辽宁省沈阳市中级人民法院

民事裁定书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审原告）：张某乙。

被上诉人（原审被告）：沈阳某开发公司。

上诉人张某乙因与被上诉人沈阳某开发公司商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院作出的（2010）于民二初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，由审判员董菁担任审判长，与审判员汤涛、代理审判员刘冬（主审）组成合议庭对本案进行了审理。

原审法院查明：2006年9月，张某乙、沈阳某开发公司双方签订《商品房买卖合同》，约定：张某乙以总价款人民币459，700元的价格购买沈阳某开发公司开发的位于沈阳市X区X路X-X号某室房屋，沈阳某开发公司应当在2006年12月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备通某、通某、具备装修条件，并符合本合同约定的商品房交付张某乙使用。此后，沈阳某开发公司未按约定交付房屋。2007年9月5日，双方签订《商品房买卖合同》的补充合同，约定：沈阳某开发公司承诺交房日期为2007年10月31日；如沈阳某开发公司于2007年10月3l日还未交房，张某乙要求继续履行合同的，沈阳某开发公司同意从2006年12月3l日至实际交房日期止，按日向张某乙支付所付总房款万分之三的延期交房违约金。如沈阳某开发公司于2007年10月31日还未交房，沈阳某开发公司于2007年11月1日以现金方式支付从2006年12月31日至2007年10月31日的延期交房违约金。对于2007年10月31日后发生的违约金，按周以现金方式支付。违约金的支付地点为北美家园售楼处。另查明：沈阳富川市政工程有限公司证明北美家园二期给水工程于2007年10月25日开栓供水；沈阳兴业百年建设监理有限公司于2007年10月21日出具证明，证明北美家园二期工程位于沈阳市X区X街X号包括X栋-X栋、X栋-X栋，共X栋工程经建设单位、施工单位、监理单位共同验收，符合竣工验收标准，已通某通某，完全具备入住条件；沈阳市奥威物业管理发展有限公司于2008年10月23日出具证明，证明北美家园二期工程给水排水、电气、热力、通某等可正常使用。2007年10月27日，沈阳某开发公司以速递方式向张某乙邮寄了入住通某；张某乙于2008年5月2日在沈阳奥威物业管理发展有限公司办理了房屋入住手续。

原审法院认为：张某乙、沈阳某开发公司签订的《商品房买卖合同》及其补充合同系双方当事人在平等、自某、协商一致基础上签订的，其内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方事人均应按约定全面履行自某的义务。双方在合同中约定：该房屋交付的条件为通某、通某、具备装修条件，故该约定对双方具有约束力。沈阳富川市政工程有限公司、沈阳兴业百年建设监理有限公司及沈阳奥威物业管理发展有限公司出具的证明等证据材料能够证明：张某乙所购房屋在2007年10月3l日之前已通某竣工验收，达到合格标准；该商品房，已经具备双方约定的通某、通某等房屋交付条件。实际上，张某乙已经办理了入住手续。故张某乙的诉讼请求，原审法院不予支持。

原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费1794元，上诉费1794元，由原告承担。

宣判后，张某乙不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审法院判决，改判支持上诉人的诉讼请求;2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要上诉理由：双方的合同约定“出卖人应当在2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（通某、通某，具备装修条件）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”该款约定分三个方面，一是要依照国家和地方人民政府有关规定，二是达到通某、通某具备装修条件，三是符合合同约定的商品房。依照《中华人民共和国商品房销售管理办法》第二章销售条件第七条四款规定“已经通某竣工验收”等条款规定，商品房应经验收合格后，方可交付使用。被上诉人交付的商品房不符合交房条件，且逾期交房。要求支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人沈阳某开发公司辩称：同意一审法院判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院认为：《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。你院应当对双方当事人约定的通某、通某、具备装修条件的房屋交付条件是否符合我国建筑法的规定进行认定。另，被上诉人沈阳某开发公司在二审第一次庭审结束后，提供沈阳市城建档案馆工程档案材料，证明被上诉人所交付的争议房屋已经具备竣工验收条件，并不存在违约行为，上诉人质证认为竣工验收材料上有关单位的公章属实，但日期是虚假的，对该份证据不予认可，因此，你院在重审时，应对该证据所证明的问题以及证据的真实、合法性予以审查，查清被上诉人所交付的房屋是否在2007年10月31日之前竣工验收，从而对此案作出公正合理的判决。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(三)项之规定，裁定如下：

一、撤销沈阳市X区人民法院（2010）于民二初字第X号判决；

二、发回沈阳市X区人民法院重审。

审判长董菁

审判员汤涛

代理审判员刘冬

二0一一年八月十九日

书记员华荻

本案裁定所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(三)项规定：原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。