原告（反诉被告）郑州开元物业管理有限公司,住所地:郑州市X路X号。

法定代表人谢某某。

委托代理人任彦群，河南绿城律师事务所律师。

被告(反诉原告)庞某某，男，汉族，42岁，现住（略）。

委托代理人杨某某，男，汉族，75岁，住（略）。

原告郑州开元物业管理有限公司诉被告庞某某物业服务合同纠纷一案，本院2009年11月18日立案受理后，被告庞某某对原告郑州开元物业管理有限公司提出反诉，本院依法组成合议庭，于2010年1月6日对本诉及反诉公开开庭进行了审理。原告郑州开元物业管理有限公司的委托代理人任彦群、被告庞某某及其委托代理人杨某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告郑州开元物业管理有限公司诉称：2005年4月30日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，并约定按建筑面积每月每平方米0.38元收取物业服务费。在原告完成了系列的物业服务工作的同时，被告自2006年8月起一直停交物业服务费。其间虽经原告工作人员多次催促，但被告至今仍拒不缴纳。因此，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求法院依法判令：1、被告向原告支付所欠（2006年8月1日至2009年8月31日）物业服务费2919.8元，并按照每日千分之五向原告承担自逾期之日起至实际支付之日止的违约金（至起诉之日暂定为7000元），共计9919.8元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。

原告郑州开元物业管理有限公司提交的证据有：1、原告营业执照、资质证书、收费许可证各一份；2、前期物业管理服务协议一份；3、物业费催收单照片及证人陈双喜、闫斌出庭证言。

被告庞某某辩称：1、原告未提供前期物业管理服务协议的法律依据；2、原告与被告所签订的合同已超期，也不存在违约金；3、0.38元物业费未经许可，原告主体不适格。要求驳回原告的诉讼请求。

被告庞某某提交的证据有：1、2005年9月23日颁发的物业费收费许可证一份；2、2008年10月28日、2009年7月28日整改通知书复印件两份、2008年10月5日、2009年7月20日投诉书复印件两份、2009年7月21日公告复印件一份、2009年9月29日答复函复印件一份；3、住宅小区物业管理服务等级标准(试行)、照片15张、前期物业管理招标投标管理暂行办法。

反诉原告(被告)庞某某反诉称：2004年3月，反诉原告购买了京广南路开元丽城小区住房。反诉被告强迫反诉原告与其签订了已拟定好格式条款的《前期物业管理服务协议》。并胁迫反诉原告缴纳了一年的物业管理费957元。后反诉原告发现反诉被告并不具备为该小区提供物业管理服务的资格。该协议违反法律、法规的强制性规定，故应依法认定为无效，其已收取的物业管理费应予双倍退还。建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并继续承担应当由其承担的物业管理费用。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式聘请相应资质的物业管理企业，反诉被告承接此小区并没有进行招投标，不具备签订协议资格。该小区面积达到12万平方米以上，应配有服务管理人员48人，现有物业人员远远不够，无法达标服务。反诉被告要求按一级标准0.38元/m2每月交纳物业费，但未能按照一级物业的标准为业主提供质价相符的服务，业主委员会多次向二七区房管局物业指导投诉，指导中心对反诉被告下达了整改通知，被告不予整改。根据河南省物业管理条例第46条的规定，物业管理企业不按合同约定提供服务的，业主委员会有权要求其改正，扣减相应的物业管理费，有权要求终止合同并按合同约定追究其法律责任。物业公司所谓前期物业服务协议已超三年，诉讼主体不合法。因此,为维护反诉原告合法权利,提出以下反诉请求:1、确认反诉原告与反诉被告签订的《前期物业管理服务协议》无效；2、反诉被告不具有诉讼主体资格；3、判令反诉被告双倍返还反诉原告交付的物业服务费1914元；4、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。

反诉原告（被告）庞某某为支持其反诉请求提交的证据有：1、2005年9月23日颁发的物业费收费许可证一份；2、2008年10月28日、2009年7月31日整改通知书复印件两份、2008年10月5日、2009年7月20日投诉书复印件两份、2009年7月21日公告复印件一份、2009年9月30日答复函复印件一份；3、住宅小区物业管理服务等级标准(试行)、照片15张、前期物业管理招标投标管理暂行办法；4、物业管理条例一份、及前期物业服务合同(示范文本)；5、河南省物业管理条例释义。

反诉被告(原告)郑州开元物业管理有限公司辩称：反诉原告的反诉请求第一、二项不符合规定，我公司是依法成立的具有合法资质的物业管理企业，依法与开元丽城业主订立了前期物业管理协议。反诉原告说我公司无主体资格显然无法律依据。该协议中约定的每平方每月0.38元的收费标准是双方真实意思表示，且该标准是郑州市物价局郑价公（2004）X号文件批准的，并不存在擅自扩大收费范围，提高收费标准的行为。我公司按约定的物业管理服务内容履行了义务，反诉原告就有依约缴纳物业费的义务。要求双倍退还其已经缴纳的物业费用无事实和法律根据。

