申请再审人（一审被告，反诉原告，二审上诉人）：韩某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，现住（略）。
被申请人(一审原告，反诉被告，二审被上诉人)：项某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，现住（略）。
委托代理人：高岭，（略）东风法律服务所法律工作者。
委托代理人：赵某星，辽宁海润律师事务所律师。
韩某与项某房屋转让合同纠纷一案，（略）人民法院于2002年8月22日作出(2002)站民初字第X号民事判决，韩某不服并向营口市中级人民法院提出上诉。营口市中级人民法院于2003年1月14日作出(2002)营民终字第X号民事裁定，撤销原判，发回（略）人民法院重审。（略）人民法院于2004年5月21日作出(2003)营站民一房初字第lX号民事判决，项某不服并向营口市中级人民法院提出上诉，该院于2005年12月27日作出（2004）营民一房终字第X号民事判决。项某不服并向营口市中级人民法院提出申诉，该院于2006年作出(2006)营民房终字第X号驳回通知书，予以驳回。项某不服并向本院提出申诉。本院于2007年8月7日作出(2007)辽立民监字第X号民事裁定，指令营口市中级人民法院再审。营口市中级人民法院于2008年3月4日作出(2007)营审民终再字第X号民事裁定，撤销原判，发回（略）人民法院重审。（略）人民法院于2008年10月18日作出(2008)营站民一再字第x号民事判决。判决宣判后，韩某不服并向营口市中级人民法院提出上诉，营口市中级人民法院于2009年6月9日作出(2009)营审民再终字第X号民事判决。判决发生法律效力后，2009年8月3日，韩某向本院申请再审，本院于2009年12月14日作出（2009）辽立三民申字第X号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人韩某、被申请人项某委托代理人高岭、赵某星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
（略）人民法院(2002)站民初字第X号民事判决查明，项某与韩某于2001年9月11日签订了一份房屋转让合同，双方约定，项某将位于金牛山大街X路东商业服务楼（该楼为框架一至四层，使用性质为商业服务，产权归项某所有），面积为851.53平方米以136万元转让给韩某。约定合同签订后韩某付项某房款15万元，于2002年2月10日前付项某房款20万元，于同年5月28日前付项某房款20万元。合同签订后项某原以该房于营口商业银行振兴支行所贷70万元贷款及利息由韩某负责承担还款，于2002年9月28日办理清所有产权过户手续。双方不得违约，始违约，违约方每天赔偿另一方房款金额的百分之一违约金。合同签订后，韩某于2001年11月4日给付项某房款18万元，2002年2月10日、3月6日、3月14日分别给付房款5.5万元、5万元及6万元。以上总计韩某已给付项某房款34.5万元，尚欠房款23.5万元至今未给付。
该院认为，双方签订的房屋转让合同合法有效，应受法律保护。在履行合同期间，韩某已部分给付项某房款，余款未给付确违背双方在合同中约定的内容，韩某未到庭应诉，已明确表明不履行合同义务，故项某可以在履行期限届满之前要求韩某承担违约责任，按双方约定房款金额的百分之一的违约金应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条之规定，判决：一、韩某偿还项某房款人民币23.5万元；二、韩某承担项某房款违约金，按房款23.5万元的百分之一给付，从2002年5月28日起至韩某偿还项某房款之日止。案件受理费7730元，由韩某承担，项某已预交，由韩某给付项某。
