重庆市X区人民法院
民事判决书
（2010）中区民初字第X号
原告重庆某某百货有限公司，住所地：重庆市X区X巷X号二楼附一号。组织机构代码（略）-1。
法定代表人冯某，总经理。
委托代理人吴某某，男，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人谭某，男，X年X月X日出生，住（略）-3。
被告彭某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）-1，身份证号码：（略）。
委托代理人王大伟，重庆渝新律师事务所律师。
原告重庆某某百货有限公司（以下简称某某公司）与被告彭某租赁合某纠纷一案，本院受理后，依法组成合某庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人吴某某、谭某、被告彭某的委托代理人王大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称，原告与被告于2004年6月23日签订了《某某品牌鞋城场地使用合某》，由被告向原告承租重庆市X区X巷X号港渝广场二楼X号摊位，每月场地使用费3456元。根据该《合某》第三条的约定：被告应于每年7月23日至25日交纳当年8月至次年1月费用，1月23日至25日交纳2月至7月费用。但被告已拖欠2008年8月1日至2009年7月31日的场地使用费x元、水某120元、固定电费1800元、空某1876元、电表电费750.2元，合某人民币x.2元。原告多次在商场出公告通知被告交费用，被告一直没有交。被告的行为已经违约，应承担违约责任。原告也不存在拖欠重庆超霸房地产开发有限公司（以下简称超霸公司）租金的问题。故原告请求判决：1.被告立即向原告支付2008年8月1日至2009年7月31日的场地使用费x元、水某120元、固定电费1800元、空某1876元和电表电费750.2元，合某人民币x.2元；2、被告承担违约责任：保证金1.5万元不予退还，对前述x.2元从2008年7月26日至付清之日止按日百分之一向原告支付滞纳金。
被告彭某辩称，超霸公司是“港渝广场”的房屋所有权人。2004年9月20日，超霸公司与重庆港渝物业管理有限公司（以下简称港渝公司）签订了《委托代理经营合某》，委托港渝公司经营管理“港渝广场”。除一、二楼委托期限自2003年9月7日至2009年7月31日止外，其余楼层委托期限自2003年9月7日至2006年9月6日止。2003年10月22日，港渝公司受超霸公司的委托，将“港渝广场”一、二楼租赁给原告，双方签订了《场地租赁协议》，租赁期限自2004年8月1日起至2009年7月31日止。在港渝公司与原告签订了《场地租赁协议》后，原告又将商场分成若干摊位。原告与被告签订了《某某品牌鞋城场地使用合某》后，被告才租赁了二楼X号摊位。2006年9月6日，超霸公司终止与港渝公司之间的委托关系，港渝公司于2006年9月25日撤离“港渝广场”。为此，两家公司发生纠纷，经重庆市高级人民法院（2006）渝高法民初字第X号民事判决、最高人民法院（2009）民二终字第X号判决确认：超霸公司与港渝公司属于委托合某关系；双方签订的《委托代理经营合某》于2006年9月6日终止；2006年9月6日后，港渝公司与原告签订的《场地租赁协议》对超霸公司和原告均有约束力，应继续履行至2009年7月31日，自2004年8月1日起双方存在租赁合某关系。但原告自2006年9月6日起，一直未向超霸公司支付租金。2008年6月25日，超霸公司以公证送达催款函的方式向原告催收租金，明确要求原告于函件发出之日起10日内付清租金。原告在收到催款函后，仍拒不向超霸公司支付租金。由于原告在合某的期限内未履行支付义务，2008年7月21日，超霸公司又以公证送达《通知书》的方式，通知与原告解除合某，并要求原告于2008年7月24日之前自行撤离“港渝广场”，支付拖欠租金。2008年7月24日，超霸公司在“港渝广场”一、二楼张贴和直接向原告送达《关于限期撤离港渝广场的通知》，该通知要求原告应于2008年7月24日零点前自行撤离“港渝广场”。