湖南省衡阳市中级人民法院

民事判决书

（2011）衡中法民一终字第X号

上诉人（原审原告）廖某，女，X年X月X日出生。

上诉人（原审原告）唐某，女，X年X月X日出生。

廖某、唐某的共同委托代理人李平，湖南君杰律师事务所律师。

上诉人（原审被告）衡阳市苏眼井果菜市场管某中心，住所地衡阳市X区X路X号。

负责人谭某，该管某中心经理。

上诉人（原审被告）衡阳市X街农贸市场物业管某服务中心，住所地衡阳市X区X街X号。

负责人谭某，该服务中心经理。

衡阳市苏眼井果菜市场管某中心、衡阳市X街农贸市场物业管某服务中心的共同委托代理人谢f，湖南天戈律师事务所律师。

衡阳市苏眼井果菜市场管某中心、衡阳市X街农贸市场物业管某服务中心的共同委托代理人罗秋林，湖南天戈律师事务所律师。

原审第三人曾某，男，X年X月X日出生。

上诉人廖某、唐某因与上诉人衡阳市苏眼井果菜市场管某中心（以下简称管某中心）、衡阳市X街农贸市场物业管某服务中心（以下简称服务中心）、原审第三人曾某排除妨害纠纷一案，均不服湖南省衡阳市X区人民法院（2010）雁民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2011年3月1日立案受理后，依法组成合议庭，于同月23日公开开庭审理了本案。上诉人廖某、唐某的共同委托代理人李平、上诉人管某中心、服务中心的共同委托代理人谢f、原审第三人曾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2006年9月22日，曾某（甲方）与管某中心（乙方）签订租赁合同，约定曾某将衡阳市X街X号一楼东头前4间门面租赁给管某中心，租金3000元/月，租赁时间从2006年10月15日起，临时租用，待该门面产权明确后，乙方无条件搬出，甲方不承担任何责任，合同终止，如甲方有产权，乙方优先租赁合同续签。合同签订后，管某中心对该门面进行改造，并成立了服务中心。2009年12月，因门面租金市场价格上涨，曾某要求提高租金，三方协商后未达成一致意见。曾某认为租赁合同是临时租赁，遂停止收取了管某中心、服务中心的租金，并于2010年1月16日与廖某、唐某签订了门面租赁协议，双方约定，廖某、唐某租赁该门面，租金x元/月，租赁期3年。曾某在签订合同当日交付了门面，同时电话通知管某中心、服务中心。廖某、唐某支付了定金x元及2个月租金，并占有使用该门面至2010年1月22日。廖某、唐某接管某门面进行维修期间，与管某中心、服务中心发生纠纷，而该门面原蔬菜经营户占道摆摊，影响了交通和市X区街道便出面协调，要求各经营户必须在原租赁位经营，相关争议应通过法律途径解决。管某中心、服务中心遂重新占据该门面至今。2010年4月16日，廖某、唐某提起诉讼，请求判决管某中心、服务中心停止侵权，返还门面并赔偿损失x元。

另查明，2003年9月20日，曾某向衡阳市新恒泰置业有限公司预购了包括讼争门面在内的西站正街X号一、二层部分房产，后因各种原因未办理产权，曾某一直对讼争门面占有、管某、使用和收益。

原判认为，廖某、唐某与讼争门面实际占有人、管某人、使用人和受益人曾某签订的门面租赁协议，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。曾某已按约于2010年1月16日将门面交付给廖某、唐某，其二人已实际占有该门面，系合法承租人。管某中心、服务中心在未征得廖某、唐某同意的情况下，强行占据和使用该门面，已侵犯了其二人的合法权益，构成侵权，应承担民事责任。管某中心、服务中心使用该门面多年，曾某要求提高房屋租金合乎情理，因双方协商不成，曾某在停止继续收取租金并电话通知管某中心、服务中心的情况下，将门面交付给廖某、唐某使用，管某中心、服务中心当时并未明确提出异议并制止，应视为其与曾某双方同意解除合同，其辩称双方租赁合同未解除的理由不能成立。廖某、唐某虽未取得市场经营权，但与其二人是否合法取得该房屋租赁权不属于同一法律问题，不影响本案的定性及处理。廖某、唐某请求判决管某中心、服务中心赔偿x元，因证据不足，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一、二款、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款（一）、（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款（一）项之规定，判决：一、被告衡阳市苏眼井果菜市场管某中心、衡阳市X街农贸市场物业管某服务中心自本判决生效之日起七日内搬出西站正街X号一栋一层东头三间门面及外场房屋门面，将该门面返还给廖某、唐某；二、驳回原告廖某、唐某的其他诉讼请求。本案受理费x元，由被告衡阳市苏眼井果菜市场管某中心、衡阳市X街农贸市场物业管某中心负担。

