重庆市第五中级人民法院

民事判决书

(2011)渝五中法民终字第X号

上诉人(原审原告):李XX，男，X年X月X日出生，汉族,住重庆市X区X路X号，身份证号码：（略）X。

委托代理人：李X，重庆市X区几江法律服务所法律工作者，特别授权。

被上诉人(原审被告):重庆市XX房地产开发有限责任公司，地址：重庆市X区X街道办事处江州大道X号津都鼎苑CX幢X-X-X号，组织机构代码（略）-0。

法定代表人：唐XX，总经理。

委托代理人：廖XX，重庆市X区维权法律服务所法律工作者，特别授权。

上诉人李XX与被上诉人重庆市XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年6月30日作出（2011）津法民初字第X号民事判决，李XX不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李XX的委托代理人李X、被上诉人XX公司的委托代理人廖XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院审理查明，XX公司系取得相应房地产开发资质（二级）的企业法人。2008年6月24日，XX公司在取得商品房预售许可证（2008预字第X号）后与李XX签订了《商品房买卖合同》。合同约定，李XX以x元（其中x元为按揭）的价格购买XX公司开发的XX•沁园春X幢X单元X-X号住房一套，建筑面积127.10平方米，交房时间为2008年12月31日，同时约定预售商品房的，在商品房交付使用后60日内应办理《房地产权证》，如因XX公司的责任，致使李XX不能在规某期限内取得房地产权属证书的，由XX公司按已付房款总额，依照人民银行同期贷款利率向李XX支付违约金等内容。同时双方签订了《补充协议》。补充协议约定待XX公司综合验收后180日内办理《房地产权证》，重庆市商品房买卖合同与本补充协议不符的，以本补充协议为准等内容。合同签订后，李XX按约履行了付款义务。2008年12月9日，XX公司所开发的XX•沁园春X栋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收。重庆市X区建设委员会于2009年4月17日出具了建竣备字（2009）X号建设工程竣工验收备案登记证。该登记证上载明竣工验收时间为2008年12月30日。2008年12月31日，XX公司所建项目取得重庆市X区规某局颁发的《建设工程规某验收合格证》。2009年1月9日，XX公司所建项目消防验收合格。2009年12月21日，重庆市X区国土资源和房屋管理局出具《房地产竣工验收意见书》，对XX•沁园春一期工程的建筑面积等内容予以验收。2010年8月17日，XX公司向重庆市X区国土资源和房屋管理局提交资料申请办理李XX等人所购房屋的产权登记。2010年，李XX取得所购房屋的《房地产权证》。

李XX向一审法院提起诉讼，认为其与XX公司签订《商品房买卖合同》后按约履行了支付房款的义务。依据《补充协议》的约定，XX公司所开发项目的综合验收时间应当是重庆市X区建设委员会出具建竣备字（2009）X号建设工程竣工验收备案登记证上所载明的竣工验收时间即2008年12月30日，按约定XX公司应在2009年7月1日前向房管部门申请办理《房地产权证》，但XX公司于2010年8月17日才向房管部门提交资料申请办理产权登记，已构成违约，应向李XX支付2009年7月1日起至XX公司向房管部门提交资料申请办理产权登记之日止的逾期办证违约金。请求XX公司按中国人民银行规某的同期贷款年利率5.56%给付2009年7月1日至2010年8月17日期间的逾期办证违约金x元。

XX公司在一审中辩称，签订《商品房买卖合同》属实。双方在补充协议中约定待XX公司在综合验收后180日内办理《房地产权证》。重庆市X区国土资源和房屋管理局作为综合验收部门之一，该局于2009年12月21日作出的《房地产竣工验收意见书》是该房屋综合验收内容之一，且应当以此时间作为建设工程综合验收的时间。XX公司于2010年8月17日向房管部门提交资料申请李XX的产权登记，按合同约定计算，XX公司只逾期57天。XX公司同意按照中国人民银行同期贷款年利率5.56%支付李XX逾期办证违约金1820.21元。

