房屋不符合合同约定，构成违约。由于上诉人的这一违约行为，导致被上诉人不能使用该商业用房用于预期商用目的，因此，被上诉人据此享有合同约定解除权。上诉人认为不应判决解除合同的理由与查明的事实不符，其上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费4270元，由上诉人江某承担。

本判决为终审判决。

审判长xxx

审判员xxx

审判员xx

二○一一年三月十九日

书记员xx