上诉人（原审被告）靳某，男，X年X月X日出生。

被上诉人（原审原告）王某，男，X年X月X日出生。

委托代理人姬某某，男，X年X月X日出生。

上诉人靳某与被上诉人王某租赁合同纠纷一案，王某于2011年1月5日向焦作市X区人民法院提起诉讼，该院于2011年7月4日作出（2011）解民初字第X号民事判决。宣判后，靳某不服，向本院提出上诉。本院于2011年11月2日受理后，依法组成合议庭，于2011年11月14日公开开庭审理了本案。上诉人靳某和被上诉人王某及其委托代理人姬某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2008年6月20日，王某与靳某签订一份《租赁协议》，王某将自己位于焦作市X路花坛往西200米处路南已租二楼十八间以东五间临路楼房租给靳某经营使用，约定租赁期限自2008年10月1日起至2021年9月30日止。同年10月31日，双方又签订一份租赁协议，王某将自己位于上述地段的房屋三楼八间和一楼八间租给靳某经营使用，约定租赁期限自2008年12月1日起至2020年12月31日止，年租金为每间700元，第一次可以半年预交一次，一年后改为预交一年。如靳某不按期交纳租金，王某有权终止协议。靳某在一楼院内所建围墙、大某、卫生间、车棚归靳某所有；租赁期内靳某对房屋主体改造应向王某提供施工图并取得王某同意。双方还对其他相关事项进行了约定。2009年1月17日，靳某交付一楼六间房2008年12月至2009年5月底六个月的租金2100元（合同约定的八间房实际履行六间房）。2009年1月，靳某组织人员对该六间房的门窗、地面等进行装修改造时，王某认为靳某装修拆除门窗承重墙砖会影响到房屋的安全，就阻止靳某施工，至此，靳某既未再与王某协商解决此事，也未继续整修房屋对外经营使用，租赁房屋长期搁置而形成本案诉讼。靳某所租的三楼八间房屋，王某已通过仲裁程序处理。2009年4月30日，靳某交付王某二楼以东五间房2008年10月1日至2009年2月底的租金2500元，2009年6月10日靳某又交付王某该房2009年3月至6月的租金2000元。后王某以靳某未按合同约定继续交付租金为由，提起诉讼。本案在审理期间，即2011年4月25日双方就合同的终止履行达成协议，协议签订的次日起王某进驻本案诉争的房屋进行经营使用。至此，双方签订的两份《租房协议》已实际终止。

原审认为，王某与靳某签订的《租房协议》系双方真实意思表示，双方的权利义务约定明确，且不违反法律规定，双方应当按照《租房协议》履行。2008年6月20日签订《租房协议》二楼十八间以东的五间房，靳某为此两次交付王某租金，足以证明王某已按约定向靳某交付了租赁房屋。靳某称该房王某没有交付，缺乏证据支持，故不予采信。该五间房约定年租金为5000元，折算出每月租金为416.7元，靳某两次共交付租金4500元，从而得出靳某已实际交付324天的租金，即从2008年10月1日起至2009年8月24日止的租金已交付。自2009年8月25日起至双方同意终止合同时即2011年4月25日止的租金靳某未交，该期间共20个月租金应为8334元，王某主张支付7000元租金的诉讼请求，予以支持。2008年10月31日签订的《租房协议》一楼八间房，约定的年租金每间房700元，实际履行六间房，靳某已于2009年1月17日交付该房6个月的租金2100元，即已交付该房从2008年12月1日起至2009年5月底止的租金，2009年1月靳某组织人员对该房进行装修改造，足以说明王某已将该房交付靳某。靳某装修改造中，对租赁房屋主体改造，没有向王某提供施工图并取得王某同意，违反了双方《租房协议》第六条的约定，王某进行制止并无不当。自2009年6月1日起至2011年4月25日止的租金，靳某仍应按合同约定交付7515元，王某主张支付6000元的租金，予以支持。王某请求判令靳某维修所租房屋门窗等请求，缺乏证据和依据，不予支持。双方签订的两份《租房协议》已在本案判决前自行终止，法院予以确认，不再处理。综上，王某按照《租房协议》履行了交房义务，靳某没有按约交付房屋租金，应当承担违约责任，王某的诉讼请求证据充分，理由正当，应予支持。判决：1、靳某应于本判决生效后十日内支付王某为履行双方于2008年6月20日所签订的《租房协议》的房屋租金7000元；2、靳某应于本判决生效后十日内支付王某为履行双方于2008年10月31日所签订的《租房协议》的房屋租金6000元；3、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由靳某负担。

