原告张某甲，女，汉族，X年X月X日生。

委托代理人陈志刚，系河南子建律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被告贾某，男，汉族，X年X月X日生。

委托代理人彭博，系河南子建律师事务所律师，代理权限为一般授权。

被告张某乙，男，汉族，X年X月X日生。

委托代理人陈广田，通许县司法局城关法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。

原告张某甲诉被告贾某、张某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公某开庭进行了审理，原告的委托代理人，二被告及其委托代理人均到庭参加诉讼，现本案现已审理终结。

原告诉称，我在东水沃村中间有一处宅基地，南北长17.8米，东西宽15米，面积为267平方米，1996年我和丈夫贾某某筹资建立七间平房和一间瓦房，我和丈夫及女儿贾某，儿子贾某一直居住在里面，2006年我丈夫病故，当时女儿已出嫁，被告贾某也已娶妻生子并与我分了家，2008年秋季时被告贾某一家搬到水利路南侧他自己的房子里居住，老院只剩下我一个人居住。2009年春天，被告贾某劝我搬到他家居住，说是为了方便照顾我，说了几次后，我见他也是一片孝心，就同意把我接到他家居住。一年多以来，由于我和儿媳妇不太对脾气而经常因琐事发生矛盾，我也不想让红军左右为难，就想回到老院一个人生活。可是，前几天我回老院时发现有人居住，听街坊说贾某把我的房子和宅基地全卖给别人了。我回去追问贾某是不是真卖给别人了，贾某开始骗我说租给别人了，我坚持要搬回去住时，贾某见瞒不住了才给我说了实话，我这才知道被告贾某在2009年6月份就已经以x元的价格把我的房子和宅基地全部卖给被告张某乙，把宅基证也给了张某乙。这让我非常生气，我认为被告贾某在没有和我商量的情况下，擅自和被告张某乙达成协议，将我的房子和宅基地全部卖给张某乙，二被告之间签订的“房屋土地买卖协议”应是无效的，农村集体土地的买卖行为也是违法的，要求依法确认二被告在2009年6月5日签订的“房屋土地买卖协议”无效，并要求二被告将我的宅基地和上附8间房屋连同宅基地使用证退还给我。

被告贾某辩称，我和张某乙签订房屋土地买卖协议是事实，卖房时我的确没有给原告说，现在因为家庭矛盾，原告要求退还房屋土地，我也没办法。我也认为我和张某乙签订的房屋土地买卖协议无效，造成该协议无效，被告张某乙也有一定的过错，因为土地使用证不是我的名字，无论从情理上还是从法律上被告张某乙都不应完全相信我有权出卖该房屋及土地。

被告张某乙辩称，原告诉称对买卖房屋不知情，这不符合客观事实。在签订买卖合同时，原告在场，并且我搬进该院内居住后，原告还多次去该院内找东西，因此原告诉称不知情的理由不能成立。被告贾某与原告对该房屋拥有共有权，贾某与我签订的房屋买卖合同不违反法律规定，该房屋买卖合同应受法律保护。原告要求确认合同无效的行为，违反了民法通则规定的民事活动应当遵循自愿、公某、等价有偿，诚实信用的原则，如果该合同被法院确认为无效，那么我将请求法院委托有关部门，对该房屋土地的价值进行评估，增值部分对方应给予赔偿，我认为双方签订的房屋买卖合同有效，应依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，于2009年6月5日，被告贾某与被告张某乙签订了一份房屋土地买卖协议，贾某将自己家的宅基地连同房屋以x元的价格卖给被告张某乙，并将此处宅基地的土地使用证交付给张某乙。该处宅基位于东水沃村X组，东邻胡洞、西邻任某某、南邻刘某、北邻贾某某，南北长17.8米，东西宽15米，用地面积267平方米，土地所有权性质是集体所有，上面建有平方七间（包括一间门楼）、瓦房一间，土地使用证上是贾某之父贾某某的名字，上面的房屋系贾某的父母亲修建的，在贾某将该土地房屋卖于张某乙时，贾某中已去逝。被告张某乙已于签订房屋土地买卖协议当天将购房款付清，此后一直在该处宅基上居住。

上述事实，有二被告签订的房屋土地买卖协议书，原告提交的土地使用证档案，被告张某乙提交的土地使用证复印件，原、被告陈述等予以证明。

本院认为，被告贾某转某与被告张某乙的宅基地，所有权属于集体，农村集体土地使用权是与特定的身份相联系的，因原告张某甲与被告贾某系该集体经济组织成员，才有权取得该处宅基地的使用权，未经本集体经济组织同意，不得擅自转某，即使转某该宅基地上的房屋，也不能转某于本集体经济组织成员以外的人员，被告贾某将该处宅基及其房屋转某于本集体经济组织成员以外的张某乙，因违反《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转某、或者出租用于非农业建设”的规定，二被告之间签订的房屋土地买卖协议属无效合同，双方应互相返还财产。因原告张某甲系该房屋的共有人，所以张某甲有权要求张某乙返还该房屋及土地，关于购房款及损失部分，被告张某乙可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：

一、确认被告贾某、张某乙二人于2009年6月5日签订的房屋土地买卖协议无效。

二、被告张某乙于本判决书生效之日起二十日内将因上述房屋土地买卖协议而取得的房屋（七间平房、一间瓦房）和土地（267平方米）及土地使用证（户名为贾某中）返还给原告张某甲。

本案受理费2836元，被告贾某承担1418元，被告张某乙承担1418元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。

审判长渠秀敏

审判员肖振贞

审判员张某宇

二○一一年十月二十五日

书记员崔莹莹