上诉人（原审原告、反诉被告)安阳市殷都区X街道办事处任家庄村民委员会。

法定代表人王某某，村委会主任。

委托代理人李某，男。

上诉人（原审被告、反诉原告)段某某，女，1959年7月29生。

上诉人安阳市殷都区X街道办事处任家庄村民委员会(以下简称任家庄村委会)与上诉人段某某因房屋租赁合同、损害赔偿纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院(2009)殷民初字第X号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任家庄村委会委托代理人李某、上诉人段某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：2006年8月段某某与任家庄村委会达成口头租房协议，段某某租赁任家庄村委会位于铁西路X路局旁边的门面房面积95.4平方米，其中包括40.92平方米后院，段某某于2006年8月28日向任家庄村委会房租部交纳了2000元水电押金。事后，段某某对该房进行了装修并开始经营，并将后院盖成房子。2009年1月，段某某将该房转租给张XX，2009年3月任家庄村委会向段某某下发催缴欠款通知书，要求段某某交清所欠租赁费x元，段某某拒绝缴纳。

原审认为，任家庄村委会与段某某系房屋租赁合同关系，双方虽未签订书面租赁协议，但双方均已实际履行，段某某应当支付租金，参照同时期该类门面房的出租价格，对任家庄村委会要求2009年3月前的租金x元，予以支持。任家庄村委会要求的违约金与法无据，不予支持。2009年元月段某某在未经村委会许可的情况下私下将房屋转租他人，根据相关法律规定，村委会有权解除合同，段某某应腾清租赁房屋，故对任家庄村委会要求确认解除合同、责令段某某排除妨碍的诉讼请求，予以支持，但因后院系段某某所建，故任家庄村委会应适当给予段某某折价赔偿，法院认为2000元较宜。段某某在租赁期间对该房屋进行了装修，花费x元，段某某在诉讼中已提出对现有价值进行评估，但因任家庄村委会将该店面封堵，造成无法勘验现场而无法评估，故法院认为应认可段某某的装修价值，鉴于该房已使用两年多，酌定折旧后装修价值为x元，任家庄村委会应当予以返还。因双方租赁关系不存在，故段某某交给任家庄村委会的2000元水电押金，任家庄村委会应当返还。对段某某要求任家庄村X村民生活费3586.44元及村民福利5000元，因该两项均属于村民自治范畴，人民法院无权受理，对该诉求，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下：一、解除安阳市殷都区X街道办事处任家庄村民委员会与段某某关于对位于铁西路X路局旁边门面房的租赁合同。二、段某某给付安阳市殷都区X街道办事处任家庄村民委员会租赁费x元，安阳市殷都区X街道办事处任家庄村民委员会返还段某某装修费x元、后院建房折价款2000元、水电押金2000元(本判决生效后十日内执行清)。三、驳回任家庄村委会和段某某的其他诉讼请求。案件受理费544元、反诉费265元，由任家庄村委会负担404.5元，段某某负担404.5元。

宣判后，任家庄村委会不服，上诉称一审法院判决村委会承担段某某装修费用x元、后院建设费用2000元、水电押金2000元，属于事实认定不清，无法律依据，二审应撤销此项判决内容，改判驳回段某某的该项诉讼请求，并由段某某承担本案诉讼费用。针对段某某的上诉请求，任家村委会答辩称本案诉争的房屋不是废房，段某某租赁该房之后应按时交纳租金，村委会对段某某所说的后院建房费用不予认可。

段某某上诉称，我与任家庄村委会不存在租赁关系，无需向任家庄村委会支付所谓的租赁费，一审对于我所建的后院房屋折价过低，一审判决有误，二审应撤销原判第一项，依法改判任家庄村委会向段某某支付后院建房折价款9000元。针对任家庄村委会的上诉请求，段某某答辩称任家庄村委会没有理由让我腾房和交纳租金，任家庄村委会应赔偿我的损失。

二审查明事实如下：段某某在本案一审庭审时认可其曾将本案诉争房屋转租给案外人陈XX。其他事实与一审所查事实相一致。

本院认为，段某某租赁任家庄村委会的房屋，双方存在房屋租赁关系，对此事实有任家庄村委会房租部收取段某某押金三联单据及证人蒋XX证言为证，且段某某也认可其曾将本案诉争房屋转租过，故段某某上诉称其与任家庄村委会不存在租赁关系的理由不能成立。因段某某已实际占有和使用该房，段某某应及时向村委会交纳房屋租金。原审法院对于段某某装修费用及段某某所建后院房屋价值的认定正确，段某某上诉称原审对于段某某所建后院房屋折价过低的理由不能成立，对段某某的上诉请求，本院不予支持。因任家庄村委会未与段某某签订书面租赁合同，双方无书面合同约定，原审法院依据本案案情判令任家庄村委会向段某某折价返还上述两项费用及水电押金，依法有据，并无不当，故任家庄村委会上诉称一审法院判决任家庄村委会承担段某某装修费用、后院建设费用和水电押金属于事实认定不清、无法律依据的理由不能成立。对任家庄村委会的上诉请求，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费275元，由任家庄村委会负担225元，段某某负担50元。

本判决为终审判决。

审判长张家忠

审判员吕建伟

代理审判员闫海

二○一○年五月十二日

书记员常立强

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