对于原告长期拖欠超霸公司租金的情况被告是知晓的，并且被告也知晓超霸公司已通知原告解除终止《场地租赁协议》的事实，故被告直接向超霸公司支付了租金。被告直接向超霸公司支付了租金的时间也在超霸公司向原告发出解除《场地租赁协议》，并要求原告撤离“港渝广场”之后。根据上述事实，无论是超霸公司与原告解除终止《场地租赁协议》后，被告直接向超霸公司支付租金，还是因原告拖欠租金，超霸公司通知原告解除终止《场地租赁协议》时，被告代原告向超霸公司支付欠付的租金，都是符合某律规定的。特别是被告的代付行为符合某高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合某纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，是行使次承租人的代偿请求权。因此，原告的起诉无事实和法律根据，应驳回原告的场地使用费请求。原告诉称的电表电费1161.6元被告不认可，因为电表是什么时候安装的、表上的起止度被告都不清楚。水某、固定电费、空某的金额属实。水某、固定电费、空某没有缴纳，同意支付。另外，关于保证金的问题，从2006年9月6日起超霸公司就与港渝公司解除了委托代理关系，后超霸公司行使了经营管理权，被告就应将费用直接交给超霸公司。在被告已准备将水某费等交给原告时，原告却已于2009年7月起诉了被告，故被告只好等法院判决结果出来后再说。如果法院认为被告属于违约，那么合某约定的违约金标准也过高，被告要求法院调整，适当降低违约金。
经审理查明，2004年9月20日，超霸公司与港渝公司签订了《委托代理经营合某》，由超霸公司委托港渝公司经营管理“港渝广场”，除一、二楼委托期限自2003年9月7日至2009年7月31日止外，其余楼层委托期限自2003年9月7日至2006年9月6日止。2003年10月22日，港渝公司(甲方)与某某公司(乙方)签订《场地租赁协议》,约定:甲方同意将超霸公司委托经营的“港渝广场”一、二楼租赁给某某公司，租赁期限自2004年8月1日起至2009年7月31日止。某某公司在签订《场地租赁协议》后，将商场分成若干摊位转租给若干租赁户使用。
2004年6月23日，某某公司（甲方）与彭某（乙方）签订了《某某品牌鞋城场地使用合某》，双方约定，由甲方提供某某品牌鞋城X号场地供乙方作皮鞋经营场地，合某时间从2004年8月1日起至2009年7月31日止，期限5年。场地使用费为每月3456元，水某每个铺位每月10元，上述两笔费用每年7月23日至25日交纳当年8月至次年1月费用，1月23日至25日交纳2月至7月费用。物管费按港渝物业公司标准收取。空某按港渝物业公司核定标准收取。电费按40瓦，25元/盏月；20W，12.5元/盏月标准收取；若需增加负荷，应到商场办公室提交申请并办理手续，增加部分设立独立电表，专线供电，电费按电表度数加日光灯损耗收取，即电表度数×1.1×本楼层总表单价。乙方在签订本合某时必须一次性向甲方交纳履约保证金1.5万元，保证金不计息，合某期满乙方未违约，甲方如数无息返还，若乙方违约，甲方有权按违规违约用乙方保证金扣抵。乙方应按时交清履约保证金、场地使用费，水某费、空某、物管费等费用。若超过规定时间未交清，每超过一天，按未交金额的1%累计加收滞纳金。以上各种费用累计未交金额总和（包括滞纳金）超过乙方保证金金额的30%，乙方不再享受续签合某资格，累计未交金额总额总和超过乙方保证金金额的50%按乙方单方毁约处理，乙方余额保证金作违约金赔偿甲方损失不退还，合某自行终止。有下列行为之一者，属乙方严重违约，甲方将采取停业整顿或强制乙方退场处理，合某按单方毁约自行解除处理，乙方所交保证金作违约金赔偿甲方损失，不予退还。（1）乙方超过规定时间不交清场地使用费、保证金、水某费等超过一个月。该合某签订后，彭某向某某公司交纳了保证金1.5万元，并按约向某某公司交纳了至2008年7月31日的场地使用费及部分水某费。
