重庆市X区人民法院

民事判决书

（2012）南川法民初字第x号

原告卢某，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。

原告游某，原告卢某之妻，X年X月X日出生，汉族，农民。

二原告的委托代理人张某某，重庆祥永律师事务所律师。

被告卢某，男，X年X月X日出生，汉族，农民。

委托代理人王某某，重庆市X区鸣玉法律服务所法律工作者。

原告卢某、游某与被告卢某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月26日立案受理后，依法由审判员周仁敏适用简易程序独任审判，于2012年1月6日公开开庭进行了审理。原告卢某、游某及其委托代理人张异川，被告卢某及其委托代理人王远华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告卢某、游某共同诉称，原告卢某与原告游某系夫妻关系，原告卢某与被告卢某系叔侄关系。

2005年9月26日，原告卢某与被告签订《房屋买卖协议》。原告卢某将二原告共有的位于南川区X组的房屋卖予被告，该房屋二楼一底共三层，占地面积147.01平方米（含住宅、猪牛圈），建筑面积280平方米。原告出卖该房屋时只出卖第一层，第二、三层暂由被告使用，由其自行修缮。现双方对前述《房屋买卖协议》中出卖房屋的范围是否包括第二、三层房屋产生争议，遂请求人民法院确认原被告于2005年9月26日签订的《房屋买卖协议》中所出卖房屋不包括该房屋之二楼、三楼，判令被告排除妨碍返还该房屋之二楼、三楼给原告。

被告卢某辩称，二原告诉称的事实不属实：1、原告诉称的“卢某与卢某双方自愿协商好价格和出卖房屋面积，并口头约定，该房屋二楼三楼暂由被告无偿使用，等被告婶娘游某回来后再作处理”的说法完全不是事实，其真实情况是二原告对买卖房屋一事沟通好后，原告卢某以其个人名义与被告签订了书面合同，但并无口头约定内容；2、原告诉称的“原告游某于2003年农历9月初9日打工至2009年腊月11日（即2010年初）回家，见被告入住自家屋内遂问缘由~~~”也不是事实，原告游某外出打工是事实，但经常回家，应知道其房屋已被出卖。原告游某自2006年10月1日起就应知道其房屋已被出卖的事实，现在才提起诉讼，完全是受黎香湖开发的利益驱使而为之，但已超过诉讼时效。综上，请求人民法院驳回二原告的诉讼请求。

经审理查明，原告卢某与被告游某是夫妻关系，原告卢某与被告卢某是叔侄关系，且是同一集体经济组织成员。2005年9月26日，原告卢某（甲方、卖方）与被告（乙方、卖方）签订《房屋买卖协议》，约定：1、甲方将房屋43.31平方米转让给乙方，东起卢某共列，南止老壁，西止老壁，北与卢某生共列，南、西方滴水外3米自然界；2、乙方一次性付甲方转让费3404元（大写叁仟肆佰零肆元），限于本年10月31日前付完；3、其余办理各种手续及费用均由乙方自行负责。协议签订后，被告卢某于同年10月8日将购房款如数付给了原告卢某，卢某将南川集建（90）字第X号《集体土地建设用地使用证》（以下简称《土地使用证》）交付给了另一案被告卢某生，并全家搬迁至黎香湖镇街上居住。

另查明，本案被告卢某与另一案被告卢某生共同购买了二原告之房屋。本案诉争之房屋位于南川区X组，该房屋只有集体土地建设用地使用证，没有房产证，其住宅占地面积114.51平方面米，共三层，猪圈占地面积32.5平方米，合计147.01平方米。原告卢某出卖给本案被告的房屋面积为43.31平方米，出卖给另一案被告卢某生的房屋面积为71.2平方米、猪圈面积32.5平方米，合计面积147.01平方米，与《土地使用证》载明的占地面积相等。卢某购买该房屋后，对其进行了修缮添附，卢某等人曾为其帮忙。二原告认为其出卖的房屋仅是第一层房屋，而被告认为所购买的房屋是整栋房屋，双方由此产生争议，二原告遂向本院提起前述诉讼。

本案的争议焦点是：《房屋买卖协议》中约定出卖的房屋是指第一层房屋还是指第一至三层房屋。

上述事实，有原被告的陈述和辩解，以及《房屋买卖协议》、地籍档案、《集体土地建设用地使用证》（南川集建（90）字第X号）、收某、证人证言等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。

本院认为，原告卢某与被告卢某签订《房屋买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，已履行了合同的主要义务，原告游某亦表示认可，原被告双方对此并无争议，本院予以确认。

本案诉争的焦点是《房屋买卖协议》中约定的标的物面积43.31平方米是指第一层房屋的建筑面积还是指该房屋的占地面积，或是仅出卖第一层房屋还是出卖第一至三层房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，现对本案评析如下：

第一，从合同约定的第一条看，不仅约定了出卖房屋的面积，还约定了四至界畔，但没有明确空间界限，说明当时是出卖的整栋房屋。况且，农村房屋只有土地使用证，没有房产证，而出卖给卢某和卢某生的两份合同中约定的出卖房屋面积与土地使用证上载明的占地面积相等，原告认为没有出卖第二至三层房屋，当时双方口头约定第二至三层房屋暂由被告使用，但没有证据证明；

第二，从合同约定的内容看，当事人出卖房屋，本是重大行为，应当慎重，卢某当时如果未出卖第二层至三层房屋，对其如何行使使用权等相关问题，应当在合同中有一定体现，但该合同未有任何体现；

第三，从履行合同的情况看，双方签订合同后，已履行了交房、付款义务，卢某还将土地使用证交付给了另一案被告卢某生，用于卢某、卢某生办理产权过户手续，若卢某当时仅出卖第一层房屋，在将土地使用证交给买方办理房屋过户手续时，应当约定只能办理第一层房屋的过户手续，但事实上没有此约定，可以说明当时是出卖的整栋房屋；

第四，从事后的行为看，卢某将房屋出卖后，举家搬迁至他处居住，卢某对所购房屋进行修缮添附，卢某不但不阻拦，还为其帮忙，且该房屋已出卖了五、六年之久而未有争议，其事后的行为也可以说明当时是出卖的整栋房屋。

综上，本院对二原告的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告卢某、游某的诉讼请求。

本案案件受理费80元，减半收某40元（原告卢某、游某已交纳），由原告卢某、游某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。

审判员周仁敏

二○一二年二月十五日

书记员杨军