韩某不服并向营口市中级人民法院提出上诉。营口市中级人民法院以(2002)营民终字第X号民事裁定，撤销原判，发回（略）人民法院重审。并函示中院：“1、项某是在未取得国家有关部门下发的土地使用证的情况下与韩某签订的房屋转让合同，并约定于2002年9月28日为韩某办理产权过户手续，根据有关法律规定项某未取得土地使用证的情况下能否办理过户手续，办不了产权过户手续房屋转让合同能否认定有效。2、二审时项某提供一份土地使用证，经向有关部门核实，该证用途一栏有涂改现象，对此有关部门对此证声明无效。如未取得土地使用证，房屋转让合同无效，韩某已对该房屋进行了装修，重审时应查清事实后依法确认对韩某装修部分损失予以确认。
发回重审后，项某诉讼请求不变。韩某辩称，项某所诉欠款数额与事实不符。我未付房款的原因如下，1、该房没有取得合法的土地使用权，这一点项某没有告知我。2、该房屋建筑审批手续和验收手续存在问题，按国家规定没有验收的房屋不能使用，不能转卖他人，为此消防部门至今未给我经营的酒店发放消防验收许可证。3、此房存在严重的质量问题，春季下雨后，房屋顶漏雨，给我造成了损失。4、转让房屋存在权利瑕疵，该房已抵押给了商业银行，在未经银行同意的情况下，将此房转卖，存在严重的权利瑕疵。综上，我不但不能付给项某房款，同时我请求确认买卖合同无效。
韩某提出反诉称，鉴于我与项某的买卖合同无效，要求判决项某返还我已付购房款35.3万元，并赔偿我装修损失85万元，并赔偿我2001年11月4日起至判决生效止的已付房款利息。同时我已代项某交付给银行其建房贷款利息x元，应由项某返还给我。同时，项某在我经营的泰来酒店消费欠款应一并处理，本案诉讼费及评估费由项某承担。
项某辩称，我与韩某所签订的房屋买卖合同是合法有效的，其主张合同无效缺乏依据，因韩某的违约行为致使合同无法履行，故要求解除合同，由韩某承担违约责任。
（略）人民法院(2003)营站民一房初字第lX号民事判决查明，项某与韩某于2001年9月11日签订房屋转让合同。双方约定，项某将其所有的位于本市X街X路东侧面积为851.53平方米的商业服务楼一处转让给韩某，价格为136万元。其中韩某给付项某现金66万元，余款70万元系项某以该房向营口市商业银行贷款，该贷款本息由韩某负责偿还。合同签订后双方开始履行，项某将房屋交给韩某使用，韩某先后支付给项某房款34.5万元，尚欠房款31.5万元没有支付。韩某接管该房屋后进行了整体装修用于经营泰来酒店，期间韩某按约定以项某的名义向营口市商业银行偿还了建设该房的贷款利息x元。该案诉讼过程中经营口市价格认证中心评估【营价认(经)字第2003—X号、营价认(经)字第2004-X号】，泰来酒店装修残值为人民币x元，租赁使用涉诉房屋，2001年10月1日至2002年年末每年需人民币4万元，2003年1月至今每年需人民币5万元。另查，双方协议转让的房屋坐落于营口市X村，该房屋建设所使用的土地为集体所有的土地。该土地经（略）国有土地资源局核发了住宅土地使用证，未曾发放商住使用证。
该院认为，法律保护公民间就合法的房屋交易而形成的合同关系。根据我国土地管理法的规定，公民集体所有的土地的使用权不得出让或出租用于非农业建设。本案中涉案房屋系项某在农民集体所有的土地上所建，该房屋使用范围内的土地使用权是不得转让的，故该房屋的转让违反了土地管理法的禁止性规定。双方订立合同无效。基于合同所取得的财产应予返还，即项某交付韩某的房屋应返还给项某，韩某因取得房屋而支付给项某的房款亦应返还给韩某。韩某使用房屋期间应支付给项某相应的使用费，具体标准是2001年9月11日起至2002年末每年4万元，2003年1月1日起至判决生效之日止每年5万元。项某在已知其房屋使用范围内的土地为农民集体土地的情况下将该房屋有偿转让给韩某，致使该合同无效，过错责任应归于项某，故应对韩某因此所受损失承担责任。且现韩某将房屋返还给项某，其为使用该房而进行的装修系韩某出资在项某所有的不动产上添附的财产，该部分财产理应随附不动产转移给项某，而项某应将相当于该部分添附财产价值的x元价款给付韩某。韩某依据无效合同而向银行偿还的贷款利息因合同已归于无效，且韩某应给付项某使用该房屋的费用，故不应再由韩某承担，已交的x元由项某返还给韩某。双方其他诉请因无事实和法律依据不予支持。韩某所诉项某在其经营酒店消费发生的餐费与本案一并处理一节，因与本案不属同一法律关系不予支持，可另案处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、项某与韩某签订的房屋转让合同无效。