另查明，2006年9月6日，超霸公司与港渝公司签订的《委托代理经营合某》到期，超霸公司向港渝公司发出《终止委托函》，告知港渝公司双方委托代理经营合某终止。请港渝公司配合某理交接工作。同日，超霸公司向港渝广场业权人发出公告，公告的内容是：从2006年9月7日起，本公司将对本大楼物业进行核查并收回管理权。故本大楼租户及管理公司请尽快与我公司联系，以便重新理顺和确认租赁关系。同日，超霸公司还发出通知，要求港渝广场租户直接向该公司交纳租金。同年9月25日，港渝公司撤场。但某某公司没有向超霸公司交纳租金。自2006年10月起，某某公司由原来向港渝公司交纳水某费转由直接向超霸公司交纳水某费。
由于超霸公司与港渝公司之间就双方系委托代理关系还是承包关系等问题产生纠纷，超霸公司于2006年12月8日向重庆市高级人民法院提起诉讼，要求确认双方签订的《委托经营管理合某》在2006年9月6日终止；要求港渝公司转交从2000年9月6日至2006年9月6日受其委托代为出租和管理其所有的财产所衍生的财产权包括租金2780.x万元和利息；要求港渝公司退回其收取的承租人缴交的2006年9月6日之后的租金972.x万元和利息等。某某公司作为无独立请求权的第三人参加了诉讼。
在该案审理期间，2008年6月26日，超霸公司向某某公司寄送了《催收房屋租金函》并进行了公证，要求某某公司在本函发出之日起10日内向超霸公司交纳拖欠的房屋租金。某某公司在2008年7月1日回复超霸公司的函件中称：该公司与超霸公司没有合某关系，没有办法直接向超霸公司支付租金。该公司已在2007年5月15日已函告超霸公司和港渝公司，希望超霸公司和港渝公司统一一个意见，确定租金支付给哪家公司，然后某某公司再按照统一意见履行支付租金的义务。
2008年7月16日，超霸公司再次向港渝广场一、二楼经营户发出告示，再次重申该公司已收回“港渝广场”全部楼层包括第一、二层的经营管理权，并委托重庆超霸港渝市场经营管理公司对港渝广场全部楼层进行全面的、合某、有效的经营管理。除此之外，该公司并未委托任何公司或单位或个人对港渝广场进行经营管理。
2008年7月19日，某某公司也向港渝广场一、二层的经营户发出安民告示，告知经营户超霸公司虽然在2006年9月6日单方面提出与港渝公司解除合某但港渝公司没有同意，两家公司正在进行诉讼，人民法院还没有进行终审判决，在终止执行超霸公司与港渝公司的《委托代理经营合某》前某某公司与全体经营户签订的《场地租赁协议》也是受法律保护，若个别经营户不按协议交付场地使用费，将按《场地使用合某》第七条4项进行处理。
2008年7月21日，超霸公司向某某公司寄送了《通知书》并进行了公证，要求某某公司于2008年7月24日之前自行撤离港渝广场并交清欠租。某某公司收到该通知后，于7月22日复函超霸公司，表示其与港渝公司所签合某要到2009年7月31日才到期，如果超霸公司要求某某公司提前撤离，应向法院起诉，如果法院判决终止执行某某公司与港渝公司的场地租赁合某，某某公司将在与港渝公司结清装修损失费后离场。
2008年7月24日，超霸公司向某某公司和冯某发出《关于限期撤离港渝广场的通知》，要求某某公司所有工作人员在7月24日零点前全部撤离港渝广场。7月25日后由该公司接管。某某公司于同日回复超霸公司，认为超霸公司采取非法手段损害该公司利益和一、二楼经营户的利益。
2008年7月31日，超霸公司发出《关于再次催缴场地使用费的通知》，要求一、二楼未缴场地使用费的经营者交纳场地使用费，如果在7月31日至8月5日期间交纳，将按其与某某公司签订的租赁合某价格标准的8.5折优惠条件不变。如果逾期不交，在合某到期后，不再保证经营户继续承租和经营的权利。某某公司于8月22日致函超霸公司，认为超霸公司发出的上述通知扰乱了该公司的经营，是十分错误的行为。此后，某某公司仍没有与超霸公司办理一、二楼场地交接手续。
鉴于上述情况，2008年1月19日起，彭某没有再向某某公司交纳电表电费。从2008年8月1日起，彭某也没有再交纳场地使用费、水某、空某、固定电费。后彭某在2008年8月25日、26日直接向超霸公司交纳2008年8月1日至2009年7月31日的场地使用费共x元，超霸公司出具了收据。
