上诉人（原审被告）路某甲，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住址（略）。

被上诉人（原审原告）谷某，女，X年X月X日出生，汉族，北京无线电发展公司退休职工，住址（略）。

委托代理人刘潇，北京市金台律师事务所律师。

委托代理人路某乙，女，X年X月X日出生，汉族，中国联通北京公司职工，住址（略）。

上诉人路某甲因与被上诉人谷某委托合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）朝民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月29日受理后，依法组成由法官曹欣担任审判长，法官李琴、姚颖参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

谷某在一审中起诉称：谷某与路某甲系母子关系。北京市X区X路X号楼X门X号房屋的所有权登记在谷某名下，该房系两居室，包括南北两个房间（下称南房、北房）。谷某于2005年5月从东大桥的房屋内搬出。2005年6月15日，路某甲经谷某同意将南房出租给李睿，并以个人名义与李睿签订了租期5年、年租金10万元的租赁合同。2007年7月8日路某甲与李睿就南房再次签订租赁合同，租期自2007年7月8日至2017年7月8日，年租金10万元。路某甲与李睿再次签订租赁合同并未得到谷某的同意，谷某于2010年2月16日才发现这一事实。北房自2005年5月经谷某同意由路某甲进行出租，路某甲告知谷某年租金4万元。北房最近一次出租在2010年11月，租期为1年，年租金8.4万元。至今，南房2010年7月8日至2011年7月8日的租金和北房2010年5月起的租金路某甲未支付给谷某。路某甲的行为已严重违反了合同法的委托代理行为，损害了谷某的合法权益。故诉至法院要求路某甲返还谷某所收取的南房2010年7月8日至2011年7月8日的租金和北房2010年5月至2011年11月的租金共计20.4万元；解除与路某甲的委托关系。

路某甲在一审中答辩称：南房年租金10万元，北房年租金一直都是4万元，因此东大桥房屋一年的租赁费用为14万元，并非谷某所述。路某甲以前向谷某支付过租金，不是路某甲不愿意支付，而是从去年打官司到现在，路某甲一直没有见过谷某，多次联系谷某也没有音讯。现不同意谷某的诉讼请求。

一审法院审理查明：谷某与路某甲系母子关系。位于北京市X区X路X号楼X门X号房屋的所有权人登记在谷某名下，该房屋系两居室，包括南北两个房间（下称南房、北房）。谷某原在东大桥房屋内居住，于2005年5月搬出。受谷某委托，路某甲于2007年7月8日与案外人李睿就南房签订房屋租赁合同，李睿承租南房用于经营家居饰品、百货类，租赁期限自2007年7月8日至2017年7月8日，年租金10万元。

路某甲举出其与案外人刘兆广就北房于2011年7月15日签订的房屋租赁合同，租期自2011年7月15日至2012年7月14日，年租金4万元。谷某称北房2010年5月至2010年10月租金为每个季度1万元，2010年11月至2011年11月北房年租金为8.4万元。对此路某甲否认，并称北房年租金从2005年5月开始出租至今一直都是4万元。谷某对其主张的北房租金标准未举证。庭审中，路某甲承认其未向谷某支付南房2010年7月8日至2011年7月8日的租金和北房2010年5月至2011年11月的租金。

另，谷某主张解除与路某甲的委托关系。

一审法院判决认定：北京市X区X路X号楼X门X号房屋的所有权人登记在谷某名下，谷某对该房享有占有、使某、收益和处分的权利。谷某可以亲自对该房的出租事宜作出处置，也可以委托他人代为处理相关事务。谷某从东大桥的房屋搬出后，即委托路某甲将该房出租，因此谷某与路某甲之间形成了委托与受托关系。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。南房年租金10万元，对此双方均无异议。因谷某对其主张的北房租金标准未举证，故本院不予采信，北房租金标准应以路某甲举出的房屋租赁合同为准，即年租金4万元。路某甲未向谷某支付南房2010年7月8日至2011年7月8日的租金和北房2010年5月至2011年11月的租金，违反法律规定，其应予支付。