二、韩某将位于营口市X街X路的面积为851.53平方米的房屋返还给项某，项某将韩某已付房款34.5万元返还给韩某。三、现争诉房屋的内部装修归项某所有，项某返还韩某相应价值款项某民币x元。四、韩某给付项某使用该房的费用。2001年9月11日至2002年年末每年4万元，2003年1月至判决生效之日止，每年5万元。五、项某给付韩某已交纳的建房贷款利息x元。六、驳回双方其他诉讼请求。上述判决内容应在判决生效后10日内履行，逾期履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条执行。一、二审案件受理费各6035元由项某承担，诉讼保全费1695元由项某承担。反诉费x元，由项某承担x.52元,韩某承担4886.48元.评估费4000元由项某承担2358.40元,韩某承担1641.60元。
项某不服并向营口市中级人民法院提出上诉，该院作出（2004）营民一房终字第X号民事判决，维持原判。
项某向本院提出再审申请，本院作出(2007)辽立民监字第X号民事裁定，指令营口市中级人民法院再审本案。营口市中级人民法院作出(2007)营审民终再字第X号民事裁定，撤销原一、二审判决，发回（略）人民法院重审。
（略）人民法院(2008)营站民一再字第x号民事判决查明，项某与韩某于2001年9月11日签订了一份房屋转让合同，双方约定，项某将其所有的位于本市X街X路东侧面积为851.53平方米的商业服务楼一处转让给韩某，价格为136万元。其中韩某给付项某现金66万元，余款70万元系项某以该房向营口市商业银行贷款，该贷款本金由韩某负责偿还。合同签订后双方开始履行，项某将房屋交给韩某使用，韩某先后支付给项某房款34.5万元，尚欠房款31.5万元没有支付。韩某接管该房屋后进行了整体装修用于经营泰来酒店，期间韩某按约定以项某的名义向银行偿还了贷款利息x元。该案诉讼过程中经营口市价格认证中心评估【营价认(经)字第2003—X号、营价认(经)字第2004-X号】，泰来酒店装修残值为x元，租赁使用涉诉房屋，2001年10月1日至2002年年末每年4万元，2003年1月至2004年评估报告下发时止(2004年5月)每年5万元。由于该鉴定报告存有偏差，2008年5月针对诉争房屋的装修和韩某实际使用期间应承担的费用，现经营口嘉信房地产评估事务所有限公司评估【营嘉估字(2008)第X号】。其装修费用为x元(包括重新装修部分)，其使用期间应承担的费用每月每平方米为8元(2001年10月至今)。
另查，项某与韩某协议转让的房屋坐落于营口市X村，该房屋建设使用的土地为集体所有的土地。该土地由营口市老边国土资源局核发了住宅土地使用证，未曾发放商住使用证。此次韩某对诉争房屋的重新装修是擅自作主。
该判决认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，公民集体所有的土地的使用权不得出让或出租用于非农业建设。项某与韩某所诉争的房屋是建在农民集体所有的土地上的房屋，该房屋使用范围内的土地使用权不得转让，故项某与韩某所订立的房屋转让合同是无效的，因此双方应将所取得的财产予以返还。韩某应将该房屋返还项某，项某应将所取得的房款返还给韩某。韩某使用项某房屋期间应支付给项某相应的房屋使用费，其标准是每月每平方米8元，从2001年10月计算至将房屋腾退时止，该房屋的装修部分(系不可拆除的物品)随房屋的返还归项某所有，项某应将相应物品的价值x元价款给付韩某，但应扣除韩某擅自重新装修部分的费用x元。项某返还韩某以其名义向银行交纳的贷款利息x元。项某及韩某的其他诉请因无事实及法律根据不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第七十八条之规定，判决：一、项某与韩某签订的房屋转让合同无效。二、韩某将坐落于营口市X街X路的面积为851.53平方米的房屋返还项某。项某将韩某已付房款x元返还给韩某。三、现诉争房屋的装修归项某所有，项某返还韩某相应价值x元，扣除重新装修部分费用x元，实际应返x元。四、韩某给付项某使用该房的费用，从2001年l0月至韩某将房屋腾退时止，按每月每平方米8元计算。五、项某给付韩某已交纳银行的贷款利息x元。六、驳回双方其他诉讼请求。上述判决内容应在判决生效十日内履行，逾期履行，按照《民事诉讼法》第二百三十二条规定执行。一、二审案件受理费各6035元双方各自承担，一审诉讼保全费1695元由项某承担，反诉费x元由韩某承担，第一次评估费4000元由双方各承担2000元，第二次评估费x元由双方各承担x元。