反诉被告（原告）郑州开元物业管理有限公司未提交反诉证据。

本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2，被告提出异议，但并未否认其真实性，故本院对证据1、2的真实性予以确认；原告提交的证据3，被告不予认可，原告提交的照片不显示门牌号，原告的证人均系其工作人员，与原告存在利害关系，故本院对该组证据不予采信。被告提交的证据1，因原告对真实性无异议，本院予以采信；被告提交的证据2中的2009年9月29日二七区物业管理指导中心的答复函，原告虽有异议，但已经本院核实，本院予以采信，证据2中的2009年7月28日的整改通知、2009年7月20日投诉书与2009年9月29日答复函相互印证，本院予以采信；证据2中的其他证据因系复印件，无法核对其真实性，本院不予采信；被告提交的证据3中的住宅小区物业管理服务等级标准，原告提出异议，系复印件，无法核对其真实性，本院不予采信；被告提交证据3中的照片，原告对真实性无异议，本院予以采信；被告提交的证据3中的前期物业管理招标投标管理暂行办法，系建设部文件，本院予以采信。

本院对反诉原告提交的证据认证如下：反诉原告提交的证据1，因反诉被告对真实性无异议，本院予以采信；反诉原告提交的证据2，反诉被告不予认可，且均系复印件，无法核对其真实性，本院不予采信；反诉原告提交的证据3中的住宅小区物业管理服务等级标准，反诉被告提出异议，系复印件，无法核对其真实性，本院不予采信；反诉原告提交证据3中的照片，反诉被告对真实性无异议，本院予以采信；反诉原告提交的证据3中的前期物业管理招标投标管理暂行办法，反诉被告虽有异议，但该证据系建设部文件，本院予以采信；反诉原告提交的证据4，因反诉被告无异议，本院予以采信；反诉原告提交的证据5河南省物业管理条例释义，反诉被告提出异议，认为系学理解释，但未对真实性提出异议，本院仅对真实性予以确认。

经审理查明：原、被告于2005年4月30日签订前期物业管理服务协议一份，协议约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。原告对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。被告监督原告的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向原告提出意见和建议。被告按原告规定时间交纳管理服务费用，逾期缴纳，原告将按5‰比例收取被告滞纳金并采取限制服务等措施。住宅按建筑面积每月每平方米0.38元收取费用，严格按照物价局定价标准执行。原告违反协议，未达到管理服务质量约定目的的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反协议，使原告未达到管理服务质量约定目的的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正，原告采取限制服务等措施，给原告造成损失的，被告应承担相应的法律责任。协议签订后，原告提供了物业服务，但存在一定瑕疵，开元小区业主委员会于2009年7月20日向郑州市二七区房管局进行了投诉，二七区物业管理指导中心于2009年7月28日向原告发函要求其对存在的问题进行整改，并于2009年9月29日对开元丽城小区业主委员会发出答复函。被告仅交纳物业费至2006年7月31日，自2006年8月一直停交物业费。故原告诉至法院请求判令：1、被告向原告支付所欠（2006年8月1日至2009年8月31日）物业服务费2919.8元，并按照每日千分之五向原告承担自逾期之日起至实际支付之日止的违约金（至起诉之日暂定为7000元），共计9919.8元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告以双方签订的前期物业管理服务协议无效为由提出反诉，要求确认该协议无效，并双倍返还被告交付的物业服务费1914元。

另查明：2005年9月23日郑州市物价局为原告颁发了收费许可证，收费标准为每月每平方米0.38元。2007年11月19日，郑州市房地产管理局为原告颁发了资质证书，资质等级为三级，有效期至2009年11月19日。2008年5月22日郑州市二七区物价局为原告颁发了二七2008物业X号收费许可证，有效日期自2008年5月至2011年5月止，收费标准为每月每平方米0.38元。

本院认为：依据物业管理条例的规定，前期物业服务协议是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业并与之签订的协议，本案中原、被告之间签订的协议，虽然名称为前期物业管理服务协议，但从内容可以反映其性质是原、被告双方就物业服务达成的协议，被告称原告以不给钥匙相要挟，强迫原告与其签订协议，未提交有效证据证明，且被告未在法律规定的时间内提出撤销之诉，故该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。原、被告双方均应按约履行合同义务。开元丽城小区业主委员会向郑州市二七区房管局进行了投诉，二七区物业管理指导中心向原告发函要求其对存在的问题进行整改的行为表明，原告提供的物业服务存在一定的瑕疵。《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，本案中原告未提交有效证据证明向被告进行过书面催交，故原告的诉讼请求本院不予支持。被告反诉要求确认原、被告签订的前期物业管理服务协议无效，没有法律依据，本院不予支持。原告为依法成立的企业法人，郑州市工商行政管理局为其颁发了营业执照，故被告反诉称原告不具备诉讼主体资格与事实不符，本院不予支持。被告反诉原告要求双倍返还交付的物业服务费1914元，依据的是前期物业服务合同示范文本第三十二条，而原、被告签订的协议，并未引用该示范文本中的相应条款，对原、被告双方不产生羁束力，故本院对被告的此项反诉请求不予支持。形成本案纠纷，原、被告均负有一定责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款，第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：

一、驳回原告郑州开元物业管理有限公司的诉讼请求。

二、驳回反诉原告(被告)庞某某的反诉请求。

案件受理费50元，由原告郑州开元物业管理有限公司负担，反诉案件受理费25元，由反诉原告(被告)庞某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长李留聚

审判员岳亮

人民陪审员李淑珍

二0一0年五月十二日

书记员陈彦磊