原告李某，男，汉族，农民。
委托代理人赵某乙，又名赵X、赵某，男，汉族。
被告徐某，男，汉族。
委托代理人褚松宝，河南震世律师事务所律师。
原告李某与被告徐某为买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年9月15日公开开庭进行了审理。原告李某的委托代理人赵某乙、被告徐某的委托代理人褚松宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告2005年购买被告楼房一幢，交付时即存在质量问题。原告入住后经多次督促，被告久拖不修，原告无奈花费x余元自行进行了修理。为此，原告请求被告支付房屋维修费用x元并承担本案诉讼费。
原告向法庭提交如下证据：（1）身份证，以证明原告的基本情况；（2）售房协议，以证明被告将尚未完工的房屋卖与原告时已存在质量问题；（3）房屋质量鉴定报告（2008.5.10），以证明被告卖与原告的房屋存在质量问题；（4）房屋鉴定报告（2011.9.5）、建筑工程预算书、整改方案，以证明原告所买被告房屋仍需维修，工程造价为x.74元；（5）唐河县人民法院（2009）唐城民初字第X号民事判决书，以证明原告因房屋质量问题曾向本院主张过权利；（6）证人高××当庭作证证词及书面证言，以证明原告因维修房屋已支付的维修费数额。
被告未提供书面答辩。庭审中，被告辩称其并非房屋卖主，仅是经办人，被告诉讼主体不适格且本案已过诉讼时效。
被告提交售房协议一份，以证明原告从唐河县X乡人民政府购得双方争议房屋后，又与该政府下设的唐河县X村工程指挥部达成售房协议第三款补充内容，被告并不知情。
经庭审质证，被告对原告所举证（1）不持异议；对原告所举证（2）提出异议，认为被告仅是原告房屋的经办人而非卖主，且原告对该协议第三款内容擅自进行了增添；对原告所举证（3）提出异议，认为不能证明报告中的被鉴定房屋为原告所有；对原告所举证（4）提出异议，认为鉴定报告并非针对房屋完工时状况进行的鉴定，鉴定单位也未提供资质证书，建筑工程预算书预算程序不完整，整改方案无单位盖章，缺乏可信度，房屋也早已交与原告，同样与被告无关；对原告所举证（5）的真实性无异议，但认为不能证明原告曾主张过权利；对原告所举证（6）提出异议，认为无合同约定的维修费用，缺乏依据，且房屋已过维修期，维修费用与被告无关。原告对被告所举证的售房协议书的真实性不持异议，同时称原告所举售房协议书中的第三款（其它约定）内容为原、被告委托原告代理人所写。
合议庭认证认为，原告所举证（1），被告不持异议，为有效证据；原告所举证（2），其中第三款内容与被告所举证据售房协议不一致，原告对被告所举售房协议真实性无异议，但不能有效证明第三款内容为被告认可，故不予采信，原告所举证（2）为无效证据；原告所举证（3），系唐河县建筑安装工程质量监督站受唐河县X乡X街工程指挥部委托出具，证明了被告所承建的位于唐河县X区路南的房屋整体存在质量问题，来源合法，客观真实，为有效证据；原告所举证（4）中的房屋鉴定报告，与原告所举证（3）为同一单位出具，鉴定单位虽未提供资质证书，但该单位真实存在，为规定建筑质量监督机关，故该鉴定报告应予采信，为有效证据；证（4）中的建筑工程整改方案没有加盖单位印章，原告对其真实性提出异议，为无效证据；证（4）中的预算书为南阳建设集团总公司二分公司出具，来源合法，内容详细、明确，应予采信，为有效证据；原告所举证（5），虽不能证明原告就房屋质量问题向本院主张过权利，但能证明案外人赵某乙认可被告承建的房屋存在质量问题及本案其它相关事实，应予采信，为有效证据；原告所举证（6），证人高××与原、被告无利害关系，其证言内容真实可信，为有效证据。被告所举证的售房协议，内容明确，原告对其真实性不持异议，为有效证据。
根据上述有效证据及当事人陈述，合议庭确认以下案件事实：
唐河县X乡人民政府于2003年初成立唐河县X乡井楼商贸新街工程指挥部，开发唐河县X乡井楼商贸新街，由案外人南阳市凌云建筑工程有限公司承包该商贸城的建筑施工工程。2003年6月，南阳市凌云建筑工程有限公司将该工程转包给了案外人唐太广、赵某。2003年11月3日，被告徐某与案外人李某侠与唐太广、赵某签订合同，由被告徐某及案外人李某侠承建唐太广、赵某包建的位于唐河县X乡井楼商贸新街X户带地下室建筑工程。2004年，被告的合伙人李某侠退出合伙，合伙期间的债权、债务由被告独自享有和承担。2005年3月19日，被告与案外人李某伍又与案外人唐太广、赵某乙签订协议，承建唐河县X乡井楼商贸城共计18户房屋。此后，被告的合伙人李某伍又退出合伙，合伙期间的债权、债务又由被告独自享有和承担。