2009年4月6日，重庆市高级人民法院作出（2006）渝高法民初字第X号民事判决书，该判决认定超霸公司与港渝公司之间系委托代理关系，超霸公司与港渝公司于2004年9月20日签订的《委托代理经营合某》于2006年9月6日终止，在超霸公司与港渝公司解除委托合某后，港渝公司与某某公司签订的《场地租赁协议》对超霸公司和某某公司具有约束力，超霸公司与某某公司应当继续履行至合某约定的2009年7月31日。遂判决：1、超霸公司与港渝公司于2004年9月20日签订的《委托代理经营合某》于2006年9月6日终止。4、港渝公司向超霸公司返还其收取的2006年9月6日后的租金733.x万元并按银行利率计算占用资金损失费。……宣判后，双方均不服，上诉于最高人民法院。在最高人民法院审理期间，港渝公司与某某公司签订的《场地租赁协议》于2009年7月31日到期，合某到期后，双方终止了房屋租赁关系。2009年8月1日，某某公司将港渝广场第一、二层返还给超霸公司。同时，某某公司交清了其经营期间的水某费等相关费用。
2009年8月12日，超霸公司诉至本院，要求某某公司支付欠租及违约金。本院受理后，因超霸公司与港渝公司之间的纠纷正在二审期间，故中止了该案的审理。2009年12月3日，最高人民法院作出（2009）民二终字第X号民事判决书，该判决维持了重庆市高级人民法院（2006）渝高法民初字第X号民事判决主文第一、二、五项，变更第四项。据此，本院恢复了前案的审理，并于2010年8月27日作出（2009）中区初字第X号民事判决书，本院在该判决中认定某某公司举示的证据不足以证明其向超霸公司支付了2006年12月1日至2009年7月31日的租金，同时超霸公司在该案中已自愿从某某公司所欠的租金中扣除其收取的彭某等经营户的租金（按《某某品牌鞋城场地使用合某》中约定的合某价格计算）。
审理中,超霸公司向彭某出具《情况说明》，承认彭某在2008年8月25日、26日就上述摊位向该公司缴纳的租金x元，该公司认可收取租金额为x元。
上述事实，有《某某品牌鞋城场地使用合某》、（2006）渝高法民初字第X号民事判决书、最高人民法院（2009）民二终字第X号民事判决书、（2009）中区初字第X号民事判决书、付款凭据等证据材料及双方当事人的陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，原告彭某与被告某某公司之间所签订的《某某品牌鞋城场地使用合某》是双方真实意思表示，其内容并未违反法律禁止性规定，该合某合某有效，应受法律保护，当事人双方均应当按照合某约定全面履行自己的合某义务。
关于原告要求被告立即支付2008年8月1日至2009年7月31日的场地使用费x元的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合某纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合某时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合某解除权的，人民法院应予支持。但转租合某无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”本案中，原告与被告的租赁合某纠纷中存在三方法律关系，即出租人超霸公司、承租人原告、次承租人被告，在原告作为承租人拖欠出租人的租金的情况下，出租人要求解除与承租人之间的租赁关系，并要求次承租人支付租金，被告作为次承租人代原告向出租人支付拖欠的场地使用费的行为未违反法律规定。现被告已出具了其向出租人超霸公司交纳场地使用费的证据，同时出租人超霸公司也向被告出具了“情况说明”认可被告交纳的场地使用费，上述两份证据能够相互印证，且该笔场地使用费在超霸公司起诉原告的欠租中已自愿扣除，本院对被告代原告交纳场地使用费x元的事实予以确认，故被告实际上已付清了场地使用费，原告的上述请求，本院依法不予支持。
至于原告要求被告支付所欠的水某120元、固定电费1800元、空某1876元和电表电费750.2元的问题，原、被告双方在合某中明确约定，水某每个铺位每月10元，物管费按港渝物业公司标准收取，空某按港渝物业公司核定标准收取；电费按40瓦，25元/盏月；20W，12.5元/盏月标准收取；若需增加负荷，应到商场办公室提交申请并办理手续，增加部分设立独立电表，专线供电，电费按电表度数加日光灯损耗收取，即电表度数X1.1X本楼层总表单价。庭审中，被告对所欠的水某120元、固定电费1800元、空某1876元予以认可，且原告已向出租人支付了该笔费用，故原告要求被告支付该笔费用理由正当，本院予以支持。而电表电费，原、被告双方虽在合某中约定有“电费按电表度数加日光灯损耗收取用电起止度数”，但原告并无充分证据证明其主张的用电起止度数，且被告也不予认可，故该请求证据不充分，本院不予支持。
