上诉人（原审被告）株洲市天伦大酒店有限责任公司，住所地为××省××市X区××路××大厦××座××层。
法定代表人刘××，该公司董事长。
委托代理人李××，湖南××律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托代理人汤××，湖南××律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）蔡某，××××年××月××日出生，××族，住（略）。身份证号码：××××××××××。
委托代理人周××，株洲市××法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、变某、放弃诉讼请求，进行和解等。
上诉人株洲市天伦大酒店有限责任公司（以下简称“天伦大酒店”）与被上诉人蔡某物权保护纠纷一案，天元区人民法院于2011年7月22日作出（2011）株天法民一初字第X号民事判决。天伦大酒店不服，向本院提起上诉。本院于2011年10月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人天伦大酒店的委托代理人李慧兰、汤雪云，被上诉人蔡某及其委托代理人周韧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2003年11月21日，原告蔡某与保利公司签订了一份《保利大厦二期主楼房屋租赁合同》，将其位于保利大厦二期主楼XB号房（房产证号为株房权证株字第（略）号，保利大厦X号房）出租给保利公司，租赁期限为五年，从2004年6月1日起至2009年6月1日止，年租金为x元，按季预付，在每季度初十个工作日内将租金支付至乙方银行帐户中。2005年3月23日，保利公司未经原告蔡某同意与被告天伦大酒店签订租赁合同一份，将包括原告的房屋在内的保利大厦Ｂ座5-X层出租给被告作酒店经营之用，租赁期限为十年，自2005年4月1日起至2015年4月30日止。合同签订后，被告天伦大酒店一直占有、使某原告的房屋至今。现原告蔡某与保利公司所签订的租赁合同期限已届满，双方未再续签租赁合同，被告从2009年6月1日开始亦未向原告支付任何费用，原告作为房屋所有权人要求被告归还所占用的位于长江北路保利大厦二期X号房屋未果，遂诉至法院，请求判如所请。另查明：与被告天伦大酒店同地段的同类房屋现在的租赁价格为每月27元每平方米。
原审法院认为：本案案由为物权保护纠纷。本案的争议焦点为：1、被告是否是本案适格主体，是否应承担本案责任。法院经审查认为，原告将其所有的位于天元区X路保利大厦X号房屋出租给保利公司，在租赁期间，保利公司未经原告同意将该房屋转租给被告天伦大酒店。从事实来看，原告蔡某一直在依约收取租金，对保利公司在租赁期限内将房屋转租给被告天伦大酒店是认可的，但对超出租赁期限的转租不予认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，本案被告天伦大酒店与保利公司约定的转租期限超过了保利公司的剩余租赁期限，超过部分的约定无效，对原告蔡某没有约束力。因此，原告蔡某在与保利公司的租赁期届满后，要求次承租人天伦大酒店归还房屋是符合法律规定的。被告天伦大酒店提出保利公司才是本案适格的被告的抗辩意见与客观事实和法律不符，不予采信。故对原告要求被告归还占用原告位于天元区X路保利大厦X号房屋的诉讼请求予以支持。2、本案是否已过诉讼时效。本案中，被告天伦大酒店一直占用、使某本案争议标的房屋至今，原告起诉要求2009年6月1日至今的房屋占用、使某费，符合法律的规定，没有超过诉讼时效，故对被告天伦大酒店提出的本案已过诉讼时效的抗辩主张，依法不予支持。３、原告要求被告支付房屋占有使某费至被告实际腾房之日止的诉讼请求是否有事实和法律依据。因本案被告天伦大酒店与保利公司签订的转租租赁合同期限超过了原告蔡某与保利公司的租赁合同期限，对转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分，应当认定超过部分的约定无效，被告天伦大酒店在原告蔡某与保利公司的租赁合同到期后，即负有腾房的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使某费的，人民法院应予支持”的规定，原告要求被告支付逾期腾房占有使某费的诉讼请求符合法律规定，支付的期限应自原告与保利公司签订的租赁合同到期后开始计算，即从2009年6月2日开始计算。