辽宁省沈阳市中级人民法院

民事裁定书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审原告）：陈××，男

委托代理人：李某某

被上诉人（原审被告）：安××，男

委托人代理人：刘大庆，男

上诉人陈××因与被上诉人安××房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院（2010）经开民初字第X号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2011年1月17日受理后，依法组成由审判长陈兴田主审，审判员才玉莹、王志福参加评议的合议庭，对本案进行了审理。

原审法院经审理查明，2005年12月6日，陈××（乙方）与安××（甲方）双方签订一份《买卖协议》。双方约定：1、甲方将位于铁西区X村X平方米的房屋（有房照、土地使用证）及院落、50瓦千电权卖予乙方，价格110万元，乙方在合同签订日给付60万元，余款待动迁补偿时付清，动迁补偿款归陈××所有并直接领取；2、现院内有甲方的沈阳市华胜制动器厂，动迁前乙方购买的房屋、院落及50瓦千电权允许甲方使用，电费由甲方承担。动迁时，甲方的沈阳市华胜制动器厂在动迁之日起15日内无条件搬走，乙方给付甲方搬运费x元，政府补偿的工人误工费归甲方所有；3、甲方50瓦千电权现在有争议，如果无50瓦千电权乙方将从购房款110万元中扣除5万元；4、甲方违约，甲方赔偿乙方50万元，乙方违约，乙方给付的购房款60万元归甲方所有。合同签订的次日，陈××给付安××购房款60万元。后又于2007年7月17日给付安××购房款30万元，于2010年4月28日给付安××购房款15万元。安××亦于合同签订当日，将出卖的房屋、院落的房屋所有权证、土地使用证交付陈××。另查明，安××出卖的房屋在登记机关沈阳经济技术开发区X镇建设管理办公室无物权登记记载。院落的土地使用证上记载的使用者是安××作为投资人的个人独资企业沈阳市××制动器厂。还查明，陈××、安××合同中约定的50瓦千电权已由政府部门拆迁，安××得到7.2万元补偿款。安××出卖的房屋、院落至今未拆迁。审理中，陈××撤回请求安××给付精神损害赔偿金及其它损失20万元、安××补偿陈××因无房产证而造成的动迁款的差额100万元、确认500瓦千电权及供电设备为郑百胜及邢秀侠所有、陈××因买卖协议而为安××出具的4万元欠条无效的主张。

原审法院认为，陈××、安××签订的《买卖协议》虽要约、承诺清楚，系双方真实意思表示，但违反相关法律规定，故应为无效合同。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。关于陈××主张安××返还购房款105万元的请求，因安××实际取得了陈××交付的购房款，因此，陈××此请求理由正当、合法有据，应予支持。关于陈××主张安××赔付利息损失的请求，因陈××、安××在合同立约过程中均有过错，应各自承担50%的过错责任，故对陈××的请求由安××赔偿50%的利息损失。至于陈××其它诉求，因无法律依据，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，原审判决：一、陈××与安××签订的买卖协议无效；二、安××返还陈××购房款105万元；三、安××赔付陈××购房款105万元利息损失的50%（其中购房款60万元自2005年12月7日起、购房款30万元自2007年7月17日起、购房款15万元自2010年4月28日起，均计算至本判决确定的给付之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；上述义务，于本判决生效之日起十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回陈××、安××其他诉讼请求。案件受理费x元，由陈××、安××各自承担一半。

宣判后，上诉人陈××不服上诉至本院，请求沈阳市中级人民法院对沈阳市X区人民法院（2010）经开民初字第X号民事判决予以改判或撤销原判，发回重新审理。事实与理由：一、原审判决认定事实和适用法律存在错误。原审认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同无效，但在判决中表述的理由仅为“违反相关法律规定”，是法律法规的哪一条规定没有明确说明。针对被上诉人的答辩理由，上诉人认为双方当事人缔结房屋买卖契约所指向的标的物是房屋及土地使用权，从性质上说，该土地使用权应属工业用地，这一点从该案涉土地的使用证上明确可见，并非农村宅基地。事实上，《土地管理法》国务院有关规范性文件的相关规定，确定了农村宅基地的限制流转原则，其立法目的是通过对农村土地及宅基地用于非农业建设的严格禁止，以保持农村稳定，保护农民利益，其使用权限制流转的并不包括工业用地，依据“法无明文即允许”的基本司法原则，显然该房屋及土地使用权是可以流转的，对买受人的主体没有身份上的限制，原审未加分析直接以“违反相关法律规定”这一理由径行确认房屋买卖无合同效没有相应的法律基础。二、本案双方之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应积极恪守并依据该约定确定双方的违约责任。本案中，被上诉人交付的买卖房屋的房照系伪造，被上诉人将假房证的厂房出售给上诉人，属于民事欺诈，是严重的违约行为，依法应承担违约责任，应赔偿上诉人违约金50万。原审判决非但没有支持上诉人要求给付违约金的请求，而认为上诉人有过错，且对购房款的利息损失各承担50%。

被上诉人安××辩称，一、原审判决对双方签订的买卖协议认定无效正确。被答辩人在其上诉状中自认“双方当事人缔结房屋买卖契约所指向的标的物是房屋及土地使用权”，依照“地随房走”的转让原则，土地使用权与房屋所有权一并转让，但对乡镇集体所有的土地使用权的转让受到严格限制。依据《物权法》第151条、《土地管理法》第63条之规定，涉案买卖契约的土地属于大青乡X村建设用地，并非是被答辩人对土地住用权人的企业因破产兼并的情况受让，而是为了取得动迁补偿费的目的。故双方买卖合同因违反《土地管理法》强制性规定而无效。二、被答辩人不是基于破产兼并的事由买卖答辩人的企业，不具有受让的主体资格，而以城里“自然人”的身份与答辩人订立“契约”造成“契约”无效其具有主观过错无效合同自始无效对答辩人并无约束力，因此答辩人自然无需承担违约责任。原判决对双方在合同立约过程中均有过错，应各自承担50％的过错责任的认定事实清楚并无不当。

本院经审查认为，原审判决存在以下问题：1、原审判决认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同违反相关法律规定而确定为无效，但具体违反法律、法规的哪一条款，没有明确适用欠妥。法律、行政法规未明确规定违反规定将导致合同无效，且违反规定并不损害国家利益或社会公共利益的，则合同应为有效，该案发回重审时，应对合同效力依法审查，予以确认。2、被上诉人安××出卖的房屋在登记机关沈阳经济技术开发区X镇建设管理办公室虽无物权登记记载，但被上诉人取得的诉争房屋权属证书盖有填发机关沈阳市X乡人民政府印章，该房屋权属证书是否合法有效，重审时应予以查清。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，裁定如下：

一、撤销沈阳市X区人民法院（2010）经开民初字第X号民事判决书；

二、发回沈阳市X区人民法院重审。

审判长陈兴田

审判员王志福

审判员才玉莹

二0一一年二月十五日

书记员那萌萌

本案裁定所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项规定：原审判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。