委托人或者受托人可以随时解除委托合同。现谷某主张解除与路某甲的委托关系，符合法律规定，该院准许。

综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第四百零四条、第四百一十条之规定，判决：一、路某甲于判决生效后七日内给付谷某南房2010年7月8日至2011年7月8日的租金10万元；二、路某甲于判决生效后七日内给付谷某北房2010年5月至2011年11月的租金x元；三、解除谷某与路某甲的委托关系（于判决生效之日起执行）；四、驳回谷某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

路某甲不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或者裁定发回重审，一、二审诉讼费用由谷某承担。上诉理由是：一、一审判决认定事实不清，路某甲与谷某并不属于代理关系，而是母子合作关系，且15年的经营所得都归谷某所存支配，路某甲没有得到任何报酬，谷某受她人唆使，单方毁约。二、涉案房产产权有争议，房屋是路某甲父亲的公有住房，房改后包含了路某甲父亲的工龄购买，购买房屋也是路某甲一手出资，谷某当时承诺以后的财产都归路某甲继承，购买房屋之时也是路某甲与谷某合作之时，一审判定委托代理关系定位不准，产权关系并未明确。三、（2010）朝民初字第x号民事判决已经判定路某甲与谷某之间的关系有效，路某甲才与承租人继续履行合同，而此次判决解除委托关系属于不负责任，产生矛盾。四、涉案房屋是路某甲唯一住所，为了承租房屋放弃居住，自己承担费用在外边租房，且承租后所有善后维护费用也由路某甲承担。因此一审判决所有承租费全部支付给谷某不公平。五、路某甲在（2010）朝民初字第x号案件就提到北房在2010年5月后基本空置。2010年11月出租了一个月继续空闲，直到2011年7月才开始承租，一审判决认定与事实不符。六、路某甲自1990年开始与谷某共同经营，没有工作，没有社保，现谷某将路某甲赶出家门，解除合作关系，情理、法理都不容。七、涉案房屋本是一处民宅，路某甲花费大量精力物力，并舍弃自己居住，才能成为如今宽敞的经营用房，否则总面积37平方米的住宅根本不能承租此费用。综上，一审判决事实理由不清，判定租金不公，请求查明事实，维护路某甲的合法权益。

谷某服从一审判决，其针对路某甲的上诉理由答辩称：谷某是所有权人，路某甲所说房屋产权问题与本案没有关系。路某甲的花费在一审中也没有提出。双方是委托关系，路某甲出租房屋的租金应当全部交给谷某。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

对于北房的出租问题，路某甲称2010年5月至2010年11月之前一直空置，2010年11月之后房屋出租给他人，但因经营不好只租了一个月就解除合同。谷某对此不予认可。

上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：涉案房屋的所有权人为谷某，路某甲将房屋代为出租，双方之间形成委托关系。路某甲上诉称双方为合作经营关系，没有证据证明。路某甲对房屋产权有异议，应当另行解决。路某甲称其承担了承租后的维护费用等，因其一审中未提出反诉，二审中不予审理。现谷某要求路某甲支付租金，应当以房屋已经出租且路某甲取得租金为前提。路某甲上诉提出北房自2010年5月至2010年11月之前一直空置，因谷某不能举证证明该期间房屋出租，故对于该期间的北房房租，路某甲不应当支付。路某甲还提出2010年11月之后房屋出租给他人，但因经营不好仅出租一个月即解除了合同，路某甲应当就此举证证明。现路某甲未能提交相关证据，因此对路某甲的该上诉理由，本院不予采信。路某甲应当按照年租金4万的标准，向谷某支付2010年11月至2011年11月的租金。综上，路某甲的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、维持（2011）朝民初字第x号民事判决第一、三、四项；

二、撤销（2011）朝民初字第x号民事判决第二项；

三、路某甲于本判决生效后七日内给付谷某北房二Ｏ一Ｏ年十一月至二Ｏ一一年十一月的租金四万三千三百三十三元。

一审案件受理费四千三百六十元，由谷某负担一千五百九十三元（已交纳），由路某甲负担二千七百六十七元（于判决生效之日起七日内交至一审法院）。

二审案件受理费四千三百六十元，由谷某负担一千五百九十三元（于判决生效之日起七日内交纳），由路某甲负担二千七百六十七元（已交纳）。

本判决为终审判决。

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审判长曹欣

代理审判员李琴

代理审判员姚颖

二Ｏ一一年十二月二十日

书记员杨波