４、占有使某费的金额。占有使某费参照同地段同类房屋租赁市场价格较公平，根据原告提供的证据表明，与天伦大酒店同地段的同类房屋新天大酒店现在的租赁价格为每月27元每平方米，另原告蔡某与保利公司的租赁合同到期后，要求天伦大酒店归还房屋，但天伦大酒店至今占有使某原告所有的房屋，不履行腾房义务，给原告造成了一定的经济损失，应承担相应的责任，综合考虑以上因素，被告天伦大酒店支付原告房屋占有使某费的标准按照每月27元每平方米计算为宜。原告要求按照35元每平方米计算的标准过高，不予支持。关于原告要求被告支付逾期利息的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十二条、第三十四条、第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：一、被告株洲市天伦大酒店有限责任公司在本判决生效后十日内返还原告蔡某所有的位于天元区X路保利大厦X号房屋(房产证号为株房权证株字第（略）号）；二、被告株洲市天伦大酒店有限责任公司按每月27元/平方米向原告蔡某支付占有房屋期间的使某费(自2009年6月1日起计算至被告株洲市天伦大酒店有限责任公司实际腾房之日止)；三、驳回原告蔡某的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费3760元，由被告株洲市天伦大酒店有限责任公司承担。
宣判后，天伦大酒店不服，向本院提起上诉，请求：1、改判上诉人房屋占用费为每月23元/平方米，即在原审判决第二项27元/平方米的基础上核减4元/平方米。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉的主要理由是：1、被上诉人的诉讼已经超过诉讼时效，上诉人无须归还房屋。上诉人作为善意第三人自2005年4月与保利公司签订《租赁合同书》后，一直在承租、使某、经营该房屋，被上诉人自2005年就应当并且已经知道被告租赁房屋经营酒店的事实，却一直未主张权利，至今已经6年多，明显超过诉讼时效，依法应当驳回。2、原审法院将案由定性为物权保护纠纷错误。本案系因保利公司承租被上诉人房屋以及转租被上诉人房屋给上诉人这一租赁合同关系所引发，因此，本案应当为租赁合同纠纷。3、原审遗漏了本案的诉讼参加人。保利公司是本案的适格被告，应参加到本案当中，而上诉人仅应作为本案第三人参加诉讼。4、原审判决上诉人支付房屋占有使某费的标准缺乏依据。上诉人向原审法院提交了两份《租赁合同》，该两份合同中的房屋均位于上诉人的经营场所，以证明上诉人经营场所的租金给付标准，即租用同样的房屋所支付的租金为23元/平米。而被上诉人提交的《租赁合同》系业主于2011年6月13日与新天酒店所签订。原审法院以此作为依据是缺乏公正的。
被上诉人蔡某答辩如下：1、被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。被上诉人向上诉人主张权利是2009年5月份，即被上诉人与保利公司的返租合同即将到期时。因此，被上诉人主张权利从2009年6月份开始起算，并未超过诉讼时效。2、本案定性为物权保护纠纷正确、合理。被上诉人与保利公司签订的租赁期为5年，保利公司将房屋转租既未通知被上诉人，也未将合同内容告知被上诉人。超过五年部分被上诉人未知情，故上诉人系无权占有。3、保利公司不应该作为本案被告。被上诉人与保利公司签订的租赁合同是五年，五年中保利公司按约定支付了租赁，履行了义务。被上诉人与保利公司的租赁关系已经终止，保利公司不应是本案被告。4、原审判定上诉人按27元/平米支付占有费合理、合法。原审判定依据是与上诉人所在酒店同地段相同房屋的租金。且从2009年6月份至今，上诉人未向被上诉人支付一分钱的使某费，严重损害被上诉人的合法权益。故，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原审判决。
本案二审中，上诉人天伦大酒店提交了一份证据：颜金祥、李志雄与保利公司签订的租赁合同，拟证明租赁费用为23元/平米。被上诉人对该份证据发表质证意见如下：两份租赁合同均无原件，无法核实其真实性，且该两份合同为保利公司与案外人的合同，与本案亦无关联性。本院认为：上诉人提供的两份合同均无原件，且被上诉人对其真实性不予认可，故对该份证据不予采信。
