原告郭某丙，女，X年X月X日出生。

委托代理人郭某丙，女，X年X月X日出生。

委托代理人彭云峰，河南倚天剑律师事务所律师。

被告平顶山市九略房地产顾问有限公司。

法定代表人时某，经理。

委托代理人李某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人李某某，该公司职工。

委托代理人黄凯，河南首位律师事务所律师。

被告平顶山市润天房地产开发有限公司。

法定代表人张某丁，董事长。

委托代理人邹东锋，河南九泰律师事务所律师。

原告郭某丙与被告平顶山市九略房地产顾问有限公司（以下简称九略公司）、平顶山市润天房地产开发有限公司（以下简称润天公司）合同、不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告郭某丙及其委托代理人郭某丙、彭云峰，被告九略公司的委托代理人李某某、黄凯，被告润天公司的委托代理人邹东锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告郭某丙诉称，2007年11月8日，原告看到被告润天公司在宣传彩页上所做的和《平顶山晚报》上刊登的“倾城项目”商品房营销广告。原告按照营销广告上所注明的地址，来到本市X路X路交会处西100米处。经实地查看后，原告在被告润天公司的售楼部与其委托销售的被告九略公司进行协商后，达成了购买被告润天公司商品房1套的购房合意，单价是每平方米2000元，并于2007年11月8日、20日两次共计向被告九略公司交纳x元购房款，有被告九略公司出具的购房款收据为凭。该协议双方订立后，被告承诺2009年交房。现协议约定的房屋已建成且具备交房条件，但由于二被告之间发生代理合作纠纷，被告润天公司对被告九略公司实施的代理销售行为一概予以否认，单方拒绝履行协议，该行为明显违约。原告找被告协商未果。综上所述，被告润天公司委托被告九略公司进行商品房代理销售，被告九略公司接受委托并进行代理销售的行为是双方真实意思表示，且不违反法律规定。因此，二被告之间的委托代理销售关系依法成立。被告九略公司作为代理人实施的代理售房行为，依据《中华人民共和国合同法》的规定，被告润天公司作为委托人应当承担履行合同的义务。鉴于被告润天公司开发建设的倾成项目房屋至今未取得商品房预售许可证，按照《合同法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原、被告之间的商品房买卖合同应为无效合同。合同无效，被告润天公司作为委托人应当依据合同法和民法通则的规定，对九略公司的受托代理销售房屋的行为承担无效合同之责，即承担返还原告已支付的15万元购房款及利息，同时某担相应的赔偿责任。被告九略公司作为专业的房地产销售代理机构，不经审查就对没有取得商品房预售许可证的房屋进行代理销售，导致合同无效，给原告造成损失，也应对原告遭受的损失应当承担连带赔偿责任。综上，请求依法判令二被告交付双方合同约定的房屋或返还原告已支付的购房款15万元及利息，并赔偿15万元损失；诉讼费由被告承担。

被告九略公司辩称，原告所交房款是我公司收取，并出具有收款收据为凭。但所收房款已悉数交给了被告润天公司，这点有2007年11月20日、金额100万元银行转帐凭证为证。我公司与润天公司之间系商品房代理销售关系，我公司是被委托单位，原告向我公司交房款时，我公司与润天公司已存在代理销售关系，我公司作为代理人不应承担责任。本案应由润天公司承担一切法律责任，请求依法判决驳回原告对我公司的诉讼请求。

被告润天公司辩称，原告所诉不实。原告未与我公司签订过买卖协议，亦未向我公司交过房款，与我公司不存在买卖关系。被告九略公司与我公司不存在代理销售房屋的法律关系，其无权实施代理行为。原告把购房款直接交给了九略公司，这一点原告及九略公司均予以认可。九略公司称“原告等客户所交的款项于2007年11月20日转交给了润天公司”；这一说法显然是虚假的！2007年11月20日，时X建行卡上发生的100万元是润天公司向时X个人的借款，而不是时X转交给润天公司原告等人的购房款。关于这笔借款，润天公司向时X出具有借条，并于2007年12月19日、2008年1月17日、2008年2月2日陆续归还时X91万元（注：时X收到还款时某具有收条）。综上，我公司认为九略公司收取原告等人购房款的行为均已涉嫌诈骗犯罪，按照“先刑事后民事”的原则，该案应当移送公安机关处理。九略公司收取原告购房款的行为是以自己的名义直接进行的，这一行为与代理无关，更谈不上表见代理；九略公司以自己名义卖房并收款的行为超出了双方的约定。这一点从时X提供的《倾城项目销售代理费用结算单》中可以充分证实。九略公司提供的与润天公司之间的往来函件，原告在购房时某可能看到，不是原告购房的动因。原告及九略公司对于其提供的宣传彩页及手提袋等，不能证明印制及开始使用的时某，不能作为原告订立合同时某道“九略公司与润天公司之间营销代理关系”的证据使用。九略公司只是接受润天公司的委托，从事楼盘的策划代理工作。没有对外售房及收款的资格，其欺骗客户的行为应由其自行承担。综上所述，请求法院应当驳回原告的起诉将案件移送公安机关处理或者依法驳回原告对润天公司的诉讼请求。

