原告：姜某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人：韩某芳，河南魁达律师事务所律师。

委托代理人：何某，河南魁达律师事务所律师。

被告：巩义市华英房地产开发有限公司，住所地，巩义市X路。

法定代表人：柴某，该公司总经理。

委托代理人：赵某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人：杨威，巩义市紫荆法律服务所法律工作者。

原告姜某诉被告巩义市华英房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员宋大海独任审判，公开开庭进行了审理。原告姜某及其委托代理人韩某芳、何某、被告巩义市华英房地产开发有限公司的委托代理人赵某、杨威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告姜某诉称：2004年5月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将位于巩义市X路华英大厦第X幢X单元X-X号房售给原告，合同约定被告应当在2004年7月10日前将综合验收合格的商品房交付原告使用，同时应当在商品房交付使用后100日内将内办理权属登记需由被告提交的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按照合同约定交付了首付款，并办理了银行按揭手续，但被告所售房屋一直不具备办理房屋产权证的条件，致使原告至今无法取得所购房屋的产权证，给原告造成不可估量的损失。要求被告：1、为原告办理所购房屋产权证；2、支付逾期办理房屋产权证的违约金（自2004年5月8日起至原告取得房屋产权证之日止，以总房款为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、承担本案诉讼费。

被告巩义市华英房地产开发有限公司辩称：原告所诉不是事实：1、原、被告双方签订合同后，被告及时将应由被告提交的材料报房产部门备案，由于原告未及时办理并交纳相关费用导致房产证无法及时办理；2、即使是因为被告原因导致原告未拿到房产证，逾期办理房产证违约金，合同中有明确约定，按约定；3、原告的房屋在银行抵押，不能买卖、过户，所以原告所诉的损失不存在，按合同约定，被告只是向有关部门提供办理手续义务，并不是承诺给原告办证的义务；4、原告所诉已超诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2004年5月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份。该合同约定：买受人（即原告）购买出卖人（即被告）开发的位于巩义市X路“华英大厦”第X幢X-X号商品房；建筑面积152.59平方米；每平方米1850元，总价款x元；付款方式为签合同时支付首付款x元，余款x元以银行按揭贷款支付；出卖人应当于2007年7月10日前将符合规定的商品房交付买受人使用；该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后100日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告于2004年5月8日向被告支付了首付款x元，同日，被告将合同约定的上述商品房交付给原告。原告与中国银行巩义市支行签订了贷款x元，期限120个月的《购房借款合同》，向被告支付了剩余房款。2010年7月6日，被告在巩义市建设管理局办理了备案登记，11月8日向产权登记机关递交了办理权属登记所需资料，提出“房屋所有权初始登记申请书”。2011年5月10日，被告将上述商品房办理了《房屋所有权证书》，房屋所有权人为“巩义市华英房地产开发有限公司”（即被告）。但至今被告未将上述商品房的房屋所有权人为原告的《房屋所有权证书》办理完毕和交付给原告。

本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告于2004年5月8日支付给了被告首付房款，被告亦于同日将商品房交付给原告，后原告办理了按揭贷款，支付了剩余房款。被告于2010年11月8日将办理权属登记所需的资料报产权登记机关，违反了该《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后100日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”的约定，被告已构成违约，应当承担违约责任。该条“出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金”属违约金约定过低，原告主张以其已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的计算方法符合《中华人民共和国合同法》关于违约责任规定的法律精神，本院予以支持，被告主张按合同约定支付违约金的请求，本院不予支持；该《商品房买卖合同》第十五条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后100日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该100日，应属于被告向产权登记机关提供资料的期限，违约时间应当从商品房交付之日起100日后开始计算，即从2004年8月17日起算违约时间。被告的违约行为一直持续到2010年11月，故被告辩称原告的诉请已超诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款的规定，判决如下：

一、被告巩义市华英房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内履行为原告姜某所购房屋办理并交付《房屋所有权证书》的合同义务。

二、被告巩义市华英房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告姜某逾期办证违约金（以已付房款二十八万二千二百九十元为基数，从2004年8月17日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告交付《房屋所有权证书》之日止）。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。

案件受理费一百元，减半收取五十元，由被告巩义市华英房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

代理审判员宋大海

二○一一年十一月七日

书记员常许何