辽宁省沈阳市中级人民法院

民事裁定书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审原告）：张某丁。

委托代理人：李某某。

被上诉人（原审被告）：赵某戊。

委托代理人：佟某某。

委托代理人：郭某己。

上诉人张某丁因与被上诉人赵某戊房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院（2011）沈河民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月16日立案受理后，依法组成由审判员董菁担任审判长，代理审判员刘冬主审、审判员汤涛参加评议的合议庭于2011年9月22日公开开庭审理了本案.上诉人张某丁及其委托代理人李某某、被上诉人赵某戊及其委托代理人佟某某、郭某己到庭参加诉讼。

原审法院审理查明：本案诉争房屋位于沈阳市X区某某号，建筑面积209.26平方米。2010年10月13日，张某丁作为乙方、赵某戊作为甲方签订《房屋租赁协议》，约定：“1、甲方现有一产权网点面积为210平方米租赁给乙方商用，租期为2010年10月13日至2013年10月13日止。付款方式为上打租每年一交，以收据为证。每年租金x元整。乙方应提前一个月交纳下年房租。2、乙方租用期间，由经营产生的一切费用由乙方承担。3、乙方应保护房屋的原有使用功能的前提下，乙方有权对所租用的房屋进行装修兼并改造。4、乙方按期缴纳房费，甲方在租赁给乙方期间不涨房租。5、乙方因经营需要，需甲方提供房产相关手续办理营业执照等相关事宜时，甲方应提供。6、本协议一式两份，双方各持一份，未尽事宜协商解决。7、甲方已同意，乙方有权在租赁期内将该房屋部分转租他人。合同期满乙方有优先租用权。”合同签订后，张某丁给付赵某戊第一年的部分租金x元，并出具欠条一份，内容为：“本人张某丁，欠房主赵某戊租金x元整，于2011年2月13日还清”。同日，张某丁进驻该房屋，并装修使用。

张某丁租赁该房屋用于开办培训中心，办理行政许可需要提供建筑物的《建筑工程消防设计审核意见书》和《建筑工程消防验收意见书》，因赵某戊无法提供后者，张某丁无法办理行政许可。2011年初，张某丁要求赵某戊退还已支付的房租，双方多次协商未果，张某丁也未给付赵某戊剩余租金x元。2011年4月15日，赵某戊将该房屋换锁，并另租他人。后张某丁将屋内地板、桌椅等物品搬走。现张某丁认为其未能取得办学许可，导致租赁该房屋的目的无法实现的原因是赵某戊无法提供《建筑工程消防验收意见书》，故请求法判决解除张某丁、赵某戊签订的房屋租赁协议，并要求赵某戊赔偿张某丁损失x．32元(包括返还其已收房租金现款x元和x元欠据一张)；2、赔偿装修费x元(其中房内隔断x元，刮大8000元，室外铁制楼梯2000元，厕所两个4000元)；3、办理执照时的费用等1500元；4、4个月未经营损失x元；5、取暖费6696.32元)。

原审法院认为：张某丁、赵某戊签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。张某丁主张某丁除房屋租赁协议并退还房屋租金的依据的是合同法第九十四条，即张某丁认为赵某戊未提供《建筑工程消防验收意见书》的行为导致租赁张某丁房屋的目的不能实现，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，房屋租赁合同中出租人的基本义务为按照约将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，赵某戊(出租人)持有诉争房屋的产权证，是该房屋的所有权人，依约交付了出租房屋并保持该房屋在租期内可以使用，已经完成了作为出租人的基本义务。关于张某丁主张某丁赁房屋的目的是作为办学使用，张某丁未能证明在签订合同时已经明确告知赵某戊此目的。退一步讲，即使租赁房屋时已经明知张某丁租赁房屋的目的，作为一般出租人，赵某戊也无法知道其应当提供办学许可所需的《建筑工程消防验收意见书》，故赵某戊作为出租人已经交付房屋，张某丁作为承租人应当给付租金。2011年初，张某丁在找到赵某戊协商退还租金之时，张某丁已经实际表明其不愿继续租赁该房屋，赵某戊将房屋另租他人，并无违反合同约定之处。赵某戊已经于2011年4月15日将该房屋换锁并另租他人，故该协议已于当日实际解除。张某丁于2010年10月13日至2011年4月15日使用该房屋，共计184天，应给付赵某戊租金x元(x元365天x184天)，故赵某戊应返还张某丁租金1282元，并返还张某丁2010年10月13日书写的欠条。关于张某丁主张某丁赵某戊赔偿装修款项问题，因《房屋租赁协议》解除的原因并非被赵某戊(出租人)造成，且张某丁在采暖期内占有使用房屋，要求赵某戊偿装修款的主张某丁有法律依据，不予支持。关于张某丁主张某丁赵某戊赔偿2010年-2011年的采暖费问题，因张某丁在该期间使用诉争屋，应当承担该期间的采暖费，对张某丁诉请不予支持。关于张某丁主张某丁赔偿经营损失问题，没有法律依据，不予支持。

原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除张某丁与赵某戊签订的《房屋租赁协议》（该协议已于2011年4月15日实际解除)；二、赵某戊于本判决发生法律效力之日起7日内返还张某丁房屋租金1282元；三、赵某戊于本判决发生法律效力之日起7日内返还张某丁于2010年10月13日书写的欠条一份(内容为：本人张某丁，欠房主赵某戊租金x元整，于2011年2月13日还清)；四、驳某、被告其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；诉讼费1980元，由赵某戊负担50元；由张某丁负担30元。

宣判后，张某丁不服，向本院提起上诉。上诉请求：请求解除双方签订的房屋租赁协议；被上诉人赔偿上诉人损失x元；诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由：被上诉人提供的房屋未经消防验收合格，不能投入使用，被上诉人没有履行协议约定的主要义务，不能实现合同目的，被上诉人应赔偿上诉人的损失。

被上诉人赵某戊答辩称同意原审法院判决。

本院认为：上诉人与被上诉人签订了房屋租赁协议，被上诉人出租商业网点给上诉人商用，合同第5条约定，乙方（上诉人）因经营需要，需甲方（被上诉人）提供房产相关手续办理营业执照等相关事宜时，甲方应提供。被上诉人交付上诉人房屋后，上诉人对诉争房屋进行装修，并同时申请办理开办培训班的行政许可执照，审批部门要求提供诉争房屋的消防验收合格证明，该证明应由房屋所有权人协助提供给承租人，现被上诉人不能协助提供，但被上诉人已经取得诉争房屋的所有权证，其无法预见诉争房屋未取得消防验收合格证明，故其对不能提供消防验收合格证明无主观过错，故本院认为导致上诉人不能实现合同目的是不可归责于双方的事由。但按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”规定，建议一审法院对上诉人主张某丁装修损失根据该规定进行实体审理。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(三)项之规定，裁定如下：

一、撤销沈阳市X区人民法院（2011）沈河民二初字第X号民事判决；

二、发回沈阳市X区人民法院重审。

审判长董菁

审判员汤涛

代理审判员刘冬

二0一一年十一月十四日

书记员华荻

本案裁定所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(三)项规定：原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。