原告：罗某，女，X年X月X日出生，汉族，甘肃省张掖市X区X街X号，无业。

委托代理人：窦志强，系甘肃正锋律师事务所律师。

被某：白某，男，X年X月X日出生，汉族，甘肃省张掖市X区X街南条楼X单元，个体工商户。

第三人：徐某，男，1971年12月1出生，汉族，江苏省海安县人，住（略），个体工商户。

委托代理人：何某某，女，1971年1月21出生，汉族，江苏省海安县人，住（略），个体工商户，系第三人徐某之妻。

委托代理人：马新胜，系山丹县X乡法律服务所法律工作者。

原告罗某与被某白某、第三人徐某租赁合同纠纷一案，本院于2011年4月14日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗某及其委托代理人窦志强、被某白某、第三人徐某委托代理人何某某、马新胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告罗某诉称：我与江苏省海安县人徐某2004年10月15日签订《租赁合同》，约定我将自己具有产权的位于甘州区南关X号金州宾馆一楼二间门面及连接的一二楼X间房屋租赁给徐某经营使用，租期共十年，一楼二间门面自2004年10月18日至2004年10月30日止；一二楼X间房屋自2004年12月1日至2014年11月30日止。租金按年交纳，承租方必须在每年10月30日前一次性向我将租金交清，不得以任何某由拖欠，否则，我有权终止合同。双方还约定了其他事项。房屋出租后合同正常履行到2010年元月，徐某提出将房屋转租给被某使用，由被某承接承租人徐某的一切权利义务，并且由我、被某、徐某三方共同签订房屋《租赁合同》的书面《补充协议》。该协议签订后，承租人由徐某变更为被某白某，合同其他条款不变，执行原合同条款到合同终止。此后便由被某实际经营出租房屋，合同履行至2010年11月，被某因拖欠下年度房租x元，向我出具保证书承诺，在2010年11月15日前全部交清下年度房租，如不按时交款，我有权按约定处理。但被某在其承诺到期后仍然拒不交纳房租，违反租赁合同及补充协议约定，导致无法继续履行合同。经我多次催收，被某无故拖欠。现提起诉讼，要求解除双方房屋租赁合同并由被某腾空出租房屋交付给我，并要求被某承担因其违约造成的损失9000元。

被某白某未做书面答辩，在庭审中辩称：原告与徐某于2004年签订租赁合同属实。原告与我及徐某于2010年签订补充协议的情况属实。我拖欠原告x元租金属实。只是造成拖欠租金被某违约的原因不在我，拖欠租金是因为锅炉的检验不合格，相关部门责令停止营业。所租赁的房屋位于甘州区X街X号金洲大厦。第三人徐某承包的店，实际房子是原告的。我现在也有损失，我要当庭提出反诉。

第三人徐某未作书面答辩，在庭审中辩称：作为第三人同意原告要求解除与被某所形成的房屋租赁关系，并同意由被某给原告返还所租赁的房屋。原告与第三人签订房屋租赁合同包括补充协议都是案件的客观事实，被某确实于2010年1月12日和我形成承包协议后，被某白某未按协议约定向原告交纳租赁费，所以我认为确实是被某违约在先，根据三方签订的协议，被某应返还房屋。