宣判后，原审原告廖某、唐某、原审被告管某中心、服务中心均不服，向本院提起上诉。廖某、唐某上诉称，原审适用法律不当，管某中心、服务中心构成侵权，其侵占门面期间，每年获益超过x元，并导致其二人租金损失x元。请求撤销原判第二项，判决管某中心、服务中心赔偿租金损失x元（13个月，含税）和收益损失x元。

管某中心、服务中心上诉称：其与曾某签订的合同已被本院（2010）衡中法民一终字第X号民事判决书认定为附解除条件的合同，解除条件未生效，该合同仍有效；原审适用法律错误，即使管某中心、服务中心与曾某签订的合同为临时租赁合同，也成立在廖某、唐某与曾某签订的租赁合同之前，且曾某未按法定程序在合理期限之前履行解除合同的通知义务，而在廖某、唐某非法占据门面的6天里，其也在积极地实施自我救济行为，原审认定双方已同意解除合同不当。请求撤销原判，驳回廖某、唐某的诉讼请求。

针对管某中心、服务中心的上诉，廖某、唐某答辩称：曾某将讼争门面换锁后交付其给二人时，管某中心、服务中心没有提出异议并制止，说明曾某之前已进行了电话通知，该通知方式符合法律规定；管某中心、服务中心强行占有讼争门面，已构成侵权；本院（2010）衡中法民一终字第X号民事判决书与本案纠纷不属于同一法律关系，不影响对管某中心、服务中心侵权行为的认定。

针对廖某、唐某的上诉，管某中心、服务中心答辩称：其占有门面是合法的，不存在侵权；廖某、唐某主张的损失及收益没有事实及法律依据，不能成立。

针对廖某、唐某、管某中心、服务中心的上诉，曾某答辩称，其与廖某、唐某签订的租赁合同是有效的。

在本院指定的举证期限内，廖某、唐某提供了2份证据：证据1、（2010）衡中法民一终字第X号民事判决书，拟证实本案相关事实；证据2、《门面房租赁合同》，拟证实与讼争门面同类门面的租赁价格。

经庭审质证，管某中心、服务中心认为，证据1虽具备真实性、合法性，但不能达到其证明目的；证据2《门面房租赁合同》中的地址不明，不能证明廖某、唐某的损失。

本院经审查认为，证据1系本院（2010）衡中法民一终字第X号民事判决书，该判决书认定管某中心、服务中心及廖某、唐某分别与曾某签订的租赁合同均为有效合同，但本院当时在审理该案时，双方当事人并未就租赁物的建设情况及曾某的出租人资格提出异议，本院当时亦未就租赁物的建设情况及曾某的出租人资格进行审查，因此，不应以该意见作为处理本案的依据。证据2系复印件，无法与原件核对，不具备真实性，本院不予采信。

经审理查明，在原审审理过程中，管某中心、服务中心于2010年6月7日向原审法院另行提起诉讼，请求确认廖某、唐某与曾某签订的租赁合同无效，并申请原审法院中止对本案的审理。原审据此裁定中止诉讼后，对该确认之诉作出（2010）雁民一初字第X号民事判决，判决驳回管某中心、服务中心的诉讼请求。管某中心、服务中心不服，向本院提起上诉，2010年11月17日，本院作出（2010）衡中法民一终字第X号民事判决，认定管某中心、服务中心及廖某、唐某先后与曾某签订的租赁合同均合法有效。其中管某中心、服务中心所签订的租赁合同为附解除条件的合同，解除条件未成就。据此，判决驳回上诉，维持原判。