一审法院认为，李XX、XX公司签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》不违反法律、行政法规某效力性强制规某，当属有效，双方应当按约履行。李XX、XX公司双方在房屋买卖合同及其补充协议中均约定了办理《房地产权证》的期限，但补充协议是在房屋买卖合同之后双方重新协商形成的。该协议所约定的办证期限应视为对房屋买卖合同约定的办证期限的变更，应以补充协议的约定为准。补充协议约定XX公司在建设工程综合验收后180日内办理《房地产权证》，双方对此约定并无异议，双方有争议的是该建设工程综合验收的时间。建设部建法（1993）X号《城市X区竣工综合验收管理办法》第八条第（二）项规某，“城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规某、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组”，该规某明确了参与建设工程综合验收的是多个部门，而房地产部门是参与综合验收的部门之一。本案中，李XX提出重庆市X区建设委员会于2009年4月17日出具的建竣备字（2009）X号建设工程竣工验收备案登记证上载明的竣工验收时间为综合验收时间，与建设部的上述规某不符，因为该备案登记证是依据建设、监理、施工、设计、勘察单位的验收意见书所形成的，它是根据《建设工程质量管理条例》颁发的，因此，该备案登记证主要证明的是房屋质量是合格的，它不能代表国土房管局、消防等部门的验收，更不能证明房屋通过了综合验收。XX公司自认重庆市X区国土资源和房屋管理局出具《房地产竣工验收意见书》的时间即2009年12月21日为综合验收时间，对此予以确认。依照补充协议的约定，XX公司应在2010年6月20日前向国土房管部门申请产权登记，XX公司于2010年8月17日向重庆市X区国土资源和房屋管理局提交资料申请办理李XX所购房屋的产权登记，已逾期57天，构成违约，XX公司应当按照约定支付逾期办证违约金。由于李XX、XX公司在庭审中均同意按照年利率5.56%支付逾期办证违约金至XX公司向重庆市X区国土资源和房屋管理局提交资料申请办理李XX所购房屋的产权登记之日即2010年8月17日，因此，XX公司应支付李x年6月20日至2010年8月17日期间的逾期办证违约金共计1865.04元。李XX请求XX公司支付2010年6月20日以前的逾期办证违约金缺乏事实依据，不予支持。XX公司的抗辩理由充分，应予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规某，遂判决：一、重庆市XX房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内支付李XX逾期办证违约金1865.04元。二、驳回李XX的其他诉讼请求。案件受理费90元，由重庆市XX房地产开发有限责任公司负担。

宣判后，李XX不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。理由是建设部建法（1993）X号《城市X区竣工综合验收管理办法》已失效，小区综合验收已取消了。商品房验收合格唯一有效的证明文件是《建筑工程竣工验收备案登记证》。综合验收的时间应当是《建筑工程竣工验收备案登记证》载明的竣工验收时间。

被上诉人XX公司答辩称：虽然建设部建法（1993）X号《城市X区竣工综合验收管理办法》已取消，但国务院令第X号《城市房地产开发经营管理条例》重新规某了综合验收的程序及参与部门、条件。因此，一审法院认定《房地产竣工验收意见书》载明的时间为住宅小区建设工程验收时间是正确的。请求维持一审判决。

本院另查明：重庆市X区国土资源和房屋管理局关于修订《重庆市X区土地房屋权属及交易登记服务指南》的通知规某商品房初始登记应提交资料：1、《建设工程竣工验收备案登记证》或《房屋工程质量验收合格证》、《建设工程规某竣工验收合格证》、《国土房管验收通知书》、《消防验收意见书》。

本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为，根据上诉人的上诉请求、理由以及被上诉人的答辩意见，双方当事人二审争议的焦点为：双方当事人签订的补充协议第一条“待甲方综合验收后180日内办理《房地产权证》”中综合验收的时间认定问题。虽然建设部建法（1993）X号《城市X区竣工综合验收管理办法》已取消，但根据“综合验收”的词义并联系合同上下文、结合相关法律规某的精神，双方当事人在合同中约定的“综合验收”应当是指住宅小区由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规某、房地产、工程质量监督等各部门进行了相应职能范围内的验收。就本案查明的事实而言，重庆市X区国土资源和房屋管理局出具《房地产竣工验收意见书》，表明其履行了相关的验收职责。一审法院认定重庆市X区国土资源和房屋管理局出具《房地产竣工验收意见书》载明的验收时间应视为双方当事人约定的XX公司综合验收最后完成的时间并无不当。故本院对上诉人提出的以重庆市X区建设委员会于2009年4月17日出具的建竣备字（2009）X号建设工程竣工验收备案登记证上载明的竣工验收时间为综合验收时间的上诉意见不予采纳。依照补充协议的约定，被上诉人应在综合验收后180日内办理《房地产权证》即2010年6月20日前向国土房管部门申请产权登记，被上诉人于2010年8月17日向重庆市X区国土资源和房屋管理局提交资料申请办理上诉人所购房屋的产权登记，已逾期57天，构成违约，被上诉人应当按照约定支付逾期办证违约金。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规某，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费86元，由上诉人李XX负担。

本判决为终审判决。

审判长龙建强

代理审判员邓方彬

代理审判员宋彩扬

二0一一年十月十三日

书记员曾燕