关于原告要求被告承担违约责任，保证金1.5万元不予退还，对前述x.2元从2008年7月26日至付清之日止按日百分之一向原告支付滞纳金的问题。本案中，原、被告双方关于保证金不退还的约定有三部分，即1、乙方在签定本合某时必须一次性向甲方交纳履约保证金1万元，保证金不计息，合某期满乙方未违约，甲方如数无息返还，若乙方违约，甲方有权按违规违约用乙方保证金扣抵。2、乙方应按时交清履约保证金、场地使用费，水某费、空某、物管费等费用。若超过规定时间未交清，每超过一天，按未交金额的1%累计加收滞纳金。以上各种费用累计未交金额总和（包括滞纳金）超过乙方保证金金额的30%，乙方不再享受续签合某资格，累计未交金额总额总和超过乙方保证金金额的50%按乙方单方毁约处理，乙方余额保证金作违约金赔偿甲方损失不退还，合某自行终止。3、有下列行为之一者，属乙方严重违约，甲方将采取停业整顿或强制乙方退场处理，合某按单方毁约自行解除处理，乙方所交保证金作违约金赔偿甲方损失，不予退还。（1）乙方超过规定时间不交清场地使用费、保证金、水某费等超过一个月。就本案原告的诉求而言，原告认为被告已违约，但并未要求在保证金中扣抵所差欠的费用，而是提起的前一诉求，即原告未选择第1部分约定。第2部分不退还的前提是被告违约的金额需超过50%，就本案查明的事实来看，被告的场地使用费已付清，空某、物管费、电费何时支付合某中并未明确约定，故无法确定被告应该支付该部分费用的具体时间，也无法确定滞纳金的起算时间，故应根据双方合某约定及审理查明的事实来综合某定，该笔费用滞纳金的起算时间应从本判决生效后起算为妥；至于水某，因约定了支付时间，按照上述约定，所差欠的水某为120元，加上滞纳金每日1.2元，上述金额总计并未超过50%，故不适用第2部分关于保证金不退还的约定。第3部分不退还的前提是被告严重违约，根据审理查明的情况，被告确实尚欠水某120元、固定电费1800元、空某1876元未交，但其系因出租人与原告，及出租人与受托管理者之间的纠纷造成的，并非其主观恶意拖欠所为，系事出有因，被告的行为不符合某重违约的规定，且原告亦未举示其损失，同时不能重复处罚。综上，原告请求1.5万元保证金不退还并不符合某同约定，本院不予支持。但被告差欠原告的水某120元的支付时间有明确约定，故被告应支付原告逾期付款的滞纳金，现被告提出滞纳金的标准约定过高，要求调整，适当降低，本院予以准许，滞纳金的标准按中国人民银行同期贷款利率的140%计算为妥。
综上，依照《中华人民共和国合某法》四十四条、第六十条、第一百零七条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合某纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、彭某在本判决生效后立即支付重庆某某百货有限公司固定电费1800元、空某1876元，合某3676元；如逾期未付，其滞纳金则从本判决生效之日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的140%计算；
二、彭某在本判决生效后立即支付重庆某某百货有限公司水某120元，其中60元的滞纳金从2008年7月26日起至付清之日止、另60元的滞纳金从2009年1月26日起至付清之日止按中国人民银行贷款同期利率的140%计算；
三、驳回原告重庆某某百货有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费九百五十元，由原告重庆某某百货有限公司负担受理费九百元，被告彭某负担五十元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判长蔡彬
人民陪审员梁承碧
人民陪审员陈邦碧
二○一○年九月十七日
书记员吴某达