经审理查明，2007年11月8日，被告九略公司向原告郭某丙出具收据（编号为（略））一份，载明：今收到郭某丙人民币壹拾伍万元，系付X号楼X楼东单元东户首付款。

被告九略公司向法庭出示原九略公司法定代表人时X个人在建行开户帐号于2007年11月20日转帐100万元的支付凭证3张，证明其已将收取原告等人的购房款悉数交给了被告润天公司。被告润天公司认可收到了时X该100万元人民币，但辩称该100万元系润天公司与时X个人之间的借款，该笔借款润天公司已分三次归还时X91万元，同时某天公司向法庭出示提供了时X收到归还借款的收条3份。

2011年4月25日，原九略公司法定代表人时X向本院提供了九略公司于2008年10月25日给润天公司制做的倾城项目销售代理费用结算单。该结算单显示：“经过我公司销售人员及贵公司派驻人员的共同努力，由贵公司开发的倾城项目销售工作取得了阶段性成果……。项目自2007年12月8日至2008年10月23日共签署高层诚意金158套，成交金额（略）元；多层诚意金218套，……（明细见附表）。……请贵公司给予结算。2008年10月25日”。附表13张某丁示每个购房人姓名、所购房源、面某、单价等。附表内购房人中没有本案原告郭某丙及其所交款项。

另查明，2007年9月，时某九略公司法定代表人的时X与李XX为业主的平顶山市X区金典工艺广告装饰部签订建筑装饰装修合同一份，该合同主要内容为：施工地点兴州机械厂大门西侧（九略公司承接的平顶山市润天房地产公司售楼部），结构为钢架、砖某、施工面某x，工期自2007年9月8日开工，2007年10月10日竣工。合同签订后，李XX按照合同约定的期限施工并交付使用。后因工程款未依约支付引发诉讼。平顶山市X区人民法院于2009年9月17日作出（2009）卫民初字第X号民事判决，判决：一、被告九略公司于判决生效后十日内支付原告李XX工程款x元。二、被告时X对判决第一项承担连带清偿责任。

“倾城营销中心”建成后，被告九略公司时X等人与被告润天公司售楼销售人员均在内办公。

倾城项目楼盘系被告润天公司投资开发，被告润天公司至今未依法取得该楼盘商品房预售许可证。

2009年10月30日，原告郭某丙持九略公司出具的收据以九略公司、润天公司为被告诉至本院，请求判令二被告履行合同，向原告交付所购买的房屋；诉讼费由被告承担。或请求判令二被告返还原告的购房款15万元及利息，并赔偿损失15万元；诉讼费由被告承担。

上述事实有原告提供的收款收据、倾城项目的宣传彩页等证据；被告九略公司提供的其与润天公司之间来往函件及建设银行100万元支付凭证、平顶山市X区人民法院（2009）卫民初字第X号民事判决书等证据；被告润天公司提供的有关倾城项目诚意协议书、《平顶山晚报》的广告清单、归还时X借款的收款收据等证据及本院依法调查马X、河南金版动画广告制作有限公司法定代表人李XX的笔录；时X于2011年4月25日向本院提供的“结算单”、当事人陈述等证据在卷证实。以上证据均经庭审质证，足以认定本案事实，本院予以确认。

本院认为，被告九略公司在被告润天公司开发的“倾城项目楼盘”尚未依法取得商品房预售许可证，且在未取得被告润天公司明确授权的情况下，即以自己的名义收取原告郭某丙购房款并出具收款收据，因其不具备向原告郭某丙出售房屋的资格能力而导致其所为的民事行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条明确规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告九略公司依法应当将收取的购房款返还原告郭某丙并支付利息，利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自交款日起计算至本判决限定的还款之日止。庭审已查明，倾城营销中心建成后，被告润天公司与被告九略公司均在此办公销售房屋，被告润天公司对于被告九略公司的违法售房行为未及时某现并制止，对于原告损害结果的发生存在监管过错，对此，被告润天公司应在被告九略公司返还不能的范围内向原告郭某丙承担补充赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：

被告平顶山市九略房地产顾问有限公司于本判决生效后三日内向原告郭某丙返还购房款x元及利息（利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2007年11月9日起计算至本判决限定还款之日止）；被告平顶山市润天房地产开发有限公司在被告平顶山市九略房地产顾问有限公司不能返还的范围内向原告郭某丙承担补充赔偿责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3300元，由被告平顶山市九略房地产顾问有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。

审判长刘威

审判员岳华锋

审判员甄松淼

二○一一年十二月五日

书记员马少培