2005年10月12日，古城乡X街工程指挥部召开会议，确定带地下室的房屋以每户x元、不带地下室的房屋以每户x元的价格出售，出售的房款可抵工程款。被告于2005年11月15日以x元的价格将四套不带地下室的房屋出售给原告及另外三人。
2005年11月15日，被告将房屋出售给本案原告的当天，与原告签订了售房协议一份。主要内容为：“（一）经双方协商同意，甲方（本案被告）将南侧X排壹拾捌号售给乙方（本案原告）李某，房屋售价捌万玖仟元，乙方交付购房定金8.3万元，余额在钥匙和房产证交付给乙方的同时，一次付清；倘若不按时付款，甲方有权终止协议，另售给他人。（二）房产证由甲方负责办理，乙方提供购房户主身份证复印件和房管局规定的办证费用。（三）其它约定（无内容）。甲方：经办人徐某，乙方李某，2005年11月15日。”唐河县X乡X街工程指挥部在售房协议上加盖公章，赵某淼在售房协议中签有“同意此房由徐某销售，房价按指挥部所定的价格执行”字样。原告将售房款交于被告后，原告于2006年12月6日入住房屋。对房屋存在的屋面漏水、地面空鼓起沙、卫生间过低不能使用等质量问题，在无法找到被告维修的情况下，2008年春，原告自行委托案外人高春体进行维修，支付维修费8000元。（连同其余三户共优惠少收3100元）。
2011年9月5日，经唐河县建筑安装工程质量监督站现场检查情况为楼梯转身平台下卫生间高度达不到规范要求，二楼顶渗漏严重，二层东间南墙斜裂缝，鉴定结果为正常使用达到bs级，局部进行维修。
诉讼中，依原告申请，本院于2011年7月15日依法作出（2011）唐毕民初字第157—X号民事裁定书，裁定对案外人唐太广、赵某淼（又名赵X）应支付给被告徐某的工程款8119元、借款x元合计x元中的x元予以冻结，冻结期间未经本院许可，不得支取。
本院认为，被告徐某作为唐河县X乡人民政府开发的井楼商贸城房屋施工方，在唐河县X乡井楼商贸新街工程指挥部无力支付工程建设款的情况下，经工程指挥部同意，将自己承建的部分房屋按指挥部所定价格销售给原告李某，所得售房款以折抵指挥部应付的工程款，原、被告之间所签署售房协议内容已明示了被告作为售房者、原告作为购房者的身份关系，被告辩称其非房屋卖方，仅是经办人，与事实不符，本院不予采信。被告交付原告使用房屋存在质量问题，已经工程质量监督机构鉴定和建筑施工维修人员证实，被告辩称不存在质量问题，与事实相悖。被告施工的房屋竣工后，在没有进行合格验收的情况下，原告于2006年12月入住，房屋的保修期应自2006年12月起计算，即屋面防水工程、电气管线的保修期分别为2006年12月起算后的五年、两年内。被告作为房屋的施工人和出卖人，在房屋保修期内，应该对存在质量问题的原告所买房屋履行及时修复义务，久拖不修，没有理由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此，原告要求被告赔偿原告委托他人修复房屋费用的合理请求，符合法律规定，本院予以支持。关于维修费用的数额，应减除修理人平均优惠数额，以原告实际支出为准。被告辩称自己作为被告的诉讼主体不适格，与事实及法律相悖，本院不予支持。被告另辩称原告未就房屋质量问题向被告主张过权利，与常理不符，且原告的主张为物权保护性质，而非债权，被告的本案已过诉讼时效辩称不予采纳。案经调解无效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款的规定，判决如下：
被告徐某于本判决生效后五日内支付原告李某房屋维修费7225元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元、保全费120元，合计420元由被告徐某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长张文锋
审判员魏某江
代理审判员彭福森
二○一一年十一月十七日
书记员周启印