韩某上诉称，因为被上诉人的责任导致合同无效，要求被上诉人赔偿装修费x元及第二次装修费x元，并赔偿上诉人已付房款的违约金。另外，第二次的评估报告与第一次相隔五年之久，造成我的装修折旧估值减少，对这一损失也应赔偿。
营口市中级人民法院(2009)营审民再终字第X号民事判决查明的基本事实、证据与一审查明的基本事实、证据一致。
该判决认为，公民集体所有土地的使用权不得出让或出租用于非农业建设。本案当事人诉争房屋的土地使用权系农村集体所有，因该房屋的土地使用权不得转让，故项某与韩某所订立的房屋转让合同无效，双方应将所取得的财产予以返还。韩某应将房屋返还项某，项某应将所取得的房款及韩某偿还的银行贷款利息返还给韩某。韩某使用该房屋期间应支付给项某相应的房屋使用费。项某在与韩某签订买卖合同时，明知该房屋的土地使用权系集体所有，还进行转让，其对该买卖房屋行为应承担过错责任。韩某购买房屋虽无过错，但占有使用房屋多年(曾经营饭店)，并有一定的收益，应支付房屋使用费，本着公平的原则，结合本案实际情况，韩某承担50％较为适宜，另50％作为项某的过错由项某承担，按着评估报告每月每平方米八元，从2001年10月计算至将房屋腾退时止。该房屋的装修部分(系不可拆除的物品)随房屋的返还归项某所有，项某应将装修残值x元价款给付韩某，但应扣除韩某擅自重新装修部分的费用x元。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条(二)项某规定，判决：一、维持站前法院(2008)营站民一再字第x号民事判决第一、二、三、五、六项；二、撤销站前法院(2008)营站民一再字第x号民事判决第四项；三、上诉人韩某给付被上诉人项某使用该房费用的一半，从2001年10月至将房屋腾退时止，按每月每平方米8元计算。上述判决内容应在判决生效十日内履行。逾期履行，按照《民事诉讼法》第二百三十二规定执行。一、二审案件受理费各6035元双方各自承担，一审诉讼保全费1695元由项某承担，反诉费x元由韩某、项某各承担一半，第一次评估费4000元，第二次评估费x元均由双方各承担x元。
申请再审人韩某申请再审称，本案管辖错误，争议房屋坐落在（略）法院管辖本案。本案既然法院认为过错在项某一方，让我承担该房使用费用的一半没有道理。我已交纳了反诉费，但原审未予审理，法院漏判我已交房款的利息，房屋2001年卖给我，2009年由项某收回，房屋存在增值，应按现价进行“交易”，应双倍返还已付购房款。原审扣除第二次维修费用没有事实和法律依据，而且多算了维修费，评估的月租金超出实际价格，我对鉴定报告有异议，但原审未予采纳，请求法院支持第一次评估结果。
被申请人项某辩称，此次申请再审前，韩某涛一直未对管辖提出过异议，而且合同无效双方均有过错，各自应当承担相应责任。原审基于韩某的使用收益判决韩某支付使用费并无不当，合同无效后韩某应当对其获得的不正当收益进行返还。判决已经确定韩某只需支付一半的使用费，如果再让我支付已付房款的利息不公平，按现在的市场价格支付房价没有法律和事实依据。韩某擅自装修房屋，产生的费用应由其承担，本案采信的鉴定报告程序及内容均合法。应当依法驳回韩某的再审申请。
本院认为，原判认定事实不清，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（三）项某规定，裁定如下：
一、撤销营口市中级人民法院(2009)营审民再终字第X号民事判决及（略）人民法院(2008)营站民一再字第x号民事判决；
二、本案发回（略）人民法院重审。
审判长尹熙成
代理审判员朱洪源
代理审判员赵某娇
二0一0年十一月十五日
书记员李雪