本院对一审采信的证据和查明的事实予以确认。
本院认为，二审争议焦点是：一、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效；二、本案定性为物权保护纠纷是否正确以及保利公司是否应当纳入本案参加诉讼；三、原审判决上诉人支付被上诉人占有房屋使某费每月27元/平米是否适当、合理。
焦点一：2003年11月21日，被上诉人蔡某与保利公司签订了一份《保利大厦二期主楼房屋租赁合同》，将其位于保利大厦二期主楼XB号房（房产证号为株房权证株字第（略）号，保利大厦X号房）出租给保利公司，租赁期限为五年，从2004年6月1日起至2009年6月1日止。2005年3月23日，保利公司未经蔡某同意与天伦大酒店签订租赁合同一份，将包括蔡某房屋在内的保利大厦Ｂ座5-X层出租给天伦大酒店作经营之用，租赁期限为十年，自2005年4月1日起至2015年4月30日止。根据常理推断，被上诉人事后应当知晓保利公司将房屋出租给天伦大酒店的事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。被上诉人并未在六个月内提出异议，可以视为被上诉人已经默许保利公司的转租。天伦大酒店对该房屋的占有使某源自保利公司的转租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。故自2009年6月份开始天伦大酒店对蔡某房屋之占有使某属于无权占有。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。被上诉人的诉讼时效应从应当知道权利被侵害即2009年6月开始起算，被上诉人于2010年12月16日提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效。
焦点二：2009年6月份开始，保利公司与被上诉人蔡某之间的租赁合同到期，保利公司与天伦大酒店之间签订的转租合同如无源之水、无本之木，从而随之终止，作为次承租人的天伦大酒店丧失了继续主张转租权利的法律依据。故自2009年6月份开始，天伦大酒店对争议房屋的占有属无权占有。而根据合同相对性原则，作为出租人的被上诉人与作为次承租人的上诉人之间并不存在租赁合同关系。此时，被上诉人行使某上请求权请求上诉人支付占有使某费应属物权纠纷而非租赁合同纠纷。保利公司作为租赁合同的相对方而非物权纠纷的相对方，是否参加本案诉讼对案件的审理结果并无实质性影响。且保利公司目前已因其他原因无法进行民事诉讼活动，将其纳入本案诉讼将极大影响审判效率，并给当事人带来不必要的讼累。因此，本院认为原审未将保利公司列入诉讼当事人并不属于遗漏。
焦点三：占有使某费的金额原审法院是参照同地段同类房屋新天大酒店的租赁价格每月27元/平方米予以计算的。虽然一审中上诉人亦提供了与张纪湘、谭劲的租赁合同，该两份合同约定2009年6月1日至2014年5月31日，上诉人租赁二人位于保利大厦的房屋租金为每月23元/平方米。但同地段同类房屋租金相差几元一平米实属正常，当事人双方提供的三份合同说明该类地段该类房屋的租赁价格在每月25元/平方米左右浮动，原审法院根据每月27元/平方米的标准进行计算并未超出该类地段该类房屋租金市场价格的大概范畴，属于法院的自由裁量权范围内。同时，原审法院参照三份合同中的较高价格予以计算是综合衡量了天伦大酒店一直未腾房给被上诉人造成损失等各方面因素的结果，符合民法的公平与诚实信用原则。本院认为此标准的适用恰当、合理。
综上所述，本院认为一审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理恰当，上诉人的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3760元，由上诉人株洲市天伦大酒店有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长邓画文
审判员赵某华
审判员郭某亮
二○一一年十二月十九日
书记员邹春华
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