经审理查明：2004年10月15日，原告与第三人签订租赁合同一份，约定原告将位于甘州区X路X号金洲宾馆一楼二间门面（面积75平方米）及门面连接的一、二楼X间房屋租给第三人使用，即现在的海洲浴场；沿街门面租赁期自2004年10月18日至2014年10月30日止，门面连接的一、二楼X间房屋租赁期自2004年12月1日至2014年11月30日止；在十年租赁期内每年租赁费不等，并对每年租赁费的数额进行了约定；租赁费按年交纳，第三人必须在房屋使用前（即每年10月30日前）一次性向原告交清，不得以任何某由拖欠，否则，原告有权终止合同，所造成的损失由第三人承担；在租赁期内，第三人应合法经营，所需交纳的一切与房屋租赁相关的税费均由第三人全部承担；在租赁期内，第三人因业务需要，在不破坏原有房屋建筑主体的前提下，可以装修、维某、翻修、修建，所需修建的二层楼费用由第三人全部自理，安全自负；在房屋修建过程中，因城建手续而造成停止施工，第三人所造成的经济损失由原告承担。合同期满，第三人应将房屋原貌交还给原告。所装修、修建房屋及固定部分无条件留给原告，原告收回房屋时，第三人不得以任何某由向原告索要费用，并无偿留给原告，其它货物及设备自行处理。2010年1月25日，原告、被某与第三人又签订一份补充协议，经三方协商同意，第三人又将从原告处租来的上述房屋转包给被某经营，时间为两年九个月，三方对相关事项进行了补充约定：1、第三人于2010年1月12日，将从原告处租赁来的房屋，即海洲浴场转承包给被某经营，遵循合法经营，照章纳税，自主经营，自负盈亏的原则，但是2004年10月15日原告与第三人签订的租赁合同除同意第三人转承包给被某之外，合同其它条款不变，执行原合同条款到合同终止；2、合同租赁费必须在每年10月30日前由第三人或被某白某一次性向原告交清（即2010年10月30日前交清下年度租金x元），如果不按时交清房屋租金，属第三人、被某两人违约，原告有权单方终止合同（原告与第三人签订的租赁合同）并采取强行措施，收回房屋锁门或另租他人，由此所造成的一切经济损失和责任，由第三人、被某承担，原告不承担任何某用和责任；3、浴场需装修装璜，必须考虑房屋建筑主体安全，方可进行，费用自理，安全自负，在租赁期内所出现的任何某全或责任事件，全部由第三人、白某负责承担，原告不承担任何某任，合同期满，所装修装璜部分无条件留给原告，原告不做任何某偿；4、每年10月30日前，第三人若未交房租，11月1日由被某一次性交清x元，所投设备不做任何某济补偿，归被某使用。2010年11月4日，因被某逾期未交纳房租，由被某给原告出具保证一份，内容为“本人欠罗某海洲浴场房租款x元，叁万肆千元（属2010年10月31－2011年10月31日房租）本人保证在2010年11月15日前全部交清。如不按时交款，罗某有权按约定处理”。现原告以被某承诺到期后仍然拒不交纳房租，违反租赁合同及补充协议约定，导致无法继续履行合同为由，要求解除双方房屋租赁合同并由被某腾空出租房屋，并要求赔偿损失9000元。

另查明，被某在经营期间，将一间门面用于海洲浴场的大厅，另一间门面又转租他人，用于经营理发。

庭审中，被某以自己亦有损失为由，当庭口头提出反诉，因被某未在规定期间内提出反诉，本院告知其另案主张权利。

上述事实，由原、被某提供的书面证据、原、被某及第三人的陈述予以证实，并经庭审质证，事实清楚，足以认定。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与第三人于2004年10月15日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。2010年1月25日，经原告、被某、第三人三方协商，第三人将从原告处租赁来的房屋转承包给被某经营，转承包的时间为两年九个月，即转承包的到期时间为2012年10月25日，第三人与被某之间已形成事实上的转租关系，即原告为出租人，第三人为承租人，被某为次承租人。第三人将房屋转租给被某，已经取得出租人原告的书面同意，这种行为完全符合《合同法》第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效合同。房屋转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件。本案中原告与第三人之间的租赁合同的终止日期为2014年10月30日，转租的到期时间为2012年10月15日止，转租合同的终止时间未超过原租赁合同规定的终止日期。其次，转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。而且，在转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同亦随之相应的变更、解除或者终止。依据原告、被某及第三人签订的补充协议，被某或第三人未按约定交纳房租，原告有权单方终止合同，即原告有权解除合同。原租赁合同及三方签订的补充协议约定下一年度的房租于每年的上一年度的10月30日前交清，即2010年10月31日至2011年10月31日的房租，于2010年10月30日前交清，逾期后，被某还书写保证一份，但被某亦未按保证中承诺的时间交付租赁费，现原告有权解除合同。被某在庭审中亦认可，将转租来的一间门面又转租他人经营理发。转租合同必须经原出租人书面同意，虽然一般要求租赁当事人签订的租赁合同应当具备转租的约定条款，但无论有没有转租约定条款，承租人都要经原出租人书面同意，否则转租合同无效。现原告要求解除租赁合同，并要求被某腾空房屋的请求，理由正当，证据合法，本院予以支持。原告要求被某承担因违约造成的损失9000元，庭审中，原告未提供造成损失的证据，称9000元损失是估算的，故对原告的该项请求不予支持。

被某抗辩未按时交纳租金的原因是锅炉检验不合格，相关部门责令停止营业。本院认为，本案租赁的标的物为房屋，锅炉并不是原告提供的，而是承租人为自己的经营所需添加的设施，故被某的该抗辩理由不能成立，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、解除原告罗某与第三人徐某于2004年10月15日签订的租赁合同，并解除原告罗某、被某白某、第三人徐某于2010年1月25日签订的补充协议；被某白某限于本判决生效后三十日内腾空房屋并交付原告罗某；

二、驳回原告罗某的其他诉讼请求。

案件受理费190元，由被某负担140元，原告负担50元。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。

审判长曾俊国

审判员侯冬梅

审判员汤玉生

二0一一年八月十六日

书记员张子莹本判决书一经生效，当事人必须履行，一方当事人逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起，在法定期间内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，即视为自动放弃权利。

【法官提示】

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百一十二条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。

调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百二十九条被某行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被某行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

【附：本案适用法律、法规】

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。