靳某不服，上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。其具体理由是：第一，原审判决认定被上诉人已交付“二楼十八间以东的五间房屋”错误。因为被上诉人提交的2009年4月30日及6月10日的两张交款收据是双方发生争执时，被上诉人自行填写的。上诉人没有交付这些款项。被上诉人其意是虚构事实，证明已交付了房屋。二、楼下六间房屋的合同，已由被上诉人终止，原审判决上诉人继续交付房租错误。因为上诉人租到房屋后，为了经营使用而装修、更换房屋门窗，本身并未涉及对房屋主体的改造，无需向被上诉人提供施工图纸和取得被上诉人的同意，被上诉人的制止行为没有依据。被上诉人的制止行为使上诉人的整体装修不能进行，无法最终实现租赁合同的目的，被上诉人属擅自终止合同的违约行为，所以，被上诉人违约，在事实上终止了合同，原审判决上诉人继续支付租金错误。三、原审认定两份租赁合同的实际终止日期为协议签订之日错误。在原审庭审期间，双方所签订的协议不能理解为“两处房屋中东处的五间房屋此前已经交付了上诉人，楼下6间房屋此前仍由上诉人租赁”。双方是在原审法官的倡仪下，为避免损失扩大某在庭审期间补充签订的，并且在协议中明确表示“至于本案所涉合同是否已经履行或是已经终止，由法庭审判决定，即协议的签订不能构成对某种不利事实的自认。总之，原审判决认定被上诉人已经实际履行两份租赁合同，证据不足，认定事实错误。二楼五间房屋未交付，楼下6间房屋租赁合同又由被上诉人事实上终止，上诉人并无义务继续交付租金。

被上诉人王某当庭口头答辩称，收款收据是真实的，可以进行调查，上诉人也承认终止协议，故上诉人上诉理由不能成立，要求公正判决。

根据双方当事人的上诉与答辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、2008年6月20日房屋租赁合同的房屋是否交付是否应支付租金2、2008年10月31日合同的房屋是否应支付所欠租金经征求双方意见，均无异议，本院予以确认。

在本院庭审中，针对上述焦点问题，双方所陈述的意见基本与上诉、答辩意见相同。双方均无新的证据材料提交。

经庭审，本院所查明的案件事实与原审认定的一致。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人在2008年6月和10月签订了两份合同，系当事人真实意思表示，符合法律规定，应为合法、有效，本院予以确认。根据已查明的案件事实，2008年10月份的租赁合同，双方在履行期间，因靳某在组织装修期间，王某认为靳某违反约定，在装修中，改变了房屋结构，对靳某的装修行为进行了制止，但是，靳某在未与王某进行沟通、协商的情况下，停止了装修，未再使用其租赁的房屋。靳某的行为并不能表明合同已经终止，故在该合同未解除或终止的情况下，靳某应按照合同约定继续支付房租。关于2008年6月份所签的房屋租赁合同是否交付的问题，虽然靳某否认向王某支付过房租的事实，但是，双方签订合同事实存在，靳某亦无证据证明王某占用该合同项下的房屋，所以，靳某没有使用其所租赁的房屋，但不能说明对方就没有交付房屋。王某自认靳某向其交付过该合同项下房屋的租金，故靳某有义务按照该合同约定支付所欠租金。因此，原审认定事实清楚，证据充分，处理并无不妥，靳某的上诉理由不能成立，本院不予支持。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉费125元，由靳某负担。

本判决为终审判决。

审判长闫春林

审判员王某龙

审判员李玉香

二○一一年十二月二十日

书记员马捷