另查明，在二审审理过程中，曾某于2011年6月15日向管某中心、服务中心送达《清场通知》，通知解除双方之间的租赁合同并要求管某中心、服务中心搬出租赁的门面。管某中心、服务中心提出异议，并于2011年6月30日向湖南省衡阳市X区人民法院提起诉讼，请求判决确认该解除合同的行为不符合合同约定及法律规定。管某中心、服务中心据此申请本院对本案中止审理。本院于2011年7月1日作出（2011）衡中法民一终字第147-X号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。2011年9月14日，湖南省衡阳市X区人民法院对管某中心、服务中心与曾某房屋租赁合同纠纷案作出（2011）衡蒸民一初字第X号民事判决，判决驳回管某中心、服务中心的诉讼请求。管某中心、服务中心不服，向本院提起上诉。本院在审理中查明，衡阳新恒泰置业有限公司在未办理建设工程规划许可证等相关手续的情况下，于2004年动工建设新恒泰置业广场C栋商品房，房屋建成后至今尚未办理竣工验收手续。本案讼争门面属于新恒泰置业广场C栋商品房一楼门面的一部分。本院作出并已生效的（2011）衡中法民一初字第X号民事判决书亦认定了该事实。2012年1月9日，本院作出（2011）衡中法民一终字第X号民事判决，认定讼争门面建设前没有依法办理建设工程规划许可证，在房屋建成后，亦未依法办理竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，管某中心、服务中心与曾某签订的租赁合同无效，据此，判决驳回上诉，维持原判。

原判认定其他事实清楚，本院予以确认。

本院认为，关于管某中心、服务中心及廖某、唐某先后与曾某签订的租赁合同的效力问题，经查，讼争门面系衡阳新恒泰置业有限公司于2004年动工建设的，该公司在建设该栋商品房屋之前，没有依法办理建设工程规划许可证，在房屋建成后，亦未依法办理竣工验收手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”之规定，针对讼争门面所签订的租赁合同均应当认定为无效合同。虽然本院在审理（2010）衡中法民一终字第X号民事案件时，在判决书的理由部分曾某定管某中心、服务中心及廖某、唐某先后与曾某签订的租赁合同均合法有效，但本院当时在审理该案时，双方当事人并未就租赁物的建设情况及曾某的出租人资格提出异议，本院当时亦未就租赁物的建设情况及曾某的出租人资格进行审查，故不应以该意见作为处理本案的依据。因无效的合同自始即没有法律效力，故管某中心、服务中心提出其与曾某签订的租赁合同仍有效的主张于法无据，本院不予支持。

关于管某中心、服务中心是否构成侵权的问题，曾某作为讼争门面的实际占有、管某、使用和收益人，其有权对上述权利进行处分，因管某中心、服务中心与曾某之间签订的租赁合同无效，故双方之间不存在租赁关系，曾某可随时收回讼争门面的使用权。曾某在2010年1月16日已将讼争门面交付给廖某、唐某，其二人也对该门面进行了短期的占有，加之曾某在诉讼中始终强调其愿将该门面交付廖某、唐某，且已明确要求管某中心、服务中心限期搬出，因此，廖某、唐某已取得了该门面的占有、使用权。由于管某中心、服务中心至今仍占据该门面，故其已侵犯了廖某、唐某的合法权益，管某中心、服务中心辩称其不存在侵权的理由于法无据，本院不予采纳。

关于廖某、唐某是否存在门面“租金”损失以及收益损失的的问题，廖某、唐某主张其二人每月应向曾某支付x元的“租金”，故管某中心、服务中心应赔偿13个月的“租金”损失，但上述费用廖某、唐某还未交纳，该损失并不存在，故廖某、唐某主张的“租金”损失与客观事实不符，本院不予支持；原审中，廖某、唐某为证明其收益损失，提供了管某中心、服务中心向在讼争门面内经营的菜贩所收取的摊位费收据，但廖某、唐某不具有市场经营资格，无权收取上述款项，因此该证据不能证明其二人的收益损失，故廖某、唐某主张的收益损失证据不足，本院亦不予支持。

综上，原判认定基本事实清楚，虽适用法律错误，但实体处理适当，对判决结果予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款（一）、（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费x元，由上诉人廖某、唐某负担6675元，上诉人衡阳市苏眼井果菜市场管某中心、衡阳市X区X街农贸市场物业管某服务中心负担6675元。

本判决为终审判决。

审判长冯卫

审判员龙巍

代理审判员周隽斓

二○一二年二月九日

书记员刘晨

校对责任人：龙巍打印责任人：刘晨

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

……

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

《中华人民共和国民法通则》

第一百零六条

……

公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。

……

第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。

……

第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨碍；

……

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管某门批准建设的，人民法院应当认定有效。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

……